集體土地租賃項(xiàng)目迎來(lái)入市窗口，首創(chuàng)等“后浪”能否借機(jī)彎道超車？

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-07-29 11:40

長(zhǎng)租公寓乃至租賃市場(chǎng)的產(chǎn)品系中迎來(lái)了新成員。

2020年7月，全國(guó)首個(gè)集體土地租賃項(xiàng)目在北京豐臺(tái)成壽寺亮相。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，租賃式社區(qū)規(guī)模龐大、簽約周期長(zhǎng)，項(xiàng)目的生活配套服務(wù)以及長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)可以得到保障，而這將從根本上實(shí)現(xiàn)“長(zhǎng)租”的結(jié)構(gòu)性支撐。

事實(shí)上，自2017年開啟試點(diǎn)以來(lái)，集體土地租賃一直受到行業(yè)的高度關(guān)注，不少房企也重倉(cāng)集體租賃土地。如今，伴隨著項(xiàng)目入市窗口期的打開，長(zhǎng)租公寓行業(yè)會(huì)否就此迎來(lái)新一輪洗牌？

解決“長(zhǎng)租”不能“長(zhǎng)住”難題

即便存在著諸多非議，不可否認(rèn)的是，長(zhǎng)租公寓為住房租賃市場(chǎng)帶來(lái)了諸多變化。

從分散式公寓的一間房到集中式公寓的一棟樓，在數(shù)年的發(fā)展之中，租賃產(chǎn)品通過(guò)不斷的迭代與升級(jí)，在舒適性、安全性、私密性等多方面改善著用戶體驗(yàn)。如今，隨著全國(guó)首宗集體土地租賃項(xiàng)目——萬(wàn)科泊寓·院兒在2020年正式入市， “一座租賃社區(qū)”的新產(chǎn)品形態(tài)開始挑動(dòng)著市場(chǎng)的神經(jīng)。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，有更多可操作空間的租賃社區(qū)可以滿足租戶的餐飲、娛樂(lè)、生活服務(wù)等多種需求，同時(shí)也可以提供更多元的產(chǎn)品來(lái)滿足不同需要的家庭，而這無(wú)疑是租賃產(chǎn)品的再一次升級(jí)。

公開資料顯示，集體土地租賃項(xiàng)目將始于2017年8月。彼時(shí)，國(guó)土資源部和住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，明確了將在北京、上海、南京等13個(gè)城市開啟集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，在“租售并舉”大環(huán)境下，集體土地租賃項(xiàng)目是帶著解決需求錯(cuò)配、縮小供需缺口以及平抑區(qū)域租金價(jià)格的任務(wù)而來(lái)的。

“集體土地租賃項(xiàng)目能夠真正解決長(zhǎng)租不能長(zhǎng)住的問(wèn)題?！笔讋?chuàng)（HK:02868）十八里店項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，集體土地租賃項(xiàng)目從根本上解決了租客想要長(zhǎng)期穩(wěn)定居住的難題，目前市場(chǎng)上長(zhǎng)租公寓由于多是存量改造，從供給端就決定了項(xiàng)目無(wú)法實(shí)現(xiàn)超過(guò)10年的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，那面向客戶的租期就很難突破市場(chǎng)中主流一年租期的瓶頸，也做無(wú)法真正讓租戶安定、安穩(wěn)、安心。

除此之外，在首創(chuàng)的理解中，租賃社區(qū)將打造真正的社區(qū)，而非傳統(tǒng)的房間+公區(qū)，解決市場(chǎng)上集中式公寓無(wú)自有綜合配套，生活不便利的問(wèn)題。此外，也將改變我國(guó)目前租賃客群與業(yè)主混住的社區(qū)形態(tài)，打造真正的“同質(zhì)化”租賃社區(qū)，讓租客有參與感和歸屬感。

而在租金方面，集體租賃土地項(xiàng)目的價(jià)格也低于周邊。不同于傳統(tǒng)自持的重資產(chǎn)模式，集體土地租賃項(xiàng)目更多通過(guò)政企合作的形式，建安成本是前期唯一的成本項(xiàng)，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的費(fèi)用將分?jǐn)傊?0年-50年的項(xiàng)目合同期內(nèi)。

這就決定了，其成本優(yōu)勢(shì)可以在入市后快速轉(zhuǎn)換為產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力以及同區(qū)域內(nèi)的更低價(jià)格。以萬(wàn)科成壽寺項(xiàng)目為例，項(xiàng)目首批公寓于5月下旬全部租罄，租金均價(jià)低于周邊同品質(zhì)一居室租金的20%-30%。

“后浪”迎彎道超車契機(jī)

在履行社會(huì)責(zé)任之余，有觀點(diǎn)認(rèn)為，集體土地租賃項(xiàng)目的入市或是疫情之外，2020年左右長(zhǎng)租公寓行業(yè)最大的變量之一。

可以看到，集體租賃土地的積極供應(yīng)不僅僅平抑項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)租金，對(duì)于年輕的長(zhǎng)租公寓行業(yè)或也將產(chǎn)生座次的巨大變化。根據(jù)地新引力數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，房企類長(zhǎng)租公寓中管理規(guī)模的TOP10門檻僅為20000間，TOP20門檻則僅為3300間。

然而，2017-2021年，僅在北京由集體土地供應(yīng)帶來(lái)的租賃住房增量便達(dá)到50萬(wàn)間。這意味著集體土地租賃住房項(xiàng)目給了“后浪”們一次翻涌追趕的機(jī)會(huì)。如相較于多數(shù)房企，首創(chuàng)置業(yè)無(wú)疑是長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的后來(lái)者，推出的項(xiàng)目?jī)H有房山、天津等寥寥數(shù)個(gè)。不過(guò)，與此形成反差的是，在北京的集體土地租賃市場(chǎng)中，首創(chuàng)卻是與萬(wàn)科等頭部企業(yè)并列的佼佼者。

據(jù)悉，包括首創(chuàng)集團(tuán)小城鎮(zhèn)基金、存量租賃住宅產(chǎn)品以及十八里店項(xiàng)目等在內(nèi)，首創(chuàng)置業(yè)的租賃住宅規(guī)模已經(jīng)接近3萬(wàn)間。在集體土地入市的契機(jī)之下，首創(chuàng)置業(yè)的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)似乎將迎來(lái)彎道超車的機(jī)會(huì)。

不過(guò)，在租賃市場(chǎng)上投資將近百億元的大手筆無(wú)疑也是對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)上的一種挑戰(zhàn)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，雖然沒有土地成本，集體土地租賃項(xiàng)目的收益要覆蓋前期投入及日常運(yùn)營(yíng)成本也需要10年左右，甚至更長(zhǎng)的時(shí)間；而與自持項(xiàng)目相比，項(xiàng)目建成后，企業(yè)僅擁有一定年限的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)及收益權(quán)，并沒有土地的所有權(quán)，這為項(xiàng)目投資的退出增加了難度。

此外，雖然集體租賃土地“堅(jiān)持毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐和新城”的原則進(jìn)行布局，但不可否認(rèn)的是，多數(shù)集體租賃土地項(xiàng)目較核心商圈均存在較遠(yuǎn)的距離。對(duì)此，首創(chuàng)相關(guān)負(fù)責(zé)人亦坦言，項(xiàng)目周邊大市政配套有待完善，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

其進(jìn)一步表示，首創(chuàng)的長(zhǎng)租項(xiàng)目因?yàn)橛谐L(zhǎng)運(yùn)營(yíng)期，所以對(duì)短期盈利有一定的寬容度。未來(lái)單純的租并不是盈利的主要貢獻(xiàn)點(diǎn)，還是會(huì)在提升租住體驗(yàn)，保證資金回籠的情況下，發(fā)展多業(yè)態(tài)，追求更高的利潤(rùn)。

作為最早布局的企業(yè)之一，首創(chuàng)置業(yè)無(wú)疑對(duì)集體租賃土地項(xiàng)目抱有極高期待，而其能否借著集體土地入市在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域中乘風(fēng)破浪，隨著窗口期的打開，答案似乎很快就能揭曉。

（責(zé)任編輯：張洋 HN080）