作者 | 李莎

出品 | 焦點財經(jīng)

8月26日，融創(chuàng)中國發(fā)布2020年中期業(yè)績公告。今年適逢融創(chuàng)上市十周年，業(yè)績披露末了，融創(chuàng)回顧上市后十年磨劍路，底氣十足：

“本集團由一家區(qū)域小型房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)展成為全國化的大型綜合企業(yè)集團，成為以房地產(chǎn)業(yè)務為核心，并高起點布局社區(qū)服務、文旅、文化、會議會展及醫(yī)療健康等業(yè)務的，具有多元發(fā)展空間的房地產(chǎn)行業(yè)頭部企業(yè)?！?/p>

從2010年上市至2019年，融創(chuàng)合同銷售額增長77倍，營業(yè)收入增長35倍，核心凈利潤增長17倍；2010年至2020年6月底，土儲貨值增長33倍，凈資產(chǎn)增長27倍；2010年至2020年，融創(chuàng)市值增長14倍，戰(zhàn)績卓然。

抓住中國房地產(chǎn)高速增長的歷史機遇，融創(chuàng)加速快跑，壯大規(guī)模，從區(qū)域小型房企成長為行業(yè)黑馬，再壯大成行業(yè)巨魄。今年上半年，融創(chuàng)錄得營收773.4億元，實現(xiàn)合同銷售額1952.7億元，穩(wěn)居行業(yè)前五位置。

聚焦利潤，融創(chuàng)各項關鍵業(yè)績穩(wěn)健增長

但與之前不同，今年上半年，融創(chuàng)的關鍵業(yè)績要穩(wěn)健很多。

報告期內(nèi)，融創(chuàng)共實現(xiàn)營業(yè)收入773.4億元，同比微增。連同合營、聯(lián)營公司的合計營收達1280.0億元，其中公司擁有人應占收入948.0億元。

除地產(chǎn)主業(yè)以外，文旅板塊、物業(yè)管理和其他業(yè)務也在持續(xù)創(chuàng)收。今年上半年，融創(chuàng)非房業(yè)務收入達42.7億元，同比上升24.9%，為融創(chuàng)未來的持續(xù)發(fā)展積蓄力量。

今年上半年，融創(chuàng)多項關鍵利潤指標呈現(xiàn)出穩(wěn)健上漲之勢，利潤漲幅高于營收漲幅。融創(chuàng)上半年共錄得經(jīng)營利潤180.3億元，同比增長約14.8%；核心凈利潤130.4億元，同比增長3%；公司股東應占溢利109.6億元，同比增長約6.5%；公司股東應占凈利潤率14.2%，同比上升0.8個百分點。

銷售額也是考察房企業(yè)績成色的重要指標。受疫情影響，融創(chuàng)第一季度的供貨有所放緩，但隨著疫情的有效控制，供貨逐漸恢復，到5月份，融創(chuàng)的單月銷售額開始趕超去年同期。今年上半年，融創(chuàng)實現(xiàn)合約銷售額1952.7億元。

7月，融創(chuàng)實現(xiàn)合同銷售金額522.5億元，同比大長26.97%。下半年可售貨值高達6213億元，其中76%位于一二線城市，市場一致看好融創(chuàng)中國2020年的銷售業(yè)績達成，以及未來的持續(xù)增長。

融創(chuàng)今年上半年各項關鍵業(yè)的績穩(wěn)健增長，與其踏準行業(yè)大勢節(jié)點，順勢調整拿地節(jié)奏和融資結構息息相關。畢竟對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，最關鍵的就是“地”和“錢”。

嚴控拿地節(jié)奏，坐擁最優(yōu)土儲

今年上半年，受疫情影響，我國很多城市的土地市場先后經(jīng)歷了冰封，解凍再到升溫，火熱甚至過熱的過程，局部熱門區(qū)域和熱門城市的土地成本攀升至高位。只有具備準確判斷力和精準高效的土地投資策略，才能笑傲土地市場，而這正是融創(chuàng)的長項。

今年上半年，融創(chuàng)在持續(xù)升溫的土地市場中表現(xiàn)冷靜，嚴控拿地策略，新增土地儲備同比大幅下降64%。對比來看，克而瑞1-7月新增貨值榜單顯示，TOP10房企中，碧桂園、恒大、綠地、綠城、龍湖排在新增貨值榜單前五，融創(chuàng)新增貨值最少，僅為排名第五的龍湖新增貨值的68.2%。

拿地少不代表沒有地。到今年6月底，融創(chuàng)擁有確權土儲總貨值超3萬億元，總面積超2.5億平方米，平均土地成本4312元/平方米，其中約80%位于高能級一二線城市。在規(guī)模房企中，融創(chuàng)擁有的土地儲備最為優(yōu)質。

大量優(yōu)質土儲將為融創(chuàng)經(jīng)營現(xiàn)金流快速的釋放、保持充裕流動性和負債率穩(wěn)步下降提供有力支撐，也將為融創(chuàng)未來數(shù)年市場規(guī)模的穩(wěn)步提升提供強力保障。

在TOP房企中，融創(chuàng)控制拿地節(jié)奏的能力堪稱一絕。一方面而言，準確判斷土地市場，精準高效地進行土地投資，本就是融創(chuàng)的重要核心競爭力。另一方面，融創(chuàng)在過去地價水平低位運行時就已先發(fā)制人，提前搶占拿地窗口期，拿對了很多地。因而現(xiàn)在的融創(chuàng)沒有土地焦慮，可以更輕松地根據(jù)形勢和環(huán)境調整拿地策略。

優(yōu)化資本結構，大降負債水平

如果說土地儲備關乎房企未來的發(fā)展線，那資產(chǎn)負債就關乎房企現(xiàn)在的生命線。

最近市場傳言稱，相關監(jiān)管部門將出臺新規(guī)，控制房企有息負債增長，并設置“三道紅線”，即剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%，凈負債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1倍。

實際上，融創(chuàng)從2019年起，就致力于追求內(nèi)生增長，主動優(yōu)化資本結構，降低負債率和融資成本。這與國家相關政策和指導方針高度契合。

到今年6月末，融創(chuàng)資產(chǎn)總額達9964億元，同比上年末增加58億元；權益總額約1338.8億元，環(huán)比增長17.4%；公司股東應占權益970億元，較上年末提升16.7%。

通過控制拿地節(jié)奏，釋放經(jīng)營現(xiàn)金流支持企業(yè)運營和發(fā)展，今年上半年融創(chuàng)有效控制借貸總額，進一步落實降杠桿承諾。

同時，融創(chuàng)通過提高銀行類融資的占比、把握公開市場融資機會、提前償還高成本信托等優(yōu)化融資結構，同時實施嚴格的分類紅線管理等舉措。多效并舉，2020年上半年，融創(chuàng)新增融資成本顯著下降1.9個百分點。

在公開市場方面，上半年融創(chuàng)在境內(nèi)發(fā)行了2+2年期債券，利率僅4.78%，較去年可比債券二級市場收益利率下降約2%。融創(chuàng)在境外債券市場發(fā)債期限得到延長的同時，融資利率亦整體下降約1.5%。

截至報告期末，融創(chuàng)的現(xiàn)金余額達1209億元，其中非受限制現(xiàn)金852.3億元，環(huán)比增加72.9億元，流動性充裕，為融創(chuàng)的經(jīng)營發(fā)展提供充分的資金支持。

今年下半年，融創(chuàng)將繼續(xù)優(yōu)化資本結構，持續(xù)降低資產(chǎn)負債率水平和融資成本，并將其作為“當前發(fā)展階段的重中之重”。

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