小王

　　我在市里工作三年了，戶口也落在了城市，農(nóng)村老家的老宅和宅基地使用權(quán)，我還能繼承嗎？

　　小李

　　農(nóng)村老家父母去世了，我的戶口又不在村里，我和哥哥誰(shuí)有權(quán)使用老宅的宅基地？

　　隨著北京市出臺(tái)《關(guān)于落實(shí)戶有所居加強(qiáng)農(nóng)村宅基地及房屋建設(shè)管理的指導(dǎo)意見》，北京市的農(nóng)村宅基地管理將越來(lái)越規(guī)范嚴(yán)格。

　　當(dāng)戶籍仍在老家的長(zhǎng)輩去世后，戶口已經(jīng)遷出村集體的居民還能否繼承農(nóng)村房屋及相對(duì)應(yīng)的宅基地使用權(quán)呢？城鎮(zhèn)居民面對(duì)宅基地使用權(quán)糾紛又該如何維護(hù)自身權(quán)益呢？

　　今天就來(lái)說(shuō)一說(shuō)這些朋友們普遍關(guān)心的問(wèn)題。

　　案情簡(jiǎn)介

　　沈甲與沈乙是親兄弟，均為某村村民。后來(lái)在2000年沈甲離開該村到城市定居生活并改為城鎮(zhèn)戶籍。2016年沈甲與沈乙的父母去世后在該村留有房產(chǎn)一處，該處房產(chǎn)包括三間房屋和一處院落。經(jīng)過(guò)民事訴訟，沈甲和沈乙對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行了分割，沈甲獲得其中一間房屋的所有權(quán)，沈乙獲得兩間房屋所有權(quán)。但是沈乙認(rèn)為沈甲不屬于該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，雖然繼承了其中一間房產(chǎn)，但是沒(méi)有資格繼承相應(yīng)的宅基地使用權(quán)，從而將沈甲的那部分院落占用。

　　法官說(shuō)法

　　01、沈甲有權(quán)繼承村里的房產(chǎn)、使用對(duì)應(yīng)的宅基地嗎？

　　《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條及第六十二條規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。因此，在一般情況下，村民以外的人是不能取得宅基地使用權(quán)的，但是沈甲就屬于一種特殊的情況。

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)繼承法》的規(guī)定，公民的房屋是公民個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，可以作為遺產(chǎn)依法予以繼承。因此，宅基地上的房屋是可以繼承的，根據(jù)“地隨房走”的原則，城鎮(zhèn)居民繼承了房屋的所有權(quán)當(dāng)然可以占有并使用相應(yīng)的宅基地。

　　02、因繼承房屋取得宅基地使用權(quán)，需要履行怎樣的手續(xù)呢？

　　首先，根據(jù)《確認(rèn)土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第四十九條規(guī)定，通過(guò)繼承房屋取得的宅基地，可以為其確定集體建設(shè)用地使用權(quán)。

　　其次，2011年《國(guó)土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》第六條第一款也規(guī)定，已擁有一處宅基地的本農(nóng)民集體成員、非本農(nóng)民集體成員的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的，可按規(guī)定登記發(fā)證，在《集體土地使用證》記事欄應(yīng)注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體原成員住宅的合法繼承人”。

　　沈甲作為城鎮(zhèn)居民雖然不屬于該村村民，但可以通過(guò)繼承房屋的方式而對(duì)相應(yīng)宅基地使用權(quán)進(jìn)行登記確權(quán)，在“事實(shí)”上“繼承”相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。因此沈乙占用沈甲那部分院落的行為是錯(cuò)誤的。

　　03、沈甲應(yīng)當(dāng)如何維護(hù)自己的合法權(quán)益呢？

　　沈甲通過(guò)民事訴訟和法院的強(qiáng)制執(zhí)行使沈乙停止了占用院落的侵害行為。但是沈甲覺得，其與沈乙的宅基地使用糾紛并沒(méi)有得到解決，他那部分的宅基地使用權(quán)依然沒(méi)有明確。

　　沈甲

　　既然可以因我是農(nóng)民集體原成員住宅的合法繼承人而給我登記發(fā)放集體土地使用證，那我應(yīng)該通過(guò)向區(qū)政府申請(qǐng)宅基地土地權(quán)屬爭(zhēng)議處理，還是通過(guò)變更登記呢？

　　雖然城鎮(zhèn)居民因繼承取得農(nóng)村房屋所有權(quán)后對(duì)相應(yīng)的土地權(quán)屬變更或爭(zhēng)議具有利害關(guān)系，有權(quán)請(qǐng)求行政機(jī)關(guān)予以土地權(quán)屬爭(zhēng)議處理或者變更登記。但是如何選擇正確的維權(quán)路徑是非常重要的，選擇申請(qǐng)爭(zhēng)議處理，還是申請(qǐng)變更登記，應(yīng)視情況而定。

　　土地權(quán)屬爭(zhēng)議是指土地登記前，土地權(quán)利利害關(guān)系人因土地所有權(quán)和使用權(quán)的歸屬而發(fā)生的爭(zhēng)議。土地登記發(fā)證后已經(jīng)明確了土地的所有權(quán)和使用權(quán)，因此土地登記發(fā)證后提出的爭(zhēng)議不屬于土地權(quán)屬爭(zhēng)議。本案中的爭(zhēng)議宅基地，在其父親在世時(shí)，已由行政機(jī)關(guān)為其父親頒發(fā)了集體土地建設(shè)使用證，沈甲與沈乙因繼承爭(zhēng)議宅基地上的房屋，而對(duì)爭(zhēng)議宅基地的使用產(chǎn)生糾紛，就不屬于《土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)查處理辦法》中土地權(quán)屬爭(zhēng)議的范圍。

　　沈甲與沈乙對(duì)爭(zhēng)議宅基地若有異議，沈甲可以根據(jù)《土地登記規(guī)則》的規(guī)定向登記機(jī)關(guān)提出變更登記申請(qǐng)，由登記機(jī)關(guān)予以變更登記，確定其權(quán)利義務(wù)。

　　法官提示

　　房屋財(cái)產(chǎn)與土地使用權(quán)事關(guān)公民的重大財(cái)產(chǎn)利益，任何人不能侵害居民合法繼承的農(nóng)村房屋及相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。城鎮(zhèn)居民在合法繼承房屋所有權(quán)后，對(duì)該處宅基地的占有使用或者變更登記享有相應(yīng)權(quán)利，具有利害關(guān)系。但是應(yīng)當(dāng)找對(duì)維護(hù)自身權(quán)益的正確路徑，在該處宅基地已經(jīng)頒發(fā)相應(yīng)土地使用權(quán)證的情況下，不應(yīng)再要求行政機(jī)關(guān)處理土地權(quán)屬爭(zhēng)議，而是應(yīng)該申請(qǐng)登記機(jī)關(guān)予以變更登記。

　　來(lái)源：京法網(wǎng)事

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