長(zhǎng)租公寓企業(yè)頻繁被曝“爆倉(cāng)”、“跑路” 疫情加速行業(yè)洗牌

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-09-04 09:58

近期，全國(guó)各地紛紛被曝出長(zhǎng)租公寓企業(yè)暴雷、跑路現(xiàn)象。2020年8月，杭州、上海等地的友客、巢客、嵐越、成都、重慶的滿城、滿勵(lì)城等長(zhǎng)租公寓企業(yè)相繼被曝出跑路，數(shù)萬(wàn)名租客及房東遭遇不同程度的損失。

針對(duì)此情況，上海、成都、廣州、?？?、合肥、杭州等地紛紛發(fā)布住房租賃市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提示，建議租客謹(jǐn)慎選擇中介、防范“租金貸”、使用合同范本等，保障租賃雙方權(quán)利。日前，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)隨即發(fā)布《租房租賃市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提示》（以下簡(jiǎn)稱《提示》）。

《提示》稱，近期住房租賃市場(chǎng)中有公寓運(yùn)營(yíng)商采取“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”的經(jīng)營(yíng)模式，一旦出現(xiàn)“爆倉(cāng)”后又金蟬脫殼一走了之。這種行為對(duì)房東和租客的切身利益、對(duì)住房租賃行業(yè)的規(guī)范發(fā)展乃至對(duì)整個(gè)社會(huì)的安定繁榮都會(huì)產(chǎn)生較大影響。

9月2日，環(huán)球網(wǎng)記者報(bào)道了長(zhǎng)租公寓企業(yè)四川滿城被成都青客公寓收購(gòu)，此后租房合同成“四方協(xié)議”糊涂賬一事，雖然后續(xù)成都青客公寓發(fā)布聲明稱因四川滿城違約已解除《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，但因此事造成數(shù)千名租客及房東利益受損并未得到解決，政府相關(guān)部門也已介入。

上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)表示，為加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范避免經(jīng)濟(jì)損失，住房租賃當(dāng)事人在租賃活動(dòng)中時(shí)應(yīng)注意選擇良好信譽(yù)的公寓品牌，謹(jǐn)慎選擇無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超范圍經(jīng)營(yíng)、信用不良、存在違法違規(guī)記錄的公司，避免遭遇“黑中介”、“不良中介”；房東、租客在委托經(jīng)營(yíng)或者租房過(guò)程中，要警惕收房租金過(guò)高或者過(guò)低；盡量選擇較短支付周期、向約定賬號(hào)支付房租、防范“租金貸”風(fēng)險(xiǎn)，支付周期越長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大。

此外，簽訂租房合同時(shí)，推薦使用當(dāng)?shù)刈》孔赓U合同示范文本，有效預(yù)防和減少房屋租賃過(guò)程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。一旦發(fā)現(xiàn)租房租賃公司、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或者二房東“爆倉(cāng)”、“跑路”，或租客遭遇暴力驅(qū)趕的，應(yīng)及時(shí)向?qū)俚毓矙C(jī)關(guān)報(bào)警，并向房屋所在地的黨委、政府派出機(jī)構(gòu)、房管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)組織進(jìn)行投訴舉報(bào)，維護(hù)自身合法權(quán)益。

長(zhǎng)期以來(lái)，部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)以住房租賃名義采取“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”、“租金貸”等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)模式開(kāi)展租賃。“高進(jìn)低出”指的是支付房屋權(quán)利人的租金高于收取承租人的租金，“長(zhǎng)收短付”指的是收取承租人租金周期長(zhǎng)于給付房屋權(quán)利人租金周期。最終導(dǎo)致中介收取租客租金后，因管理不善、經(jīng)營(yíng)不規(guī)范等原因拖欠房東租金，攜款潛逃，進(jìn)而導(dǎo)致房東驅(qū)趕租客，租客交了房租但是住不了、房東委托管理房屋但收不到租金，數(shù)萬(wàn)名租客及房東的利益遭受損失。

貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓近期不斷出現(xiàn)的暴雷事件，核心原因是其商業(yè)模式存在部分脆弱性。上半年疫情的沖擊，加速暴露了企業(yè)商業(yè)模式存在的問(wèn)題。一是租金成本高。目前大部分的長(zhǎng)租公寓采取的都是包租模式，裝修和運(yùn)營(yíng)也需要較高的成本投入。

二是商業(yè)模式的靈活性差。通常長(zhǎng)租公寓會(huì)與業(yè)主簽訂3-5年的租賃合同，在約定期限之后租金會(huì)按比例增長(zhǎng)。而在遭遇市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和變動(dòng)的情況下，仍然要按約定繳納租金，就給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了較大的成本壓力。

三是精細(xì)化運(yùn)營(yíng)要求高。長(zhǎng)租公寓企業(yè)理論上來(lái)講應(yīng)當(dāng)“以出定收”，根據(jù)出房情況來(lái)決定收房速度，將庫(kù)存維持在健康水平。而部分小企業(yè)為了拓展規(guī)模會(huì)相對(duì)激進(jìn)地收房，而出租能力低可能導(dǎo)致空置率較高，現(xiàn)金流難以抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

“雖然疫情會(huì)階段性影響長(zhǎng)租公寓企業(yè)的生存環(huán)境，但行業(yè)的長(zhǎng)期向好向穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)不會(huì)變。疫情會(huì)加速行業(yè)洗牌和進(jìn)化，對(duì)于經(jīng)營(yíng)能力不足的尾部企業(yè)會(huì)逐漸被淘汰，行業(yè)集中度不斷提升，對(duì)長(zhǎng)租公寓企業(yè)的資金運(yùn)作能力和運(yùn)營(yíng)能力提出了更高的要求，租賃企業(yè)需要不斷聚焦自我能力建設(shè)，迭代租賃產(chǎn)品設(shè)計(jì)，滿足租客品質(zhì)居住需求，才能在市場(chǎng)中不斷突圍?！秉S卉說(shuō)。

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