穿透樓市調(diào)控低息貸是如何作的妖

來源：智能家居時間：2020-08-18 09:07

8月14日，中國人民銀行黨委書記、銀保監(jiān)會主席郭樹清在接受中央廣播電視總臺央視記者專訪時表示，金融監(jiān)管部門還將加大對違法違規(guī)行為的查處，堅決防止影子銀行死灰復(fù)燃、房地產(chǎn)貸款亂象回潮等問題。

中國房地產(chǎn)報記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在目前隱蔽的低息貸款中，金融機構(gòu)協(xié)助購房人注冊的公司性質(zhì)多為科技、商貿(mào)、廣告?zhèn)髅筋?，抵押貸款用途多寫為經(jīng)營，這為銀行貸款資金流向的核查增加了難度。

“最近辦理以貸還貸和房抵貸業(yè)務(wù)的人明顯增多了?！?月13日，北京某金融機構(gòu)負責人楊晶晶告訴中國房地產(chǎn)報記者，“去年下半年抵押貸利率普遍在5.8%到6.5%，今年上半年抵押貸短期貸可低至3.65%，長期貸可低至4.35%”。

“這個低息貸款可以拿去買房，但咱對外不能這么說”，北京另一家金融機構(gòu)負責人魏婷告訴記者。

舉個例子，北京工薪階層王凱首套房商業(yè)貸款20年，總額200萬元，按照北京現(xiàn)行房貸利率及等額本息的方式來計算，他需要月均還貸14213元；但如果他選擇做最長能貸20年的抵押貸，利息為4.35%的話，每月只需償還12491元。

每月少還1722元乍看不多，但對于工薪階層也足夠誘惑。因為受貸款年限設(shè)置，抵押貸利息的利好更體現(xiàn)在還款總額上。假設(shè)王凱按照20年期現(xiàn)行房貸利率償還，還款本息總額共341萬元，按照20年期4.35%利息的抵押貸來償還，還款本息總額只有299萬元，節(jié)省42萬元。

不過，對于首套房購買者而言，抵押貸的誘惑還不夠明顯。一是因為首套房購買者沒有現(xiàn)成房產(chǎn)用以抵押，二是首套房貸款利率相對平穩(wěn)且低于二套房。但是，如果將抵押貸放在二套房交易場景中，將是另一番景象。

在經(jīng)濟復(fù)蘇利息走低形勢之下，國家對銀行貸款資金走向的嚴查并沒有放松，但這些低息貸仍舊可以找到鉆營的路子，繞道流入樓市。在中國房地產(chǎn)報記者調(diào)查走訪的過程中發(fā)現(xiàn)，北京、杭州、深圳等熱點城市均出現(xiàn)相似情形。

利息貸流入樓市，究竟抄了哪條路？

利息走低，以貸還貸者變多

金融機構(gòu)貸款主要有兩種形式，一是信用貸，二是抵押貸。記者了解到，目前北京市場信用貸利率大概是4.8%到5.7%，由于貸款年限短且額度較低，近年來并未受到購房者過多追捧，利率相對穩(wěn)定。

抵押貸則不同。楊晶晶告訴記者，“目前3年至5年的短期抵押貸利率可低至3.65%至3.85%，15年至20年期的抵押貸利率是4.35%至4.9%，最高不超過5%，在去年利息的基礎(chǔ)上至少降低1.5個百分點，而且五六年都沒出現(xiàn)過這么低的利息了。如果購買二套房，這個利率很劃算，比房貸利率低很多”。

假設(shè)同樣貸款200萬元，按照北京二套房現(xiàn)行利率，20年期商業(yè)貸款的月均還款金額是14899元，按照4.35%的抵押貸利率，20年商業(yè)貸款的月均還款金額是12491元。可以看到，抵押貸放在首套房交易場景中，購房者每月可節(jié)省1722元，但放在二手房交易場景中，每月則可節(jié)省2408元。

更大的誘惑在于，同樣以20年期200萬元貸款為例，按照北京二套房現(xiàn)行利率所產(chǎn)生的還款本息總額為357萬元，按照抵押貸利息4.35%來計算，還款本息總額只有299萬元，購房者可節(jié)省被套利58萬元。

當然，并非所有銀行都能給出4.35%的低利息，背后有一定門檻。

“國有四大行管控較嚴，雖然其利息普遍在3.85%到4.35%，但如果著急買房，不建議在四大行辦理，因為它們審核周期較長；平安、招商、廣發(fā)這些商業(yè)銀行雖然利息普遍在4.35%到4.9%，但審核辦理更快?！睏罹ЬЦ嬖V記者，“這些商業(yè)銀行的利息雖然高于四大行，但總體還是低于房貸利率”。

另外，抵押貸款利率高低也與個人信用程度與還款能力相關(guān)，但低于房貸利率是不爭事實。

“如果是央企國企或者事業(yè)單位的貸款申請者，利率會相對低，且貸款額度高一些；如果非這些單位的貸款申請者，貸款額度相對低一些?！蔽烘酶嬖V記者，“如果個人收入1.5萬元/月，貸款額度只能做60萬元到90萬元，如果需要更多資金，則需要做兩次抵押，到兩家銀行去申請?！?/p>

隨著利息走低，甚至低于房貸利息，市場上以貸還貸和房抵貸的需求變多。房抵貸的套利流程容易理解，一般為貸款、原銀行還尾款解押、建委上抵、放款；以貸還貸是指，前幾年申請抵押貸款較高者，通過金融機構(gòu)墊資還清原貸款，再重新借用當前利息較低的抵押貸，從而節(jié)省資金成本。

繞道鉆營，先當股東再買房

“查得這么嚴，不怕出事？”

“干了6年了，哪里出過事，只要你按我說的來做。”

這是記者與北京某金融機構(gòu)貸款專員陳龍的一問一答，陳龍總是能夠在“上有政策，下有對策”的回旋中為貸款資金流向樓市打開“通道”，開關(guān)便是“有一家公司”。

“如果購房者名下有公司就很好辦了，抵押經(jīng)營貸很容易做出來，然后資金到公司賬戶后，你再拿去買房就可以了；如果沒有公司，我們可以幫助新注冊一家公司，或者找一家不錯的公司入股，成為股東，再通過這家公司來貸款走賬?！蔽烘酶嬖V記者，“新注冊一家公司的費用只需要6000元左右，每年再繳納2000元的記賬費就可以，成為入股股東的持股比例也沒有特別要求?！?/p>

記者了解，金融機構(gòu)協(xié)助注冊的公司性質(zhì)多為科技、商貿(mào)、廣告?zhèn)髅筋?，金融機構(gòu)協(xié)助申請?zhí)顚懙盅嘿J款用途多為經(jīng)營，這為銀行貸款資金流向的核查增加了難度。

“一般來說，新成立的公司需要留存至少兩年，因為銀行下戶檢查一般是三個月、半年或者一年，所以兩年是保險起見的時長。”楊晶晶告訴記者，“為安全起見，如果貸款資金申請于某銀行，到賬后不要直接去開發(fā)商或者房產(chǎn)中介那里刷卡買房，可以先取出現(xiàn)金，轉(zhuǎn)到其他銀行的銀行卡中，再去做購房交易就不會被查到了”。

不僅北京，杭州也出現(xiàn)類似現(xiàn)象。杭州一位二手房購房者告訴記者，“前幾天去看房，中介說現(xiàn)在可以全款買房，這樣房價可以砍下來不少；如果錢不夠，他們公司可以借給我，等房子過戶后，我再拿房子去做抵押貸款出來，現(xiàn)在的利息比商貸低很多，總體算下來非常劃算?！?/p>

注冊一家低成本的企業(yè)，成為一些購房者主要的套利方式，也成為低息資金流向樓市的敲門磚。今年經(jīng)濟復(fù)蘇利息走低的同時，政策層面還出臺了很多針對小微企業(yè)的貼息政策，這使得通過企業(yè)獲取更低利息或者無息的貸款，變成可能。

“前段時間深圳房價大漲，是因為企業(yè)通過房產(chǎn)抵押的方式，去做低息貸款甚至無息貸款。名下有企業(yè)的人先全款買套房，再通過企業(yè)過賬抵押的形式，就可以貸款7成出來，不少銀行都在做這個業(yè)務(wù)。”一位深圳房地產(chǎn)人士告訴記者，“加上國家和市區(qū)貼息，很多都變成無息貸款，等貸款資金出來后，很多便變成了無息買房?！?/p>

“一般來說，房產(chǎn)抵押貸款是房產(chǎn)評估值的7成，評估值是房產(chǎn)市值的8成”，魏婷告訴記者。

如果不能堵住樓市投機者借道房產(chǎn)抵押、企業(yè)過賬、低息無息套利買房的漏洞，無疑為樓市調(diào)控、房價平穩(wěn)留下掣肘。(因受訪者要求，文中人名均為化名)

（中國房地產(chǎn)網(wǎng)）