??離年度報(bào)告發(fā)布已經(jīng)過(guò)去20天，金科在4月15日召開(kāi)了2019年度業(yè)績(jī)線上說(shuō)明會(huì)，對(duì)過(guò)去一年的成績(jī)進(jìn)行匯報(bào)和答疑。

??在行業(yè)增速整體放慢的2019年，金科的增長(zhǎng)速度有點(diǎn)“另類”。過(guò)去一年，金科及所投資的公司實(shí)現(xiàn)銷售金額1860億元，同比增長(zhǎng)57%，完成年度目標(biāo)的124%，增速遠(yuǎn)高于TOP100平均6.5%的水平。房地產(chǎn)銷售面積1905萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)42%。

??年內(nèi)，金科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入678億元，同比增長(zhǎng)64%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)63.57億元，同比增長(zhǎng)58%，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)56.76億元，同比增長(zhǎng)46%；每股收益1.05元，同比增長(zhǎng)46%；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率23.63%，同比增長(zhǎng)4.18個(gè)百分點(diǎn)；毛利率達(dá)到28.84%。

??進(jìn)入2020年，金科的增長(zhǎng)明顯放緩，全年銷售目標(biāo)為2200億元，同比僅增長(zhǎng)18.28%。

??業(yè)績(jī)之外，更讓金科感到欣喜的是，對(duì)金科控股權(quán)構(gòu)成重大威脅的融創(chuàng)選擇了讓步。

??就在召開(kāi)業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)的前一天晚上（4月14日），金科宣布，融創(chuàng)旗下的天津聚金物業(yè)管理有限公司擬向廣東弘敏企業(yè)管理咨詢有限公司轉(zhuǎn)讓金科11%的股權(quán)。廣東弘敏是紅星家具集團(tuán)旗下全資子公司。

??轉(zhuǎn)讓完成后，融創(chuàng)持有金科的股權(quán)將從29.35%降至18.35%，對(duì)持股29.99%的黃紅云及一致行動(dòng)人不再構(gòu)成威脅，把金科當(dāng)作生命的黃紅云總算度過(guò)了一個(gè)難關(guān)。

??“紅星接盤我們也很詫異”

??金科和融創(chuàng)的淵源始于2016年9月21日，彼時(shí)融創(chuàng)斥資40億元取得了金科16.96%股權(quán)，成為金科第二大股東。此后，融創(chuàng)步步緊逼，通過(guò)多次增持不斷縮小與金科控股股東黃紅云家族的差距，直至融創(chuàng)減持前，雙方的持股比例差距只有0.64%。

??持續(xù)了四年的股權(quán)爭(zhēng)奪，在業(yè)績(jī)會(huì)說(shuō)明會(huì)前一天落下帷幕。毫無(wú)意外地，這也成為了金科業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上的關(guān)注重點(diǎn)，董事長(zhǎng)蔣思海接連兩次對(duì)相關(guān)問(wèn)題作出了回應(yīng)。

??“作為同行，融創(chuàng)有很多值得金科學(xué)習(xí)的地方。”談及融創(chuàng)，蔣思海不忘先客氣一把，之后話鋒一轉(zhuǎn)表示，作為股東及所提名的董事，融創(chuàng)在某一個(gè)階段對(duì)金科的正常生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了一些不利影響，特別是金融機(jī)構(gòu)和監(jiān)管機(jī)構(gòu)也比較擔(dān)心金科。

??蔣思海稱，融創(chuàng)對(duì)金科股票進(jìn)行減持，公司也表示理解，而且從財(cái)務(wù)投資角度，融創(chuàng)也獲得了較好的收益。據(jù)悉，融創(chuàng)購(gòu)入金科股票價(jià)格在4.41-6元/股左右，而4月14日轉(zhuǎn)讓給紅星集團(tuán)的價(jià)格為8元/股。

??據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)了解，除了在股權(quán)爭(zhēng)奪上針?shù)h相對(duì)外，融創(chuàng)派駐到金科董事會(huì)的兩名董事從2018年開(kāi)始便一直與金科唱反調(diào)，需要在董事會(huì)上投票的議案，融創(chuàng)幾乎都投了反對(duì)票或棄權(quán)票，直到今年3月23日召開(kāi)的第十屆董事會(huì)第四十五次會(huì)議依然如此。

??僵持的雙方，顯然也沒(méi)有就本次減持進(jìn)行過(guò)商議?！敖拥饺趧?chuàng)轉(zhuǎn)讓公司11%股權(quán)給紅星集團(tuán)的通知時(shí)，我們也是很詫異的，我們事先也不知道是紅星集團(tuán)接盤?！笔Y思海表示。

??對(duì)于紅星集團(tuán)這位新股東，金科接受度也很高?！胺浅g迎紅星集團(tuán)入股?！?蔣思海稱，金科以前就跟紅星集團(tuán)合作過(guò)，紅星美凱龍?jiān)谥貞c的第一家家居賣場(chǎng)就是跟金科合作的，作為公司股東，下一步紅星集團(tuán)在商業(yè)上的優(yōu)勢(shì)可以與金科在住宅上的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行互補(bǔ)。

??不僅如此，時(shí)代財(cái)經(jīng)獲悉，紅星集團(tuán)在2007年12月還曾經(jīng)以戰(zhàn)略投資者的身份入股過(guò)金科，2017年9月，金科還與紅星美凱龍簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，與紅星美凱龍?jiān)诟鱾€(gè)方面展開(kāi)資源優(yōu)勢(shì)共享。

??減持之后，融創(chuàng)下一步怎么走？金科方面也無(wú)法知曉。蔣思海直言，到目前為止融創(chuàng)也沒(méi)有通知公司董事會(huì)及經(jīng)營(yíng)管理層后續(xù)的具體安排，但在融創(chuàng)給金科的函件中有提到，此次11%股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后12個(gè)月內(nèi)，不排除主要通過(guò)大宗交易、協(xié)議轉(zhuǎn)讓等方式繼續(xù)減持金科股份。

??董事會(huì)秘書徐國(guó)富隨后補(bǔ)充指，按照證券法的規(guī)定，持股5%的股東，每減持5%都要發(fā)布相應(yīng)的權(quán)益報(bào)告書，另外每減持1%也是需要發(fā)布公告。

??堅(jiān)持二三線為主

??2019年，金科及所投資公司全年實(shí)現(xiàn)銷售回款1610億元，同比增長(zhǎng)53%，回款率高達(dá)87%，上一年為88%。盡管回款率略有下降，但金科并沒(méi)有像大部分同行那樣，放緩拿地的腳步。

??年內(nèi)金科拿地依然兇猛，新增土地192宗，土地購(gòu)置合同金額達(dá)到888億元，計(jì)容建筑面積3323萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)74.55%、26.86%、61.78%。

??隨著外拓步伐的加快，金科重慶大本營(yíng)的占比持續(xù)減少，2019年新增的192宗土地中，僅有30宗位于重慶。截至2019年底，金科總可售面積近6700萬(wàn)平方米，其中，重慶占比降至29%，華東、西南（不含重慶）、華中、華南、華北占比分別達(dá)到22%、18%、16%、7%、5%。

??招拍掛是金科拿地的主要方式，192宗新增土地里只有32宗通過(guò)收并購(gòu)獲取。因?yàn)榈貎r(jià)低、競(jìng)爭(zhēng)小，三四線城市成為了金科全國(guó)擴(kuò)張的重要戰(zhàn)場(chǎng)。據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)觀察，2019年金科新增土地中，有很大一部分是來(lái)自玉林、淄博、玉溪、鎮(zhèn)江、雅安、阜陽(yáng)、鹽城等傳統(tǒng)三四線城市。

??三四線城市的樓市風(fēng)險(xiǎn)一直為行業(yè)詬病，即使包括碧桂園、新城控股在內(nèi)的大型房企，以及祥生地產(chǎn)、新力控股在內(nèi)的中型房企都是靠三四線布局而實(shí)現(xiàn)規(guī)模迅速成長(zhǎng)，也始終未能打消行業(yè)的顧慮。

??總裁喻林強(qiáng)并不否認(rèn)三四線城市確實(shí)存在一些問(wèn)題，如人口外流、增量需求有限、去庫(kù)存困難、棚改進(jìn)入尾聲、債務(wù)及杠桿風(fēng)險(xiǎn)高等，但他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，三四線城市也有著一二線沒(méi)有的優(yōu)勢(shì)。

??喻林強(qiáng)分析稱，三四線城市的市場(chǎng)量大，多年來(lái)三四線城市的成交規(guī)模占全國(guó)的比例沒(méi)有跌破60%，成交金額占45%左右，三四線城市仍是全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)成交貢獻(xiàn)主力。另一方面，三四線城市處于調(diào)控洼地，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)弱、資金杠桿效益大、項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度也有特有優(yōu)勢(shì)。

??而頭部房企的選擇更增加了金科的信心。喻林強(qiáng)透露，金科一直都在關(guān)注標(biāo)桿企業(yè)，除了碧桂園、新城控股這些在三四線發(fā)展壯大的房企之外，近兩年還特別關(guān)注萬(wàn)科、保利、世茂這些聚焦一二線城市的房企，它們近兩年也在加大三四線城市的投資。其舉例稱，萬(wàn)科近兩年在重慶的區(qū)縣--永川，在河南的周口市、江蘇徐州、四川南充等都加大了布局。

??“我們還是會(huì)堅(jiān)持一四線為輔、二三線為主的投資策略?！庇髁謴?qiáng)強(qiáng)調(diào)。

??喻林強(qiáng)進(jìn)一步指出，城市能級(jí)只是眾多量化指標(biāo)之一，政策和市場(chǎng)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)程度、盈利預(yù)期等因素也要考慮。金科有兩級(jí)城市清單，其中集團(tuán)一級(jí)城市清單主要是城市基本面、市場(chǎng)基本面均好的城市，會(huì)持續(xù)深耕。二級(jí)城市清單是機(jī)會(huì)型城市，每年會(huì)更新兩次，總體上機(jī)會(huì)型城市占比控制在20%以內(nèi)?！拔覀儾粫?huì)盲目進(jìn)入三四線城市?！?/p>

??雖然看好三四線城市，但至少在2019年，金科的重要糧倉(cāng)還是二線城市。年內(nèi)重慶、蘇州、南寧、合肥、成都、杭州這六個(gè)二線城市貢獻(xiàn)了904億元的銷售額，占比48.6%。

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