時至年中，長三角土地市場再次迎來火熱的局面，尤其是上海、杭州，半月來，高價地頻出引發(fā)市場關(guān)注。

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示：“上海、杭州近期土地市場回溫，與供應(yīng)有關(guān)，比如杭州推出大面積的市中心用地，同時也與房企補倉需求強烈相關(guān)。但是，隨著下半年中央再次強調(diào)‘房住不炒’，熱點城市的整體地價或?qū)⒂兴販亍！?/p>

房企百輪激戰(zhàn)滬杭，百億高價地再現(xiàn)

7月29日，上海國企陸家嘴集團旗下子公司上海佳章置業(yè)有限公司以49.11億元拿下了這塊位于浦東前灘的Z000801單元54-01地塊，溢價率34.58%，折合樓面價57201元/平方米。該地塊自從6月22日掛出至今，僅有陸家嘴和融信集團2家競買人申請競買，但是在競拍當(dāng)天，這兩家房企耗時15分鐘拼殺百輪才最終決出勝負。

據(jù)了解，浦東前灘54-01地塊位于黃浦江南延伸段，地理位置十分優(yōu)越。該地塊出讓面積25782.3平方米，容積率3.33，土地用途為住宅、辦公、教育，起價36.49億元，起始樓面價已經(jīng)突破4萬，為42502元/平方米。

同樣，在8月1日的一場土地廝殺戰(zhàn)中，北京金隅地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司（下稱“金隅”）也是歷經(jīng)近百輪以高溢價拿地。根據(jù)當(dāng)天的土拍結(jié)果，金隅經(jīng)過95輪競價以69.2億元競得楊浦區(qū)江浦社區(qū)R-09地塊（大橋街道115街坊），樓面價85764元/平方米，這一樓面價也刷新楊浦區(qū)整個區(qū)域樓面價的記錄。

長三角新一線城市杭州的土地市場也異?；鸨瑒倓傉Q生了杭州土拍史上總價最高的純宅地。7月31日，經(jīng)過2個多小時82輪的競價，杭州本土房企濱江集團以總價107.38億、樓面價35971元/平方米、溢價率21.8%競得杭州市中心10年來出讓面積最大的一宗宅地——起拍總價88.18億的文暉地塊。

事實上，作為長三角地區(qū)炙手可熱的兩大城市，上半年，上海、杭州已然是賣地大戶，土地市場火熱依舊。據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2020上半年土地市場》顯示，2020年上半年，杭州土地市場上半年收金總額達1564億，超過去年同期的1444億，并連續(xù)三年居年中榜首，上海以1313億元緊隨其后。

高價拿地房企面臨盈利等多重考驗

在土拍市場日漸火熱的時候，我們也應(yīng)看到高價地并非風(fēng)光無限，其背后往往面臨著“入市冷”或“盈利難”的考驗。

以今年上半年入市的全國單價最貴地塊上海中興路地塊為例，該地塊是2016年8月融信以110.1億總價所摘得，溢價率高達139%，樓面價為10.02萬元/平方米，而后引入萬科共同開發(fā)，目前由萬科擔(dān)任操盤方。據(jù)業(yè)內(nèi)估算，扣除保障、自持等的可售面積樓面價更是達到14萬元/平方米以上，到目前為止仍是國內(nèi)（不含港澳臺）單價最高地塊。

盡管可售樓面價就高達14萬平方米，但是，在嚴格限價的情況下，該項目今年4月入市的單價為12.98萬元/平方米，“面包”價格依然低于“面粉”價格。

而此次以69.2億元的總價拿下楊浦區(qū)江浦社區(qū)R-09地塊的北京金隅也將面臨著不小的壓力。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，按照折合樓面價為85764元/平方米計算，該地塊在2-3年后的入市價格需達到11萬以上才能有盈利空間，但是按照目前的限價政策，要想賣出高價尚有困難。

陸家嘴摘得的前灘地塊目前5.7萬元/平方米的樓面價相對可控，但是，該地塊的出讓條件相對嚴苛，比如5%保障房、100%全裝修、70%以上中小套、住宅占比需低于75%，辦公100%自持，住宅15%自持、引進至少一家經(jīng)浦東新區(qū)認定的總部型企業(yè)入駐等，這也對房企的綜合能力有較大的考驗。

此外，斥資107.38億拿下杭州文暉地塊的濱江集團，今年截至7月底拿地總金額達到506.4億元。其此次競得的文暉地塊，是杭州土拍史上價格第三高的百億地塊。根據(jù)土地出讓公告，未來商品住房銷售精裝均價不高于51700元/平方米(裝修標準4500元/平方米)，而濱江此次拿地樓面價就達到35971元/平方米。

盧文曦分析稱：“高價地面臨著不同層面的考驗，溢價率高的上海楊浦地塊或?qū)⒉扇∫詴r間換空間的策略，但是盈利難依舊是難題；而類似濱江集團摘得的大面積、大體量的市中心地塊，前期拿地資金超過百億元，后續(xù)持續(xù)投入也需要60億-70億元做開發(fā)，資金壓力相對會比較大，對房企實力需求較高。”

來源：新京報

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