集體土地租賃項目迎來入市窗口，首創(chuàng)等“后浪”能否借機彎道超車？

來源：智能家居時間：2020-07-29 11:40

長租公寓乃至租賃市場的產(chǎn)品系中迎來了新成員。

2020年7月，全國首個集體土地租賃項目在北京豐臺成壽寺亮相。在業(yè)內(nèi)人士看來，租賃式社區(qū)規(guī)模龐大、簽約周期長，項目的生活配套服務(wù)以及長期穩(wěn)定運營可以得到保障，而這將從根本上實現(xiàn)“長租”的結(jié)構(gòu)性支撐。

事實上，自2017年開啟試點以來，集體土地租賃一直受到行業(yè)的高度關(guān)注，不少房企也重倉集體租賃土地。如今，伴隨著項目入市窗口期的打開，長租公寓行業(yè)會否就此迎來新一輪洗牌？

解決“長租”不能“長住”難題

即便存在著諸多非議，不可否認的是，長租公寓為住房租賃市場帶來了諸多變化。

從分散式公寓的一間房到集中式公寓的一棟樓，在數(shù)年的發(fā)展之中，租賃產(chǎn)品通過不斷的迭代與升級，在舒適性、安全性、私密性等多方面改善著用戶體驗。如今，隨著全國首宗集體土地租賃項目——萬科泊寓·院兒在2020年正式入市， “一座租賃社區(qū)”的新產(chǎn)品形態(tài)開始挑動著市場的神經(jīng)。

在業(yè)內(nèi)人士看來，有更多可操作空間的租賃社區(qū)可以滿足租戶的餐飲、娛樂、生活服務(wù)等多種需求，同時也可以提供更多元的產(chǎn)品來滿足不同需要的家庭，而這無疑是租賃產(chǎn)品的再一次升級。

公開資料顯示，集體土地租賃項目將始于2017年8月。彼時，國土資源部和住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，明確了將在北京、上海、南京等13個城市開啟集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。在業(yè)內(nèi)人士看來，在“租售并舉”大環(huán)境下，集體土地租賃項目是帶著解決需求錯配、縮小供需缺口以及平抑區(qū)域租金價格的任務(wù)而來的。

“集體土地租賃項目能夠真正解決長租不能長住的問題?！笔讋?chuàng)（HK:02868）十八里店項目相關(guān)負責人對藍鯨房產(chǎn)表示，集體土地租賃項目從根本上解決了租客想要長期穩(wěn)定居住的難題，目前市場上長租公寓由于多是存量改造，從供給端就決定了項目無法實現(xiàn)超過10年的穩(wěn)定運營，那面向客戶的租期就很難突破市場中主流一年租期的瓶頸，也做無法真正讓租戶安定、安穩(wěn)、安心。

除此之外，在首創(chuàng)的理解中，租賃社區(qū)將打造真正的社區(qū)，而非傳統(tǒng)的房間+公區(qū)，解決市場上集中式公寓無自有綜合配套，生活不便利的問題。此外，也將改變我國目前租賃客群與業(yè)主混住的社區(qū)形態(tài)，打造真正的“同質(zhì)化”租賃社區(qū)，讓租客有參與感和歸屬感。

而在租金方面，集體租賃土地項目的價格也低于周邊。不同于傳統(tǒng)自持的重資產(chǎn)模式，集體土地租賃項目更多通過政企合作的形式，建安成本是前期唯一的成本項，土地經(jīng)營權(quán)的費用將分攤至40年-50年的項目合同期內(nèi)。

這就決定了，其成本優(yōu)勢可以在入市后快速轉(zhuǎn)換為產(chǎn)品的競爭力以及同區(qū)域內(nèi)的更低價格。以萬科成壽寺項目為例，項目首批公寓于5月下旬全部租罄，租金均價低于周邊同品質(zhì)一居室租金的20%-30%。

“后浪”迎彎道超車契機

在履行社會責任之余，有觀點認為，集體土地租賃項目的入市或是疫情之外，2020年左右長租公寓行業(yè)最大的變量之一。

可以看到，集體租賃土地的積極供應(yīng)不僅僅平抑項目所在區(qū)域內(nèi)租金，對于年輕的長租公寓行業(yè)或也將產(chǎn)生座次的巨大變化。根據(jù)地新引力數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，房企類長租公寓中管理規(guī)模的TOP10門檻僅為20000間，TOP20門檻則僅為3300間。

然而，2017-2021年，僅在北京由集體土地供應(yīng)帶來的租賃住房增量便達到50萬間。這意味著集體土地租賃住房項目給了“后浪”們一次翻涌追趕的機會。如相較于多數(shù)房企，首創(chuàng)置業(yè)無疑是長租公寓市場的后來者，推出的項目僅有房山、天津等寥寥數(shù)個。不過，與此形成反差的是，在北京的集體土地租賃市場中，首創(chuàng)卻是與萬科等頭部企業(yè)并列的佼佼者。

據(jù)悉，包括首創(chuàng)集團小城鎮(zhèn)基金、存量租賃住宅產(chǎn)品以及十八里店項目等在內(nèi)，首創(chuàng)置業(yè)的租賃住宅規(guī)模已經(jīng)接近3萬間。在集體土地入市的契機之下，首創(chuàng)置業(yè)的長租公寓業(yè)務(wù)似乎將迎來彎道超車的機會。

不過，在租賃市場上投資將近百億元的大手筆無疑也是對企業(yè)運營上的一種挑戰(zhàn)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，雖然沒有土地成本，集體土地租賃項目的收益要覆蓋前期投入及日常運營成本也需要10年左右，甚至更長的時間；而與自持項目相比，項目建成后，企業(yè)僅擁有一定年限的經(jīng)營管理權(quán)及收益權(quán)，并沒有土地的所有權(quán)，這為項目投資的退出增加了難度。

此外，雖然集體租賃土地“堅持毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐和新城”的原則進行布局，但不可否認的是，多數(shù)集體租賃土地項目較核心商圈均存在較遠的距離。對此，首創(chuàng)相關(guān)負責人亦坦言，項目周邊大市政配套有待完善，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

其進一步表示，首創(chuàng)的長租項目因為有超長運營期，所以對短期盈利有一定的寬容度。未來單純的租并不是盈利的主要貢獻點，還是會在提升租住體驗，保證資金回籠的情況下，發(fā)展多業(yè)態(tài)，追求更高的利潤。

作為最早布局的企業(yè)之一，首創(chuàng)置業(yè)無疑對集體租賃土地項目抱有極高期待，而其能否借著集體土地入市在長租公寓領(lǐng)域中乘風破浪，隨著窗口期的打開，答案似乎很快就能揭曉。

（責任編輯：張洋 HN080）