房企淘汰加速百億規(guī)模圣樺急沖千億目標(biāo)

來源：智能家居時(shí)間：2020-08-11 15:00

在行業(yè)增速放緩，疊加新冠肺炎疫情影響下，國內(nèi)中小房企面臨的形勢正變得愈發(fā)不容樂觀。

人民法院公告網(wǎng)顯示，截至8月9日，全國已有294家房企宣告破產(chǎn)，其中，不少房企都是二三線城市里的中小型開發(fā)企業(yè)。

川系房企圣樺集團(tuán)正是中小型開發(fā)企業(yè)中的一員，錯失房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展黃金期，圣樺集團(tuán)試圖走出一條逆流而上的發(fā)展曲線。

今年3月，圣樺集團(tuán)成立四川、河南、陜西、云南、安徽、湖南、江蘇等七大區(qū)域公司，建立全國區(qū)域化平臺發(fā)展架構(gòu)，吹響了“上規(guī)模、沖千億”的號角。

一個月后，圣樺集團(tuán)時(shí)隔兩年出現(xiàn)在成都公開土地市場。隨后的5、6月，圣樺集團(tuán)先后競得安徽亳州、河南開封西湖片區(qū)相關(guān)地塊。

種種跡象顯示，圣樺集團(tuán)對規(guī)模沖刺的野心不容質(zhì)疑。而擺在眼前的事實(shí)是，2019年，圣樺集團(tuán)銷售額僅為161.5億元，排在百強(qiáng)之外。

對中小房企而言，要想實(shí)現(xiàn)規(guī)模突圍，經(jīng)營和試驗(yàn)都不容許錯判。

如何才能找到通往千億的道路，進(jìn)而躋身主流房企之列？是圣樺集團(tuán)當(dāng)下最迫切的任務(wù)。

8月6日，時(shí)代周報(bào)記者就相關(guān)問題聯(lián)系圣樺集團(tuán)，相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)稱：“最近我們暫時(shí)沒有對外披露信息的宣傳計(jì)劃?！?/p>

資金規(guī)模有限

官網(wǎng)顯示，圣樺集團(tuán)于2012年在成都起步，成立后便火速拿下三宗大體量地塊。當(dāng)年8月拿下四川省南部縣優(yōu)質(zhì)地塊；9月拿下成都市大邑縣150畝地塊；10月在河南省開封拿下千畝土地。

截至目前，圣樺集團(tuán)在全國10余個城市陸續(xù)落地，包括四川大邑、新都、資陽、眉山、南部、營山；河南開封、周口、濮陽；陜西漢中；云南昭通；安徽亳州等地。

雖然橫跨多省，但圣樺集團(tuán)深耕城市均是三四線城市。事實(shí)上，自上一輪棚改政策逐漸退出后，以部分三四線城市為代表的低能級城市已不被規(guī)模房企所重視。

中指院研究報(bào)告指出，2019年，百億企業(yè)持續(xù)聚焦二線城市，50家百億代表企業(yè)的二線城市業(yè)績貢獻(xiàn)占比為59.4%，是銷售貢獻(xiàn)主力；一線城市的市場占比為19.1%。

8月7日，同策研究院資深分析師宋紅衛(wèi)向時(shí)代周報(bào)記者指出，對中小房企來講，由于資金規(guī)模有限，不可能全面擴(kuò)張。重倉某一個城市，不管是一線、二線或者三四線都是有風(fēng)險(xiǎn)的，因?yàn)閱我怀鞘忻媾R的不確定性較高。三四線城市相對于一二線城市來講，風(fēng)險(xiǎn)相對更高，所以不適合重倉單一某個三四線城市，其背后隱藏著政策突然收緊、市場需求不足等風(fēng)險(xiǎn)因素。

除重倉三四線城市外，圣樺集團(tuán)的銷售業(yè)績也鮮為外界關(guān)注。

在中指院發(fā)布的《2019中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)榜單》中，圣樺集團(tuán)銷售額為161.5億元，銷售面積為190.6萬平方米，居該榜單第132位。而在2018年，圣樺集團(tuán)的銷售額度為171億元，居該榜單第131位。

今年上半年，中指院發(fā)布的《銷售超過50億的房企名單》中，未見到圣樺集團(tuán)的身影。

“從全國來看，圣樺集團(tuán)并沒有進(jìn)百強(qiáng)。目前算是本地的一家小公司，小公司有個比較大的問題，就是資金鏈。他們目前還是主要做三四線城市，做高周轉(zhuǎn)，去年的銷售額應(yīng)該還是有一定水分?！?月10日，一位成都地產(chǎn)圈人士告訴時(shí)代周報(bào)記者。

融資渠道單一

要想沖擊規(guī)模，獲得更多拿地籌碼是多數(shù)房企所采取的常規(guī)動作。而低底價(jià)、大體量是圣樺集團(tuán)主要拿地特點(diǎn)。

大盤開發(fā)模式需要強(qiáng)有力的資金支持，而圣樺并非上市公司，背后的資金來自哪里？

時(shí)代周報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，圣樺集團(tuán)與五礦信托關(guān)系密切。

從2018年開始，圣樺集團(tuán)開始通過五礦信托―恒信共筑96號―蓉盛系列集合資金信托計(jì)劃為各地項(xiàng)目輸血。

其中1期成立于2018年11月15日，計(jì)劃總規(guī)模為1.515億元，其中A類信托資金1.39億元主要向周口圣樺置業(yè)有限公司發(fā)放股東借款。用于項(xiàng)目公司持有的周口市東新區(qū)周口圣樺名城項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。

該信托發(fā)布的最新的一筆為15期，成立時(shí)間為2019年9月27日，托計(jì)劃募集總規(guī)模不超過1.65億元。其中1500萬元用于受讓濮陽圣祥置業(yè)有限公司30%股權(quán)，1.5億元是向項(xiàng)目公司發(fā)放股東借款，具體用于圣樺?清華玖號院二期項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及歸還借款。

通過該信托計(jì)劃，圣樺集團(tuán)旗下的濮陽圣樺錦江天悅項(xiàng)目、圣樺錦江天璽項(xiàng)目、成都市大邑“圣樺華庭”項(xiàng)目等陸續(xù)得到資金支持。

除此之外，圣樺集團(tuán)漢中項(xiàng)目也出現(xiàn)了五礦信托的身影。

2018年8月份，五礦信托―恒信共筑65號―圣樺漢中集合資金信托計(jì)劃成立，總規(guī)模1.434億元，期限12個月。該信托計(jì)劃的信托資金用于項(xiàng)目公司持有的漢中市龍崗新區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。

除五礦信托之外，四川信托是圣樺集團(tuán)的又一“金主”。

早在2017年，四川信托向新都圣樺公館提供了1億元借款用于項(xiàng)目開發(fā)，期限為一年。

而在今年1月，四川信托發(fā)行了一款以云南昭通圣樺錦悅府項(xiàng)目為標(biāo)的的信托產(chǎn)品，募集規(guī)模為2.9億元，產(chǎn)品期限24個月。

8月8日，一位信托業(yè)內(nèi)人士告時(shí)代周報(bào)記者，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目成本基本都在10%以上，達(dá)到了13%―15%，小房企很難從信托公司拿到資金，即使能拿到，成本也更高。

宋紅衛(wèi)指出，房地產(chǎn)行業(yè)整體融資趨緊，中小房企融資更是難上加難。因?yàn)闆]有大品牌房企規(guī)模和信用的優(yōu)勢，這是金融信貸最重要的考核指標(biāo)。赴港上市融資門檻也越來越高，尤其中小房企因?yàn)橐?guī)模小負(fù)債高而被退回的比比皆是。目前信托融資對房地產(chǎn)行業(yè)的貢獻(xiàn)越來越高，一旦信托融資收緊，對于整個行業(yè)的影響都比較大，尤其是中小房企，過度依賴信托投資，一旦政策有變，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)就會上升。

“圣樺風(fēng)格上比較激進(jìn)，同時(shí)負(fù)債也較高。早幾年還有合作，后來因?yàn)樗麄児倦x職率太高了，我們公司跟他們也沒有業(yè)務(wù)合作了。”8月10日，成都一位地產(chǎn)領(lǐng)域獵頭人士告訴時(shí)代周報(bào)記者。

時(shí)代周報(bào)記者蔡穎來源：時(shí)代在線