融資新規(guī)漸行漸近，房企舉債也將“一企一策”

第一財經(jīng)

作者：孫夢凡    責編：張歆晨

房企依賴高杠桿舉債擴張的捷徑，正在走向終結。

房企依賴高杠桿舉債擴張的捷徑，正在走向終結。

日前，住建部、央行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。雖然相關細則尚未落地，但以控制增長為主要抓手的房地產(chǎn)融資精細化管理方案已在途中。

根據(jù)市場傳聞，“融資新規(guī)”指的是，為控制房企有息債務規(guī)模，監(jiān)管設置出“三道紅線”：剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。再根據(jù)房企觸線情況，分檔設定有息負債增速閾值。

據(jù)悉，有12家房企參與了這次座談會，包括碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城。融資新規(guī)將于明年1月份開始實施，暫時不會全面鋪開，而是在參會的12家房企中先行試點。

最近的中期業(yè)績會上，多數(shù)房企表達了對融資新規(guī)的密切關注，尤其高杠桿房企，不得不在焦灼中觀望、自查，準備調(diào)整融資與經(jīng)營節(jié)奏。

綠地集團明確表示參加了上述座談會，稱融資新規(guī)主要目的是防風險，促進企業(yè)良好發(fā)展，而不是一刀切，后續(xù)會根據(jù)部委要求調(diào)整經(jīng)營方向。

萬科董事總裁首席執(zhí)行官祝九勝表示，對于重點房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，監(jiān)管機構是從規(guī)范行業(yè)和防范風險的角度出臺，集團會認真研究、盡快適應。

業(yè)內(nèi)認為，一旦新規(guī)實施，房企信用資質(zhì)將加劇分化，尾部房企融資壓力越來越大，地產(chǎn)行業(yè)彎道超車的大門即將關閉。

行業(yè)熱議新規(guī)

據(jù)此前消息，為促進房企形成穩(wěn)定的金融政策預期，合理安排經(jīng)營活動和融資行為，增強自身抗風險能力，防范化解房地產(chǎn)金融風險，監(jiān)管部門擬按“三道紅線”對房企債務規(guī)模進行控制。

具體措施為，將試點房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔：若三道紅線全部觸及，則有息負債不能再增加;若觸及兩條，有息負債規(guī)模增速不得超過5%;觸及一條，增速不得超過10%;一條未中，增速不得超過15%。

市場消息還顯示，12家參會房企需于9月底上交降檔方案，包括一年內(nèi)如何降檔、三年內(nèi)如何全面完成符合“三條紅線”的調(diào)整。若未達標，監(jiān)管層將要求金融機構對相應房企的全口徑債務進行限制。

如果按上述指標衡量，融創(chuàng)中國（01918.HK）、中國恒大（03333.HK）、綠地控股(600606.SH)、富力地產(chǎn)（02777.HK）、華夏幸福(600340.SH)5家房企踩中3條紅線，預計有息負債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加。

中南建設(000961.SZ)、佳兆業(yè)（01638.HK）、陽光城(000671.SZ)、金科股份、榮盛發(fā)展(002146.SZ)同踩2條紅線，預計有息負債規(guī)模年增速不得超過5%。

對此綠地香港管理層在中期業(yè)績會上稱，公司了解到的情況是，相關部門與房企進行了交流，融資新規(guī)的實施目前還沒有明確時間表。

越秀地產(chǎn)財務總監(jiān)陳靜也表示，近期監(jiān)管有收緊趨勢，主要是控制房企融資規(guī)模，但細則沒有出來，目前還在關注。

“此前地產(chǎn)調(diào)控政策更多針對行業(yè)，而此次政策則更多面向企業(yè)?！毙褫x集團董事會主席林中認為，新規(guī)會更有效地防控系統(tǒng)性風險，對依靠高財務杠桿來增長、盈利能力弱的企業(yè)，影響會大一些，但優(yōu)秀企業(yè)會受益。

中南建設CFO辛琦表示，這是針對房企、金融機構雙管齊下的長效機制。限制負債增長規(guī)模，對于頭部房企來講，可能會更加穩(wěn)定，但未來逆市飄紅、彎道超車的機會可能越來越難，打消部分房企狂飆突進的念想。

美的置業(yè)CFO林戈也認為，未來行業(yè)融資會更加分化，資產(chǎn)負債結構優(yōu)質(zhì)、經(jīng)營績效優(yōu)異的公司，會更受資本市場喜歡，如果靠過度舉債發(fā)展，經(jīng)營質(zhì)量不走好，可能會面臨更不好借錢的局面。

強控房企債務

值得注意的是，盡管融資新規(guī)尚未出臺，但涉房融資的閘門已經(jīng)逐漸收緊。市場人士向第一財經(jīng)透露，目前地產(chǎn)債不能按照全額度借新還舊，八月下旬以來，銀行間市場已按擬還舊債的85%規(guī)模發(fā)行新債。

極高的債務總額，猶如懸在房地產(chǎn)行業(yè)上方的達摩克利斯之劍，成為監(jiān)管部門重點防范對象。Wind數(shù)據(jù)預計，未來5年房企債務置換和融資需求將不斷增大，海內(nèi)外合計債務到期規(guī)模將達3萬億元左右，2020年、2021年償還規(guī)模分別達5286.19億元、5874.37億元。2020年數(shù)據(jù)計入短期債券后，到期規(guī)模還將更高。

除去銷售回款，房企應對到期債務的主要途徑便是“借新還舊”。 貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前七月，房企境內(nèi)外債券融資累計約7379億元，占去年全年的62.5%。

監(jiān)管層穩(wěn)定市場和行業(yè)的良苦用心，并未被房地產(chǎn)企業(yè)所體察。尤其上半年，流動性總量寬松的環(huán)境下，房企舉債拿地積極性提升，在很多城市有推高地價的趨勢。華創(chuàng)證券表示，今年4月，100大中城市住宅類土地溢價率達到25%，5月至今維持在15~20%，高于去年同期水平。

對此，美的置業(yè)總裁郝恒樂稱：“對房企來說，這是一種資金避險行為，其基本策略是有限的資金應投向高量級城市?！?/p>

但土地市場活躍、銷售快速復蘇，帶動居民中長期信貸大規(guī)模增加，已引發(fā)監(jiān)管層對房地產(chǎn)金融問題的關注。銀保監(jiān)會召開2020年年中工作會要求，堅決防止影子銀行死灰復燃、房地產(chǎn)貸款亂象回潮和盲目擴張粗放經(jīng)營卷土重來。

華創(chuàng)證券表示，此次“三道紅線”規(guī)定則是從供給端角度切入，從根源上減少信貸資源流入房地產(chǎn)市場，使土拍市場降溫。

“新規(guī)主要目的是穩(wěn)住開發(fā)商的杠桿，從而把房價穩(wěn)定下來，加快行業(yè)健康化發(fā)展。”龍湖集團首席財務官趙軼認為，此前限制開發(fā)貸、按揭貸款額度等措施，都是為了讓行業(yè)融資體量有序增長，而不是爆發(fā)式增長。

貝殼研究院高級分析師潘浩認為，被新規(guī)限制融資的房企可能延遲或取消近期土地投資計劃；融資收緊使房企銷售回款端壓力驟升，房企大概率將啟動加速銷售模式。

華創(chuàng)證券表示，對長期依賴杠桿經(jīng)營的房企而言，短期內(nèi)債務化解的難度比較高，房企或更傾向于借助增加少數(shù)股東權益來降低凈負債率，這意味著今后房企聯(lián)營、合營的事件可能增多。

值得關注的是，不少踩線房企均開始對自身財務規(guī)劃作出調(diào)整。融創(chuàng)中國表示，目前整個細則還沒有公布，但對行業(yè)和企業(yè)來說是正向政策，主要目標是保持穩(wěn)定，穩(wěn)存量，控增量，而融創(chuàng)也會進一步以降杠桿作為公司重要工作目標，爭取早日符合新規(guī)要求。

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