綠景中國(00095.HK)業(yè)績正經(jīng)受與母公司聯(lián)動(dòng)開發(fā)這一商業(yè)模式的短期陣痛。

該公司于8月21日發(fā)布的2020年中期報(bào)告期顯示，綠景中國多項(xiàng)核心財(cái)務(wù)指標(biāo)錄得同比下滑：未經(jīng)審核的收益同比下降28%至24.62億元，核心盈利同比下降54%至2.62億元，股東應(yīng)占盈利同比下降96%至0.38億元。

作為土儲(chǔ)集中于深圳的區(qū)域性房企，綠景中國專注于一手舊改，每年開發(fā)項(xiàng)目有限，更多聚焦于利潤率的獲取。報(bào)告期內(nèi)，綠景中國毛利率同比下降5個(gè)百分點(diǎn)至65%，仍遠(yuǎn)高于行業(yè)平均20%-30%的毛利率水平。

追求利潤最大化而非規(guī)模最大化，與綠景中國的發(fā)展策略有關(guān)。

綠景中國與母公司綠景集團(tuán)是一種聯(lián)動(dòng)開發(fā)的關(guān)系。通常，控股股東綠景集團(tuán)負(fù)責(zé)舊改項(xiàng)目的前期開發(fā)工作，直至項(xiàng)目的不確定性消除、項(xiàng)目成熟后才會(huì)注入上市公。這使得綠景中國能較好回避依賴招拍掛等競爭激烈的高價(jià)拿地模式，降低上市公司財(cái)務(wù)成本和現(xiàn)金流壓力，起到美化報(bào)表的效果。

具體到房地產(chǎn)開發(fā)與銷售主業(yè)來看，綠景中國擁有總面積約414萬平方米的質(zhì)量土地儲(chǔ)備，且控股股東計(jì)劃將現(xiàn)有的總面積約1040萬平方米的項(xiàng)目逐步注入公司。這些項(xiàng)目主要分布在深圳、東莞、珠海等粵港澳大灣區(qū)核心城市。

然而，這種聯(lián)動(dòng)開發(fā)的商業(yè)模式并非沒有掣肘。首先是每年銷售、結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目不均的周期性波動(dòng)表現(xiàn)顯著，單個(gè)大體量舊改項(xiàng)目的毛利水平、入市時(shí)間等都會(huì)導(dǎo)致核心財(cái)務(wù)指標(biāo)的大幅度起伏。

今年上半年，綠景中國的業(yè)績便明顯受累于這樣的周期性波動(dòng)。去年同期綠景中國收益逾80%來自紅樹灣壹號(hào)，約27.5億元，該項(xiàng)目的毛利率超過70%。相較之下，今年上半年綠景中國結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目收入僅24.37%來自紅樹灣壹號(hào)，其他來自于美景廣場、國際花城、綠憬商務(wù)廣場。這直接造成了綠景中國收益、毛利的下行。

商業(yè)物業(yè)投資與經(jīng)營作為地產(chǎn)開發(fā)與銷售主業(yè)外的另一大主業(yè)，為綠景中國提供現(xiàn)金流支撐。報(bào)告期內(nèi)，該業(yè)務(wù)板塊整體并未受新冠肺炎疫情影響，收入同比增長4.97%至3.17億元。

另外，對(duì)于外界一直關(guān)注的深圳白石洲舊改項(xiàng)目何時(shí)可以注入上市公司的問題，綠景中國也表示：“2020年下半年，白石洲舊改項(xiàng)目剩余股權(quán)的大部分將注入綠景中國?！?/p>

資料顯示，白石洲舊改地處深圳核心區(qū)域，總計(jì)容建筑面積達(dá)到358萬平方米。此前的2019年10月，綠景中國全資子公司與集團(tuán)控股股東訂立認(rèn)購協(xié)議，以1萬美元的代價(jià)認(rèn)購目標(biāo)公司股份。此后，綠景中國通過目標(biāo)公司持有白石洲城市更新項(xiàng)目25%的權(quán)益。

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