多地“地王”頻現(xiàn)，房價繼續(xù)上漲，在此情況下，監(jiān)管部門再度出手“降溫”，將強化房企進行融資管理。

那么，在此情況下，房企融資會否更為艱難，會否迫于市場壓力趕快降價出貨？搜狐焦點重慶站記者就此問題采訪了相關(guān)專家學(xué)者。

融資井噴，瘋狂買地，房價上漲，迫使監(jiān)管層出手

據(jù)了解，8月20日住建部、央行在北京召開的重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，研究進一步落實房地產(chǎn)長效機制。各監(jiān)管部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

此次會議內(nèi)容公布前，市場曾傳出“房企融資新規(guī)出爐”、“部分房企被約談”的消息。

根據(jù)報道，監(jiān)管部門出臺新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長，為房企融資設(shè)置“三道紅線”。

具體為，紅線1：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70%；紅線2：凈負債率大于100%；紅線3：現(xiàn)金短債比小于1倍。

根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，將房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔。以有息負債規(guī)模為融資管理操作目標，分檔設(shè)定為有息負債規(guī)模增速閾值。

相關(guān)人士分析，本次會議傳遞房企融資收緊的信息，主要原因是近一時期國內(nèi)房企融資出現(xiàn)井噴狀況，其中7月來，房企融資刷新了歷史同期紀錄；8月中上旬全國房地產(chǎn)信用債發(fā)行規(guī)模高達261億，在年內(nèi)處于高位。

另一方面，全國各地又出現(xiàn)地王頻現(xiàn)、房價飛漲趨勢，也讓市場進一步監(jiān)管變得迫切。最近各地紛紛把“壓箱底”的好地塊拿出來出售，北上廣等地地王項目疊出。房價方面也紛紛開始上漲，7月全國70個城市中，有62個城市新房同比價格上漲。

為抑制樓市過熱，避免房企過度融資，出現(xiàn)金融風(fēng)險，監(jiān)管部門及時出手加大管控力度。

引導(dǎo)資金脫虛向?qū)?，約束房企加快賣房回籠資金，限制融資瘋狂搶地

如何看待國家監(jiān)管層對強化融資管理的措施？重慶前沿區(qū)域經(jīng)濟研究院院長李勇研究員認為，“央行出手是對的，金融紅線必須管住?！?/p>

他說，這也表明了監(jiān)管層堅持“房住不炒”以及不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段的決心。

他指出，近幾個月房企發(fā)債兇猛，而銀行做擔(dān)保，實際上綁架了銀行和政府。銀行金融部門收縮融資，是逼迫開發(fā)企業(yè)趕緊賣房回籠資金，限制其通過融資儲備土地。

李勇指出，最近一個時期，商品房庫存上升，土地庫存量也大，而商品房銷售情況相對不好，資金回籠較差。

記者綜合銘騰、銳理、克而瑞公布的分析數(shù)據(jù)看到，從今年7月以來重慶主城住宅市場與去年同期相比，成交量明顯下降。其中7月銷售率下降至16.8%，低于去年同期水平。

與此同時，整個樓市的房屋庫存量卻在持續(xù)明顯上升。據(jù)克而瑞樓市報告數(shù)據(jù)顯示，去年7月重慶主城住宅存量為466萬方，去化周期還僅為2.3個月，而到了今年7月住宅存量則上升為809萬方，去化周期升至最高點，高達5.5個月。

李勇分析道，實際上疫情以來帶來較大的經(jīng)濟困難，老百姓的購買力大幅下降。用此同時，房地產(chǎn)庫存相對較大，開發(fā)企業(yè)還在加大杠桿，爭相儲備土地，形成大量無效產(chǎn)品，造成庫存過大，已進入不良發(fā)展。

他說，“開發(fā)商加緊為未來儲備土地，只能造成地價抬升，房價飛漲，這是有問題的?！?/p>

李勇認為，“目前資金向虛苗頭很嚴重。國家增發(fā)貨幣，是希望實體經(jīng)濟得到支持應(yīng)當(dāng)注重制造業(yè)發(fā)展，將資金用到實業(yè)，用到制造業(yè)。如果資金不嚴管，用到房地產(chǎn)，會將風(fēng)險轉(zhuǎn)移至銀行、儲戶。因此，有必要控制金融風(fēng)險，將有限資金用于實體經(jīng)濟?！?/p>

“馬太效應(yīng)”將愈加凸顯，重慶樓市仍有較大發(fā)展空間

融資嚴管將對房企帶來何種影響？重慶社會科學(xué)院財政與金融研究所研究員何清研介紹，“以前融資是由融資機構(gòu)自己把握。此次座談會表明，未來金融機構(gòu)對房企的融資，會更強調(diào)企業(yè)的經(jīng)營目標，金融機構(gòu)將根據(jù)企業(yè)的行業(yè)地位，結(jié)合企業(yè)的財務(wù)指標來進行融資?！?/p>

那么，此舉將給房地產(chǎn)行業(yè)將帶來什么樣的效果？何清認為，它將會進一步帶來“馬太效應(yīng)”，也就是說強者愈強，弱者越弱。頭部企業(yè)融資非常有利，而弱的企業(yè)，融資將進一步受限。

但何清強調(diào)，“此次央行的舉措，規(guī)范的意義更大，管理的力度有限，也不是收緊融資渠道。”他說，“要推進房地產(chǎn)正常穩(wěn)定發(fā)展，更多是一種規(guī)范，不要理解成為融資普遍收緊。此次收緊，不會對房地產(chǎn)預(yù)期產(chǎn)生直接影響?！?/p>

他認為，從整體來看，地方對房地產(chǎn)依賴度非常高，比如重慶不少區(qū)縣對房地產(chǎn)的依賴度超過了60%，因此房地產(chǎn)對基層政府很重要，它們絕對不會讓房地產(chǎn)萎縮。

總之，要堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策、一城一策。貫徹三穩(wěn)，不會讓它炒作，不會讓它作為短期刺激經(jīng)濟發(fā)展的手段，不能讓所有資金用于房地產(chǎn)炒作，出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象，是政府肯定不愿意看到的。

目前，房地產(chǎn)調(diào)控實施的因城施策政策，地方調(diào)控影響力更大，比如今年7月以來，一些房價更高的城市，包括深圳、杭州等10多個城市出臺樓市收緊政策表示調(diào)控不放松。可以說，區(qū)域性政策對這些區(qū)域的影響更大。

何清認為，目前來看，房地產(chǎn)市場相對來講還是比較健康的，房地產(chǎn)的融資相對比較規(guī)范。

房地產(chǎn)的發(fā)展不僅受制于融資，其實受其他政策影響還要更大，比如土地、貨幣、財政等方面的政策。

未來，開發(fā)企業(yè)融資會越來越難，重慶房地產(chǎn)市場會否受到較大影響？如何看待重慶房地產(chǎn)后市發(fā)展？

何清對重慶樓市的未來發(fā)展抱有信心。他認為，“重慶調(diào)控政策一直相對較為寬松，市場發(fā)展比較平穩(wěn)。我們對重慶房地產(chǎn)市場后市謹慎看好?！?/p>

他說，房地產(chǎn)市場的機會要看城市發(fā)展?jié)摿Α鴥?nèi)具有發(fā)展?jié)摿Φ氖且慌鞘腥?，包括長三角經(jīng)濟圈、珠三角經(jīng)濟圈、京津冀經(jīng)濟圈、成渝雙城經(jīng)濟圈等幾大經(jīng)濟圈，它們是國家主要成長地區(qū)。

重慶處在成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈，具有較大發(fā)展空間，未來市場看好。

搜狐焦點重慶站首席記者 亦木

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