農(nóng)民除了擁有寶貴的耕地之外，宅基地也是農(nóng)民的一項(xiàng)重要資產(chǎn)，涉及到農(nóng)民切身的利益。但是因各方面的原因，農(nóng)村宅基地問題層出不窮，比如最常見的是全國各地的農(nóng)村都有一戶多宅的現(xiàn)象，宅基地面積超出地方規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)如何確權(quán)的問題，外來人口購買的農(nóng)村宅基地是否能登記的問題，農(nóng)村婦女宅基地權(quán)益受損如何保護(hù)、宅基地沒有權(quán)屬來源材料、沒有任何證的怎么確權(quán)等問題.....

　　關(guān)于這些問題，7月22日，自然資源部編制印發(fā)了《宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作問答》（以下簡稱《問答》）?！秵柎稹泛w了宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記的工作組織、地籍調(diào)查、確權(quán)登記等四個(gè)方面77個(gè)問題。

　　《問答》的77個(gè)問題中，重點(diǎn)看“確權(quán)登記”（30—51）部分內(nèi)容就夠了，這牽涉到農(nóng)民的切身利益。下面凱諾律師就梳理一下大家常關(guān)注的幾個(gè)問題

　　一、沒有權(quán)屬來源材料的宅基地如何確權(quán)登記？

　　沒有權(quán)屬來源材料的宅基地，即，無任何證的宅基地。實(shí)踐中一些無證宅基地通常會(huì)被有關(guān)部門“一刀切”的認(rèn)定成違法建筑，限期讓當(dāng)事人自己拆除，尤其是在征地拆遷過程中，這個(gè)問題普遍存在。但這種做法或是認(rèn)為無證就是違法建筑的認(rèn)知是不正確的。

　　《問答》中明確，根據(jù)《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2016〕191號(hào)）和《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部 自然資源部關(guān)于規(guī)范宅基地審批管理的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕6號(hào)）有關(guān)規(guī)定，對(duì)于沒有權(quán)屬來源材料的宅基地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由所在農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)對(duì)宅基地使用權(quán)人、面積、四至范圍等進(jìn)行確認(rèn)后，公告30天無異議或異議不成立的，由所在農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)并出具證明，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)，屬于合法使用的，予以確權(quán)登記。

　　也就是說，對(duì)于沒有權(quán)屬來源材料的宅基地，在確權(quán)過程中，首先要先對(duì)土地情況和現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查之后，需要村民和集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)宅基地面積、使用權(quán)人等進(jìn)行確認(rèn)，之后由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審核批準(zhǔn)，審批之后，對(duì)于是合法使用的則完全是可以確權(quán)登記的。

　　二、“一戶多宅”能不能確權(quán)登記？

　　實(shí)踐中，一戶多宅的現(xiàn)象多有發(fā)生。雖然在《土地管理法》中規(guī)定了，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。但這并不意味著所有多出來的宅基地就都是不合法的，是違法建筑，更不應(yīng)該在拆遷時(shí)就直接將多出來的宅基地認(rèn)定成違法建筑而不予補(bǔ)償。

　　且《土地管理法》中所規(guī)定的“一戶一宅”也并非是固定式的、認(rèn)死理的一個(gè)戶口只能擁有一處宅基地。若是因繼承農(nóng)房占有宅基地而形成的一戶多宅，或是因政策原因、買賣（注意簽訂購買合同和產(chǎn)權(quán)的過戶，在沒有分戶之前的一戶多宅也應(yīng)當(dāng)予以確權(quán)登記）等原因造成的一戶多宅，也是可以進(jìn)行確權(quán)。

　　宅基地是村集體所有，可是房屋卻是農(nóng)民個(gè)人所有，所以，宅基地必然是跟隨房屋一起流轉(zhuǎn)，所以說，這種情況下的一戶多宅是合法的。

　　《問答》明確，《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2016〕191號(hào)）規(guī)定，宅基地使用權(quán)應(yīng)按照“一戶一宅”要求，原則上確權(quán)登記到“戶”。符合當(dāng)?shù)胤謶艚ǚ織l件未分戶，但未經(jīng)批準(zhǔn)另行建房分開居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相關(guān)規(guī)劃，經(jīng)本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)同意并公告無異議或異議不成立的，可按規(guī)定補(bǔ)辦有關(guān)用地手續(xù)后，依法予以確權(quán)登記；未分開居住的，其實(shí)際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計(jì)面積標(biāo)準(zhǔn)的，依法按照實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記。

　　對(duì)于因繼承房屋占用宅基地，形成“一戶多宅”的，可按規(guī)定確權(quán)登記，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿和證書附記欄進(jìn)行注記。

　　三、宅基地確權(quán)登記中的“戶”如何認(rèn)定？

　　對(duì)村民“一戶”認(rèn)定，原則是根據(jù)公安部門管理的戶籍來認(rèn)定。如果在戶口本上登記的是一家人，那么該戶口本所登記的家庭就是一戶。

　　《問答》中明確，地方對(duì)“戶”的認(rèn)定有規(guī)定的，按地方規(guī)定辦理。地方未作規(guī)定的，可按以下原則認(rèn)定：“戶”原則上應(yīng)以公安部門戶籍登記信息為基礎(chǔ)，同時(shí)應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)?shù)厣暾?qǐng)宅基地建房的條件。根據(jù)戶籍登記信息無法認(rèn)定的，可參考當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體土地家庭承包中承包集體土地的農(nóng)戶情況，結(jié)合村民自治方式予以認(rèn)定。

　　四、宅基地超出了地方規(guī)定的面積如何登記？

　　這一情況在實(shí)際生活中非常的多。許多地方在整改或是拆遷時(shí)將一些超出面積的宅基地“一刀切”的認(rèn)為是不合法建筑。不過，這種做法或是認(rèn)知，在《問答》中被否決了。

　　農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員經(jīng)批準(zhǔn)建房占用宅基地的，按照批準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記。未履行批準(zhǔn)手續(xù)建房占用宅基地的，地方有規(guī)定的，按地方規(guī)定辦理。地方未作規(guī)定的，按照《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2016〕191號(hào)）規(guī)定的分階段處理原則辦理：

　　1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員建房占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大的，無論是否超過其后當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)，均按實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記。

　　1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1987年《土地管理法》實(shí)施時(shí)止，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過面積按國家和地方有關(guān)規(guī)定處理的結(jié)果予以確權(quán)登記。

　　1987年《土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員建房占用的宅基地，超過批準(zhǔn)面積建設(shè)的，不予確權(quán)登記。符合規(guī)劃經(jīng)依法處理予以保留的，在補(bǔ)辦相關(guān)用地手續(xù)后，只登記批準(zhǔn)部分，超出部分在登記簿和證書中注記。

　　歷史上接受轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與房屋占用的宅基地超過當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與行為發(fā)生時(shí)對(duì)宅基地超面積標(biāo)準(zhǔn)的政策規(guī)定，予以確權(quán)登記。

　　據(jù)此我們可以得知，如果宅基地面積超出了規(guī)定，首先要考慮是否是因歷史原因造成的，如果是因歷史遺留問題造成的，那么則是可以確權(quán)登記的。需要注意的是，對(duì)于在1987年之后建的，超出宅基地面積的，原則上不會(huì)被確權(quán)登記。

　　五、非本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員取得宅基地能不能登記？

　　關(guān)于這一問題在《土地管理法》中也有規(guī)定，非本村集體成員或是戶口性質(zhì)是城鎮(zhèn)戶口居民是無法獲得宅基地使用權(quán)的。下面我們來看看對(duì)于非本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員取得的宅基地能不能登記《問答》中是如何規(guī)定的

　　根據(jù)《國土資源部 中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 財(cái)政部 農(nóng)業(yè)部關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》（國土資發(fā)〔2011〕178號(hào)）、《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2016〕191號(hào)）規(guī)定，非本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員取得宅基地，應(yīng)區(qū)分不同情形予以處理：

　?。?）非本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員，因易地扶貧搬遷、地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準(zhǔn)使用宅基地的，在退出原宅基地并注銷登記后，依法確定新建房屋占用的宅基地使用權(quán)，并辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　?。?）非本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員（含城鎮(zhèn)居民），因繼承房屋占用宅基地的，可按規(guī)定確權(quán)登記，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織原成員住宅的合法繼承人”。

　?。?）1999年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)〔1999〕39號(hào)）印發(fā)前，回原籍村莊、集鎮(zhèn)落戶的職工、退伍軍人、離（退）休干部以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺(tái)同胞等，原在農(nóng)村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的，經(jīng)公告無異議或異議不成立的，由該農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織出具證明,可依法確權(quán)登記，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記“該權(quán)利人為非本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員”。“國辦發(fā)〔1999〕39號(hào)”文件印發(fā)后，城市居民違法占用宅基地建造房屋、購買農(nóng)房的，不予登記。

　　從以上的內(nèi)容中我們可以得知，除因易地扶貧搬遷、地質(zhì)災(zāi)害、新農(nóng)村建設(shè)、繼承等因素在別村獲得的宅基地，在退出原宅基地并注銷后，是可以依法確權(quán)登記的以外，1999年以后，城市居民占用宅基地建造的房屋和購買的房屋，則是不能登記的。

　　六、村民進(jìn)城落戶后其宅基地能不能登記確權(quán)？

　　《問答》中明確，《中共中央國務(wù)院關(guān)于實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》（中發(fā)〔2018〕1號(hào)）明確要求，依法維護(hù)進(jìn)城落戶農(nóng)民的宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、集體收益分配權(quán)，引導(dǎo)進(jìn)城落戶農(nóng)民依法自愿有償退出上述權(quán)益，不得以退出承包地和宅基地作為農(nóng)民進(jìn)城落戶條件。《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2016〕191號(hào)）規(guī)定，農(nóng)民進(jìn)城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權(quán)應(yīng)予以確權(quán)登記。

　　也就是說，因合村并居、新農(nóng)村建設(shè)等因素，致村民集中進(jìn)社區(qū)的，如果該處宅基地是合法取得的，那么則是可以確權(quán)登記的。

　　凱諾律師提醒大家，農(nóng)村宅基地的問題有很多，尤其是宅基地涉及到征地拆遷的，直接影響著被拆農(nóng)戶的利益，所以如果遇到問題一定要及時(shí)的咨詢相關(guān)專業(yè)拆遷律師，以免錯(cuò)過維權(quán)機(jī)會(huì)或應(yīng)得的利益。

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