中國中期業(yè)績再現(xiàn)波動,股東應占盈利暴跌96%

來源：智能家居時間：2020-08-25 14:26

綠景中國(00095.HK)業(yè)績正經受與母公司聯(lián)動開發(fā)這一商業(yè)模式的短期陣痛。

該公司于8月21日發(fā)布的2020年中期報告期顯示，綠景中國多項核心財務指標錄得同比下滑：未經審核的收益同比下降28%至24.62億元，核心盈利同比下降54%至2.62億元，股東應占盈利同比下降96%至0.38億元。

作為土儲集中于深圳的區(qū)域性房企，綠景中國專注于一手舊改，每年開發(fā)項目有限，更多聚焦于利潤率的獲取。報告期內，綠景中國毛利率同比下降5個百分點至65%，仍遠高于行業(yè)平均20%-30%的毛利率水平。

追求利潤最大化而非規(guī)模最大化，與綠景中國的發(fā)展策略有關。

綠景中國與母公司綠景集團是一種聯(lián)動開發(fā)的關系。通常，控股股東綠景集團負責舊改項目的前期開發(fā)工作，直至項目的不確定性消除、項目成熟后才會注入上市公。這使得綠景中國能較好回避依賴招拍掛等競爭激烈的高價拿地模式，降低上市公司財務成本和現(xiàn)金流壓力，起到美化報表的效果。

具體到房地產開發(fā)與銷售主業(yè)來看，綠景中國擁有總面積約414萬平方米的質量土地儲備，且控股股東計劃將現(xiàn)有的總面積約1040萬平方米的項目逐步注入公司。這些項目主要分布在深圳、東莞、珠海等粵港澳大灣區(qū)核心城市。

然而，這種聯(lián)動開發(fā)的商業(yè)模式并非沒有掣肘。首先是每年銷售、結轉項目不均的周期性波動表現(xiàn)顯著，單個大體量舊改項目的毛利水平、入市時間等都會導致核心財務指標的大幅度起伏。

今年上半年，綠景中國的業(yè)績便明顯受累于這樣的周期性波動。去年同期綠景中國收益逾80%來自紅樹灣壹號，約27.5億元，該項目的毛利率超過70%。相較之下，今年上半年綠景中國結轉項目收入僅24.37%來自紅樹灣壹號，其他來自于美景廣場、國際花城、綠憬商務廣場。這直接造成了綠景中國收益、毛利的下行。

商業(yè)物業(yè)投資與經營作為地產開發(fā)與銷售主業(yè)外的另一大主業(yè)，為綠景中國提供現(xiàn)金流支撐。報告期內，該業(yè)務板塊整體并未受新冠肺炎疫情影響，收入同比增長4.97%至3.17億元。

另外，對于外界一直關注的深圳白石洲舊改項目何時可以注入上市公司的問題，綠景中國也表示：“2020年下半年，白石洲舊改項目剩余股權的大部分將注入綠景中國?！?/p>

資料顯示，白石洲舊改地處深圳核心區(qū)域，總計容建筑面積達到358萬平方米。此前的2019年10月，綠景中國全資子公司與集團控股股東訂立認購協(xié)議，以1萬美元的代價認購目標公司股份。此后，綠景中國通過目標公司持有白石洲城市更新項目25%的權益。