兩部委召開(kāi)座談會(huì),房企融資或再收緊,這下房?jī)r(jià)難以上漲了?

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-08-26 11:02

多地“地王”頻現(xiàn)，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，在此情況下，監(jiān)管部門(mén)再度出手“降溫”，將強(qiáng)化房企進(jìn)行融資管理。

那么，在此情況下，房企融資會(huì)否更為艱難，會(huì)否迫于市場(chǎng)壓力趕快降價(jià)出貨？搜狐焦點(diǎn)重慶站記者就此問(wèn)題采訪了相關(guān)專家學(xué)者。

融資井噴，瘋狂買(mǎi)地，房?jī)r(jià)上漲，迫使監(jiān)管層出手

據(jù)了解，8月20日住建部、央行在北京召開(kāi)的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。各監(jiān)管部門(mén)在前期廣泛征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。

此次會(huì)議內(nèi)容公布前，市場(chǎng)曾傳出“房企融資新規(guī)出爐”、“部分房企被約談”的消息。

根據(jù)報(bào)道，監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長(zhǎng)，為房企融資設(shè)置“三道紅線”。

具體為，紅線1：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；紅線2：凈負(fù)債率大于100%；紅線3：現(xiàn)金短債比小于1倍。

根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，將房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔。以有息負(fù)債規(guī)模為融資管理操作目標(biāo)，分檔設(shè)定為有息負(fù)債規(guī)模增速閾值。

相關(guān)人士分析，本次會(huì)議傳遞房企融資收緊的信息，主要原因是近一時(shí)期國(guó)內(nèi)房企融資出現(xiàn)井噴狀況，其中7月來(lái)，房企融資刷新了歷史同期紀(jì)錄；8月中上旬全國(guó)房地產(chǎn)信用債發(fā)行規(guī)模高達(dá)261億，在年內(nèi)處于高位。

另一方面，全國(guó)各地又出現(xiàn)地王頻現(xiàn)、房?jī)r(jià)飛漲趨勢(shì)，也讓市場(chǎng)進(jìn)一步監(jiān)管變得迫切。最近各地紛紛把“壓箱底”的好地塊拿出來(lái)出售，北上廣等地地王項(xiàng)目疊出。房?jī)r(jià)方面也紛紛開(kāi)始上漲，7月全國(guó)70個(gè)城市中，有62個(gè)城市新房同比價(jià)格上漲。

為抑制樓市過(guò)熱，避免房企過(guò)度融資，出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管部門(mén)及時(shí)出手加大管控力度。

引導(dǎo)資金脫虛向?qū)崳s束房企加快賣(mài)房回籠資金，限制融資瘋狂搶地

如何看待國(guó)家監(jiān)管層對(duì)強(qiáng)化融資管理的措施？重慶前沿區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)李勇研究員認(rèn)為，“央行出手是對(duì)的，金融紅線必須管住?！?/p>

他說(shuō)，這也表明了監(jiān)管層堅(jiān)持“房住不炒”以及不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段的決心。

他指出，近幾個(gè)月房企發(fā)債兇猛，而銀行做擔(dān)保，實(shí)際上綁架了銀行和政府。銀行金融部門(mén)收縮融資，是逼迫開(kāi)發(fā)企業(yè)趕緊賣(mài)房回籠資金，限制其通過(guò)融資儲(chǔ)備土地。

李勇指出，最近一個(gè)時(shí)期，商品房庫(kù)存上升，土地庫(kù)存量也大，而商品房銷售情況相對(duì)不好，資金回籠較差。

記者綜合銘騰、銳理、克而瑞公布的分析數(shù)據(jù)看到，從今年7月以來(lái)重慶主城住宅市場(chǎng)與去年同期相比，成交量明顯下降。其中7月銷售率下降至16.8%，低于去年同期水平。

與此同時(shí)，整個(gè)樓市的房屋庫(kù)存量卻在持續(xù)明顯上升。據(jù)克而瑞樓市報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，去年7月重慶主城住宅存量為466萬(wàn)方，去化周期還僅為2.3個(gè)月，而到了今年7月住宅存量則上升為809萬(wàn)方，去化周期升至最高點(diǎn)，高達(dá)5.5個(gè)月。

李勇分析道，實(shí)際上疫情以來(lái)帶來(lái)較大的經(jīng)濟(jì)困難，老百姓的購(gòu)買(mǎi)力大幅下降。用此同時(shí)，房地產(chǎn)庫(kù)存相對(duì)較大，開(kāi)發(fā)企業(yè)還在加大杠桿，爭(zhēng)相儲(chǔ)備土地，形成大量無(wú)效產(chǎn)品，造成庫(kù)存過(guò)大，已進(jìn)入不良發(fā)展。

他說(shuō)，“開(kāi)發(fā)商加緊為未來(lái)儲(chǔ)備土地，只能造成地價(jià)抬升，房?jī)r(jià)飛漲，這是有問(wèn)題的?！?/p>

李勇認(rèn)為，“目前資金向虛苗頭很?chē)?yán)重。國(guó)家增發(fā)貨幣，是希望實(shí)體經(jīng)濟(jì)得到支持應(yīng)當(dāng)注重制造業(yè)發(fā)展，將資金用到實(shí)業(yè)，用到制造業(yè)。如果資金不嚴(yán)管，用到房地產(chǎn)，會(huì)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移至銀行、儲(chǔ)戶。因此，有必要控制金融風(fēng)險(xiǎn)，將有限資金用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)。”

“馬太效應(yīng)”將愈加凸顯，重慶樓市仍有較大發(fā)展空間

融資嚴(yán)管將對(duì)房企帶來(lái)何種影響？重慶社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與金融研究所研究員何清研介紹，“以前融資是由融資機(jī)構(gòu)自己把握。此次座談會(huì)表明，未來(lái)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企的融資，會(huì)更強(qiáng)調(diào)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，金融機(jī)構(gòu)將根據(jù)企業(yè)的行業(yè)地位，結(jié)合企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)進(jìn)行融資?！?/p>

那么，此舉將給房地產(chǎn)行業(yè)將帶來(lái)什么樣的效果？何清認(rèn)為，它將會(huì)進(jìn)一步帶來(lái)“馬太效應(yīng)”，也就是說(shuō)強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者越弱。頭部企業(yè)融資非常有利，而弱的企業(yè)，融資將進(jìn)一步受限。

但何清強(qiáng)調(diào)，“此次央行的舉措，規(guī)范的意義更大，管理的力度有限，也不是收緊融資渠道?！彼f(shuō)，“要推進(jìn)房地產(chǎn)正常穩(wěn)定發(fā)展，更多是一種規(guī)范，不要理解成為融資普遍收緊。此次收緊，不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)預(yù)期產(chǎn)生直接影響?！?/p>

他認(rèn)為，從整體來(lái)看，地方對(duì)房地產(chǎn)依賴度非常高，比如重慶不少區(qū)縣對(duì)房地產(chǎn)的依賴度超過(guò)了60%，因此房地產(chǎn)對(duì)基層政府很重要，它們絕對(duì)不會(huì)讓房地產(chǎn)萎縮。

總之，要堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策、一城一策。貫徹三穩(wěn)，不會(huì)讓它炒作，不會(huì)讓它作為短期刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的手段，不能讓所有資金用于房地產(chǎn)炒作，出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象，是政府肯定不愿意看到的。

目前，房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)施的因城施策政策，地方調(diào)控影響力更大，比如今年7月以來(lái)，一些房?jī)r(jià)更高的城市，包括深圳、杭州等10多個(gè)城市出臺(tái)樓市收緊政策表示調(diào)控不放松?？梢哉f(shuō)，區(qū)域性政策對(duì)這些區(qū)域的影響更大。

何清認(rèn)為，目前來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)來(lái)講還是比較健康的，房地產(chǎn)的融資相對(duì)比較規(guī)范。

房地產(chǎn)的發(fā)展不僅受制于融資，其實(shí)受其他政策影響還要更大，比如土地、貨幣、財(cái)政等方面的政策。

未來(lái)，開(kāi)發(fā)企業(yè)融資會(huì)越來(lái)越難，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)否受到較大影響？如何看待重慶房地產(chǎn)后市發(fā)展？

何清對(duì)重慶樓市的未來(lái)發(fā)展抱有信心。他認(rèn)為，“重慶調(diào)控政策一直相對(duì)較為寬松，市場(chǎng)發(fā)展比較平穩(wěn)。我們對(duì)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)后市謹(jǐn)慎看好?！?/p>

他說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)要看城市發(fā)展?jié)摿?。?guó)內(nèi)具有發(fā)展?jié)摿Φ氖且慌鞘腥海ㄩL(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、珠三角經(jīng)濟(jì)圈、京津冀經(jīng)濟(jì)圈、成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈等幾大經(jīng)濟(jì)圈，它們是國(guó)家主要成長(zhǎng)地區(qū)。

重慶處在成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈，具有較大發(fā)展空間，未來(lái)市場(chǎng)看好。

搜狐焦點(diǎn)重慶站首席記者亦木

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