長租公寓企業(yè)頻繁被曝“爆倉”、“跑路” 疫情加速行業(yè)洗牌

來源：智能家居時間：2020-09-04 09:58

近期，全國各地紛紛被曝出長租公寓企業(yè)暴雷、跑路現(xiàn)象。2020年8月，杭州、上海等地的友客、巢客、嵐越、成都、重慶的滿城、滿勵城等長租公寓企業(yè)相繼被曝出跑路，數(shù)萬名租客及房東遭遇不同程度的損失。

針對此情況，上海、成都、廣州、?？凇⒑戏?、杭州等地紛紛發(fā)布住房租賃市場風險提示，建議租客謹慎選擇中介、防范“租金貸”、使用合同范本等，保障租賃雙方權(quán)利。日前，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會隨即發(fā)布《租房租賃市場風險提示》（以下簡稱《提示》）。

《提示》稱，近期住房租賃市場中有公寓運營商采取“高進低出、長收短付”的經(jīng)營模式，一旦出現(xiàn)“爆倉”后又金蟬脫殼一走了之。這種行為對房東和租客的切身利益、對住房租賃行業(yè)的規(guī)范發(fā)展乃至對整個社會的安定繁榮都會產(chǎn)生較大影響。

9月2日，環(huán)球網(wǎng)記者報道了長租公寓企業(yè)四川滿城被成都青客公寓收購，此后租房合同成“四方協(xié)議”糊涂賬一事，雖然后續(xù)成都青客公寓發(fā)布聲明稱因四川滿城違約已解除《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，但因此事造成數(shù)千名租客及房東利益受損并未得到解決，政府相關(guān)部門也已介入。

上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會表示，為加強風險防范避免經(jīng)濟損失，住房租賃當事人在租賃活動中時應注意選擇良好信譽的公寓品牌，謹慎選擇無照經(jīng)營、超范圍經(jīng)營、信用不良、存在違法違規(guī)記錄的公司，避免遭遇“黑中介”、“不良中介”；房東、租客在委托經(jīng)營或者租房過程中，要警惕收房租金過高或者過低；盡量選擇較短支付周期、向約定賬號支付房租、防范“租金貸”風險，支付周期越長風險越大。

此外，簽訂租房合同時，推薦使用當?shù)刈》孔赓U合同示范文本，有效預防和減少房屋租賃過程中出現(xiàn)的風險。一旦發(fā)現(xiàn)租房租賃公司、經(jīng)紀機構(gòu)或者二房東“爆倉”、“跑路”，或租客遭遇暴力驅(qū)趕的，應及時向?qū)俚毓矙C關(guān)報警，并向房屋所在地的黨委、政府派出機構(gòu)、房管部門和行業(yè)協(xié)會組織進行投訴舉報，維護自身合法權(quán)益。

長期以來，部分長租公寓企業(yè)以住房租賃名義采取“高進低出、長收短付”、“租金貸”等高風險經(jīng)營模式開展租賃。“高進低出”指的是支付房屋權(quán)利人的租金高于收取承租人的租金，“長收短付”指的是收取承租人租金周期長于給付房屋權(quán)利人租金周期。最終導致中介收取租客租金后，因管理不善、經(jīng)營不規(guī)范等原因拖欠房東租金，攜款潛逃，進而導致房東驅(qū)趕租客，租客交了房租但是住不了、房東委托管理房屋但收不到租金，數(shù)萬名租客及房東的利益遭受損失。

貝殼研究院高級分析師黃卉認為，長租公寓近期不斷出現(xiàn)的暴雷事件，核心原因是其商業(yè)模式存在部分脆弱性。上半年疫情的沖擊，加速暴露了企業(yè)商業(yè)模式存在的問題。一是租金成本高。目前大部分的長租公寓采取的都是包租模式，裝修和運營也需要較高的成本投入。

二是商業(yè)模式的靈活性差。通常長租公寓會與業(yè)主簽訂3-5年的租賃合同，在約定期限之后租金會按比例增長。而在遭遇市場風險和變動的情況下，仍然要按約定繳納租金，就給企業(yè)經(jīng)營帶來了較大的成本壓力。

三是精細化運營要求高。長租公寓企業(yè)理論上來講應當“以出定收”，根據(jù)出房情況來決定收房速度，將庫存維持在健康水平。而部分小企業(yè)為了拓展規(guī)模會相對激進地收房，而出租能力低可能導致空置率較高，現(xiàn)金流難以抵御市場風險。

“雖然疫情會階段性影響長租公寓企業(yè)的生存環(huán)境，但行業(yè)的長期向好向穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢不會變。疫情會加速行業(yè)洗牌和進化，對于經(jīng)營能力不足的尾部企業(yè)會逐漸被淘汰，行業(yè)集中度不斷提升，對長租公寓企業(yè)的資金運作能力和運營能力提出了更高的要求，租賃企業(yè)需要不斷聚焦自我能力建設(shè)，迭代租賃產(chǎn)品設(shè)計，滿足租客品質(zhì)居住需求，才能在市場中不斷突圍?！秉S卉說。

來源：環(huán)球網(wǎng)