融資新規(guī)漸行漸近，房企舉債也將“一企一策”

第一財(cái)經(jīng)

作者：孫夢(mèng)凡    責(zé)編：張歆晨

房企依賴高杠桿舉債擴(kuò)張的捷徑，正在走向終結(jié)。

房企依賴高杠桿舉債擴(kuò)張的捷徑，正在走向終結(jié)。

日前，住建部、央行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。雖然相關(guān)細(xì)則尚未落地，但以控制增長(zhǎng)為主要抓手的房地產(chǎn)融資精細(xì)化管理方案已在途中。

根據(jù)市場(chǎng)傳聞，“融資新規(guī)”指的是，為控制房企有息債務(wù)規(guī)模，監(jiān)管設(shè)置出“三道紅線”：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。再根據(jù)房企觸線情況，分檔設(shè)定有息負(fù)債增速閾值。

據(jù)悉，有12家房企參與了這次座談會(huì)，包括碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤(rùn)和陽光城。融資新規(guī)將于明年1月份開始實(shí)施，暫時(shí)不會(huì)全面鋪開，而是在參會(huì)的12家房企中先行試點(diǎn)。

最近的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，多數(shù)房企表達(dá)了對(duì)融資新規(guī)的密切關(guān)注，尤其高杠桿房企，不得不在焦灼中觀望、自查，準(zhǔn)備調(diào)整融資與經(jīng)營(yíng)節(jié)奏。

綠地集團(tuán)明確表示參加了上述座談會(huì)，稱融資新規(guī)主要目的是防風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)良好發(fā)展，而不是一刀切，后續(xù)會(huì)根據(jù)部委要求調(diào)整經(jīng)營(yíng)方向。

萬科董事總裁首席執(zhí)行官祝九勝表示，對(duì)于重點(diǎn)房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，監(jiān)管機(jī)構(gòu)是從規(guī)范行業(yè)和防范風(fēng)險(xiǎn)的角度出臺(tái)，集團(tuán)會(huì)認(rèn)真研究、盡快適應(yīng)。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，一旦新規(guī)實(shí)施，房企信用資質(zhì)將加劇分化，尾部房企融資壓力越來越大，地產(chǎn)行業(yè)彎道超車的大門即將關(guān)閉。

行業(yè)熱議新規(guī)

據(jù)此前消息，為促進(jìn)房企形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和融資行為，增強(qiáng)自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管部門擬按“三道紅線”對(duì)房企債務(wù)規(guī)模進(jìn)行控制。

具體措施為，將試點(diǎn)房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔：若三道紅線全部觸及，則有息負(fù)債不能再增加;若觸及兩條，有息負(fù)債規(guī)模增速不得超過5%;觸及一條，增速不得超過10%;一條未中，增速不得超過15%。

市場(chǎng)消息還顯示，12家參會(huì)房企需于9月底上交降檔方案，包括一年內(nèi)如何降檔、三年內(nèi)如何全面完成符合“三條紅線”的調(diào)整。若未達(dá)標(biāo)，監(jiān)管層將要求金融機(jī)構(gòu)對(duì)相應(yīng)房企的全口徑債務(wù)進(jìn)行限制。

如果按上述指標(biāo)衡量，融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）、中國(guó)恒大（03333.HK）、綠地控股(600606.SH)、富力地產(chǎn)（02777.HK）、華夏幸福(600340.SH)5家房企踩中3條紅線，預(yù)計(jì)有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加。

中南建設(shè)(000961.SZ)、佳兆業(yè)（01638.HK）、陽光城(000671.SZ)、金科股份、榮盛發(fā)展(002146.SZ)同踩2條紅線，預(yù)計(jì)有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%。

對(duì)此綠地香港管理層在中期業(yè)績(jī)會(huì)上稱，公司了解到的情況是，相關(guān)部門與房企進(jìn)行了交流，融資新規(guī)的實(shí)施目前還沒有明確時(shí)間表。

越秀地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)陳靜也表示，近期監(jiān)管有收緊趨勢(shì)，主要是控制房企融資規(guī)模，但細(xì)則沒有出來，目前還在關(guān)注。

“此前地產(chǎn)調(diào)控政策更多針對(duì)行業(yè)，而此次政策則更多面向企業(yè)?！毙褫x集團(tuán)董事會(huì)主席林中認(rèn)為，新規(guī)會(huì)更有效地防控系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)依靠高財(cái)務(wù)杠桿來增長(zhǎng)、盈利能力弱的企業(yè)，影響會(huì)大一些，但優(yōu)秀企業(yè)會(huì)受益。

中南建設(shè)CFO辛琦表示，這是針對(duì)房企、金融機(jī)構(gòu)雙管齊下的長(zhǎng)效機(jī)制。限制負(fù)債增長(zhǎng)規(guī)模，對(duì)于頭部房企來講，可能會(huì)更加穩(wěn)定，但未來逆市飄紅、彎道超車的機(jī)會(huì)可能越來越難，打消部分房企狂飆突進(jìn)的念想。

美的置業(yè)CFO林戈也認(rèn)為，未來行業(yè)融資會(huì)更加分化，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)、經(jīng)營(yíng)績(jī)效優(yōu)異的公司，會(huì)更受資本市場(chǎng)喜歡，如果靠過度舉債發(fā)展，經(jīng)營(yíng)質(zhì)量不走好，可能會(huì)面臨更不好借錢的局面。

強(qiáng)控房企債務(wù)

值得注意的是，盡管融資新規(guī)尚未出臺(tái)，但涉房融資的閘門已經(jīng)逐漸收緊。市場(chǎng)人士向第一財(cái)經(jīng)透露，目前地產(chǎn)債不能按照全額度借新還舊，八月下旬以來，銀行間市場(chǎng)已按擬還舊債的85%規(guī)模發(fā)行新債。

極高的債務(wù)總額，猶如懸在房地產(chǎn)行業(yè)上方的達(dá)摩克利斯之劍，成為監(jiān)管部門重點(diǎn)防范對(duì)象。Wind數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)，未來5年房企債務(wù)置換和融資需求將不斷增大，海內(nèi)外合計(jì)債務(wù)到期規(guī)模將達(dá)3萬億元左右，2020年、2021年償還規(guī)模分別達(dá)5286.19億元、5874.37億元。2020年數(shù)據(jù)計(jì)入短期債券后，到期規(guī)模還將更高。

除去銷售回款，房企應(yīng)對(duì)到期債務(wù)的主要途徑便是“借新還舊”。 貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前七月，房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約7379億元，占去年全年的62.5%。

監(jiān)管層穩(wěn)定市場(chǎng)和行業(yè)的良苦用心，并未被房地產(chǎn)企業(yè)所體察。尤其上半年，流動(dòng)性總量寬松的環(huán)境下，房企舉債拿地積極性提升，在很多城市有推高地價(jià)的趨勢(shì)。華創(chuàng)證券表示，今年4月，100大中城市住宅類土地溢價(jià)率達(dá)到25%，5月至今維持在15~20%，高于去年同期水平。

對(duì)此，美的置業(yè)總裁郝恒樂稱：“對(duì)房企來說，這是一種資金避險(xiǎn)行為，其基本策略是有限的資金應(yīng)投向高量級(jí)城市?！?/p>

但土地市場(chǎng)活躍、銷售快速?gòu)?fù)蘇，帶動(dòng)居民中長(zhǎng)期信貸大規(guī)模增加，已引發(fā)監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)金融問題的關(guān)注。銀保監(jiān)會(huì)召開2020年年中工作會(huì)要求，堅(jiān)決防止影子銀行死灰復(fù)燃、房地產(chǎn)貸款亂象回潮和盲目擴(kuò)張粗放經(jīng)營(yíng)卷土重來。

華創(chuàng)證券表示，此次“三道紅線”規(guī)定則是從供給端角度切入，從根源上減少信貸資源流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，使土拍市場(chǎng)降溫。

“新規(guī)主要目的是穩(wěn)住開發(fā)商的杠桿，從而把房?jī)r(jià)穩(wěn)定下來，加快行業(yè)健康化發(fā)展?！饼埡瘓F(tuán)首席財(cái)務(wù)官趙軼認(rèn)為，此前限制開發(fā)貸、按揭貸款額度等措施，都是為了讓行業(yè)融資體量有序增長(zhǎng)，而不是爆發(fā)式增長(zhǎng)。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，被新規(guī)限制融資的房企可能延遲或取消近期土地投資計(jì)劃；融資收緊使房企銷售回款端壓力驟升，房企大概率將啟動(dòng)加速銷售模式。

華創(chuàng)證券表示，對(duì)長(zhǎng)期依賴杠桿經(jīng)營(yíng)的房企而言，短期內(nèi)債務(wù)化解的難度比較高，房企或更傾向于借助增加少數(shù)股東權(quán)益來降低凈負(fù)債率，這意味著今后房企聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)的事件可能增多。

值得關(guān)注的是，不少踩線房企均開始對(duì)自身財(cái)務(wù)規(guī)劃作出調(diào)整。融創(chuàng)中國(guó)表示，目前整個(gè)細(xì)則還沒有公布，但對(duì)行業(yè)和企業(yè)來說是正向政策，主要目標(biāo)是保持穩(wěn)定，穩(wěn)存量，控增量，而融創(chuàng)也會(huì)進(jìn)一步以降杠桿作為公司重要工作目標(biāo)，爭(zhēng)取早日符合新規(guī)要求。

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