昌平東小口區(qū)域已經(jīng)長達8年沒有新項目出現(xiàn)，目前現(xiàn)狀基本是二手房為主，且房源少、價格高、面積大。綠城和奧森這兩個項目一入市就引起了市場客戶的高度關(guān)注，由于地塊相鄰的“先天優(yōu)勢”使得兩個項目給大家呈現(xiàn)既是cp也是競品，今天京城選房就將為大家對比分析兩個項目的各個方面，讓客戶不在迷茫。

1《開發(fā)商》

開發(fā)商：大開發(fā)商一般都是國企開發(fā)商，開發(fā)的小區(qū)數(shù)量較多，他們在業(yè)內(nèi)有著良好的口碑。

小開發(fā)商一般多是私企，開發(fā)的小區(qū)數(shù)量較少。與大開發(fā)商比較，小開發(fā)商可能存在以下一些問題。

1，小區(qū)開發(fā)經(jīng)驗比較少，質(zhì)量上沒有大開發(fā)商有保障。

2，拿地規(guī)模較小，社區(qū)規(guī)模自然也比較小，成熟配套跟不上。

3，物業(yè)服務(wù)和大開發(fā)商比有一定相對差距。

4，保修期內(nèi)不容易幫助解決房屋質(zhì)量問題；我們購買的小區(qū)都是有一定時間的保修期的，如房間和外墻面的防水可以保修五年，門窗可保修兩年等，另外還有一些合同上特殊規(guī)定的保修時間；房子出現(xiàn)了質(zhì)量問題，有些小品牌開發(fā)商幫助解決問題的能力不強。

京城選房在此提醒大家，在其他條件都相同的情況下，大開發(fā)商開發(fā)的產(chǎn)品會比小開發(fā)商的在價格上貴一些，因為他們開發(fā)小區(qū)往往聘請的團隊操刀，并且不惜代價地引入新的技術(shù)，同時也比較重視今后的物業(yè)服務(wù)。

奧森one：首開，住總，建工

奧海明月：綠城，世貿(mào)，中交

點評：從開發(fā)商的品牌來看，兩個項目不分伯仲

2《容積率》

容積率：建筑物建得越高，開發(fā)出的總面積越大，這時候容積率越高，開發(fā)商獲利越豐。

很多開發(fā)商不愿意多談容積率，因為著涉及到切身利益。

但是從居住者角度看，一般來說，容積率低一些，隱私性、公共空間舒適度，采光、通風等都會好一些。政府也會全局考慮，對新開發(fā)樓盤的容積率有關(guān)于最高限度的規(guī)定。

各位買房的朋友一定有種感覺，市面上的房子的容積率，尤其是新建商品房的容積率尾數(shù)，都那么復(fù)雜糾結(jié)，比如很多都是1.18、4.49這樣的，直接成為整數(shù)不好嗎？

其實，只有內(nèi)行才知道，踩線精準，正是開發(fā)商的精明之處。

容積率由政府規(guī)定了上限，那么盡量接近上限，既可以達到利潤最大化，又不至于違規(guī)。

一般而言，容積率分為：

1、獨立別墅為0．2～0．5；

2、聯(lián)排別墅為0．4～0．7；

3、6層以下多層住宅為0．8～1．2；

4、11層小高層住宅為1．5～2．0；

5、18層高層住宅為1．8～2．5；

6、19層以上住宅為2．4～4．5；

7、住宅小區(qū)容積率小于1．0的，為非普通住宅。

奧森one：2.8

奧海明月：2.5

點評：從容積率這塊來看，綠城·奧海明月險勝。

3《住宅樓的層數(shù)》

住宅樓的層數(shù)：高層住宅的常見層數(shù)有 11 層、18 層、26 層、33 層等，這些數(shù)字是如何決定的？此外，7 層以上就要有載人電梯，請問為什么是 7 層，而不是 6 層或 8 層？

11層：7層以上就要有載人電梯，11層以上就要有消防電梯，防火門達到乙級。因此能賺得多又花得少的就是造11層（電梯都沒有的7層多是學校宿舍樓層）。

18層：11層以上開始需要安全出口，18層以上就要兩個了，且11-18層樓梯間還要設(shè)計封閉的。因此賺錢、少花錢、少麻煩的就是18層。

26層：19層開始就是一類防火建筑類型了（之前都是二類），兩部防火電梯（也有說三部電梯一部防火）和兩個防煙樓梯的節(jié)奏。

現(xiàn)下很多發(fā)展快的城市會有住宅高度限制，比如80米（機場高度限制，微波通道，城市的天際線控制，城市的規(guī)劃要求神馬的）。80/3=26層，于是就是同時滿足住宅限制與利益最大化的層數(shù)。

33層：那沒有上述限制的呢？再往上呢？算一層3米，我國《民用建筑設(shè)計通則》規(guī)定：建筑高度超過100m時，不論住宅及公共建筑均為超高層建筑。（國外還要滿足40層以上），33層再往上超100米了，無論從規(guī)范還是安全性都是另一個標準了。因此賺錢多又少麻煩的就是33層了。

奧森one：7-8-9-11-24-27

奧海明月：整個小區(qū)分南北兩個區(qū)，以多層洋房（4-7層），和小高層，（最高不超過18層）。

點評：從樓層這方面來看的話，奧海明月更勝一籌。

4《樓間距》

樓間距：一般我們購房時，在詢問了價格、面積、層高、地段后，或許都要問一句"樓間距多少",但有多少購房者知道樓間距多少米才是合理的？

首先，開發(fā)商是不會告訴你他的樓間距不足，會影響采光、消防等。其次，估計大多數(shù)購房者不清楚樓間距的合理距離，即使知道也不清楚怎么個合理法。

1、什么是樓間距？

建筑間距是指兩棟建筑物外墻之間的水平距離，城市規(guī)劃特別是在詳細規(guī)劃中對建筑間距有很嚴格的要求。平時我們購房時談及的樓間距是指建筑間距中的住宅間距，包括前后間距和左右間距。

2、樓間距影響哪些生活方面？

住宅樓間距關(guān)系到采光、通風、隱私、噪音和安全等五方面。

采光——如果樓間距過近，即使是南向的房子也可能出現(xiàn)采光不足的現(xiàn)象。

通風——樓間距過近，前樓往往會對后樓的正常通風造成遮擋，使后樓業(yè)主的通風需要受到影響。

隱私——試想一下，你在家里做什么事對面樓一抬眼就能看個一清二楚，拉上窗簾，又會影響正常采光，這樣的房子住得舒服嗎？

噪音——由于樓間距過近，在兩樓之間穿行的行人、車輛的聲音會清晰地傳進屋內(nèi)。關(guān)上窗戶，又影響通風！

安全——如果樓間距過小，發(fā)生火災(zāi)時，會影響消防車通過。

奧森one：35-106米

奧海明月：60米（待確定）

點評：由于數(shù)據(jù)待確定，樓間距暫算打平

5《采光》

采光：采光是室內(nèi)設(shè)計中非常重要的因素，采光良好的住宅可以節(jié)約能源，便于住宅內(nèi)各功能區(qū)的布置，使人心情舒暢；反之則使人長期生活在昏暗之中，依靠人工照明，對人的身心健康十分不利。

所以，日照是一個硬條件，設(shè)計的時候要用政府認可的日照模擬軟件，計算一下某一天的日照條件（一般是大寒日），武漢要求是大寒日至少有一個居室滿足2小時。

按常識大家也知道，樓層越高，日照條件肯定更好，一二樓日照一般相對差一些。所以軟件計算的時候也是算一層高度的日照情況。

太陽日照不止受樓間距影響，樓棟朝向也有很大的決定作用。所以有時候日照算不過，并不是加大樓間距，而是調(diào)整樓棟朝向。

人眼在良好的光照條件下才能有效地進行視覺工作，故必須創(chuàng)造良好的室內(nèi)光環(huán)境。

在實際設(shè)計中，我們常通過在建筑中開設(shè)窗洞來實現(xiàn)自然采光的目的，但是我們的窗洞口不僅是為了采光，有時還需起泄爆、通風等作用。所以，我們在考慮采光的同時，需要綜合地考慮其他功能，妥善地解決。

不同的工作場地對“良好”光線的要求是不一樣的。在光環(huán)境的設(shè)計中，大家需要注意兩個重要因素：“均質(zhì)采光”和“防眩光”，故不是所有的房間都宜朝南。

各方向采光特點

南向：直射陽光，光線充裕，易產(chǎn)生眩光

北向：漫射陽光，光線均質(zhì)，不易產(chǎn)生眩光

東向：直射陽光

西向：可能存在西曬問題

臥室：宜南向，避免西向

書房：宜北向

客廳：盡可能面向好的朝向（陽光或景觀）

其他：廚房、衛(wèi)生間、豎向交通、儲藏室盡量避免占用良好朝向

奧森one： 滿足國家要求

奧海明月：滿足國家要求

點評：限競房本身的因素影響，采光打平

6《室內(nèi)層高》

室內(nèi)層高：超過100m就是超高層建筑了，先不說規(guī)范對于各個專業(yè)各種嚴格，單就是要設(shè)置避難層，就夠所有利益相關(guān)喝一壺的了，誰受得了那個公攤面積。

其實，如果做2.8m的層高，是可以做到35層的，只是現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)基本是按照2.9m層高在做，33層也只是當時3m層高留下來的習慣做法罷了。

六層以下，只有一個樓梯間，一層的公攤只有十幾平米，一梯兩戶，每戶不到十平米，而且可以做到南北通透，算是用起來最好的戶型了。

七到十一層，增加一個擔架電梯，多五六平米，另外增加管道井和電井，每戶分攤增加五平米，又有電梯，容積率也可以大大提升，對于一些房地產(chǎn)不很繁榮的小地方來說，很合適。

十二層開始要設(shè)置消防電梯，但是要增加一個消防電梯前室以及對應(yīng)的正壓送風風井，如果還是一梯兩戶，每戶要增加五六平米的公攤，這時候每戶總的公攤就超過20平米了，對于現(xiàn)在賣的最好的八十九十平米的房子來說，得房率已經(jīng)到了75%了。

超過十八層以后，要求每個單元要有兩個樓梯間，每個樓梯間都要有前室，同時管井也會大幅增加，基本上會比十八層一下增加二十到三十平米的公攤面積，繼續(xù)一梯兩戶那是難以想象的，一戶80平米的住宅，使用面積不足40平米，得房率不到50%。所以十八層以上的住宅很少有一梯兩戶的了。

超過二十六層，結(jié)構(gòu)要求增加，建筑含鋼率大大提提升，看起來一樣的戶型，建造成本大大提升，開發(fā)商一般是不樂意做的。

奧森one：2.9米

奧海明月：室內(nèi)凈高2.9米

點評：層高奧海贏在了凈高兩個字上

7《陽臺》

陽臺：在我們購買房子的時候，大陽臺是很多人所希望擁有的。并且房地產(chǎn)商也看中了消費者的這種心理，拼命的鼓吹陽臺按一半來計算面積，讓購房者覺得自己似乎占了很大的便宜?？墒?，陽臺真的越大越好嗎？今天，京城選房就要告訴你，真相可能并不是這樣。

陽臺可以劃分為封閉式陽臺、半封閉式陽臺和開放式陽臺，但不管是哪一種類型的陽臺，其計算面積都有統(tǒng)一的規(guī)定。

根據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》規(guī)定，在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算全面積；在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算1/2面積。

由建筑工程建筑面積的規(guī)范中可以看出，陽臺的面積可不一定就是開發(fā)商贈送的，這還是要根據(jù)陽臺的實際情況來看。

所以說，當開發(fā)商說要送你陽臺時，其實有可能只送了你一半的面積。不管如何，開發(fā)商贈送的面積多多少少都是自己可以使用的面積，還是挺劃算的。

奧森one：無(贈送飄窗)

奧海明月：據(jù)我們的了解項目部分有陽臺

點評：現(xiàn)在的戶型有陽臺的少之又少，綠城·奧海明月勝出。

8《倉儲間》

倉儲間：北京已經(jīng)明令禁止地下倉儲用房改為居住房，銷售人員不能以‘可居住’為噱頭引導(dǎo)甚至幫助購房者購買及違規(guī)改造，開發(fā)商更不能直接將倉儲建成住宅交付購房者?！?/p>

在最近一段時間里，像捆綁銷售倉儲這樣的事情，在北京市場中并非孤案。

但隨著相關(guān)制度及房地產(chǎn)市場管理的不斷完善，此類捆綁銷售的操盤手法明顯違規(guī)，不應(yīng)當被提倡，甚至應(yīng)當被禁止。“

從市場角度來看，雖然部分開發(fā)商操盤盈利越來越難，但不應(yīng)該采用違規(guī)手法提高利潤，建議在拿地之初就對價格及后續(xù)盈利多加斟酌?！?/p>

最后，京城選房提醒廣大購房者，“相關(guān)部門不會允許此類捆綁銷售中的倉儲部分進行住宅性質(zhì)的改裝，購房者切勿盲目購買。

若因銷售人員誤導(dǎo)而購買房屋，購房者可與開發(fā)商協(xié)商退房，同時可以向相關(guān)部門舉報?！?/p>

奧森one：有

奧海明月：有

點評：倉儲打平

9《得房率》

得房率：可用空間占建筑面積的比例，就是所謂的“得房率”。這才是我們正兒八經(jīng)真正買房子的面積，一般板樓出房率在80%就是很不錯的啦。

得房率指可供住戶支配的面積（即套內(nèi)建筑面積）與每戶建筑面積（即銷售面積）之比。

為了方便計算得出結(jié)果，得房率的公式通常有以下兩種方式：

很多人認為得房率越高，可供自己使用的住房面積就會越大，當然就會越好，其實事實并非如此；

得房率太低不好，太高也不好，重要的是購房者要把握好一個度。

得房率過高會降低居住質(zhì)量，如果得房率特別高，只能說明樓梯的寬度、公共走廊、電梯等配套不是很完善。

樓梯、電梯間、走廊等公攤面積是為了滿足日常生活需要，公共活動空間也相對大了，居住的舒適感也會提升。

得房率高低是影響所購住宅的使用面積，也是衡量住宅舒適度的重要指標。

購房者在對于“得房率”數(shù)值大小進行選擇時，不應(yīng)該片面的一味選擇高數(shù)值，當?shù)梅柯食^合理的限度時，一定要注意辨別，可能是以犧牲居住品質(zhì)為代價換來的。

此時購買者應(yīng)該結(jié)合實際情況，進行全面的考量。

奧森one：73%-79%

奧海明月：74-82%

點評：在寸土寸金的北京高的得房率，讓產(chǎn)品“更香”，奧海勝

10《地下車庫》

地下車庫：如今，車位是個大問題，尤其是在北京，關(guān)于車位，要注意什么問題呢？

小區(qū)里的空地，有的時候甚至是綠地，開發(fā)商或者物業(yè)公司畫根線就收錢。有的作價賣給業(yè)主，有的按月出租。

據(jù)悉，由于小區(qū)的土地使用權(quán)歸全體業(yè)主，因此開發(fā)商無權(quán)出售敞開式地上車位。這類車位可以由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)委會委托物業(yè)租給業(yè)主使用，扣除必要費用后歸入小區(qū)維修資金。

1.無約定的地下車位

如果地下車位建筑面積未分攤，且開發(fā)商單獨取得車庫產(chǎn)權(quán)的，則開發(fā)商可以對購房人出售產(chǎn)權(quán)，但地下車庫只能預(yù)售給本小區(qū)范圍內(nèi)的商品房預(yù)購人。開發(fā)商出售這種車位好像天經(jīng)地義，其實不然。在房屋買賣合同中，開發(fā)商必須申明該小區(qū)里的地下車位的產(chǎn)權(quán)屬于單獨轉(zhuǎn)讓，不隨房子一起賣。如果沒有類似的文字說明，地下車位也應(yīng)當歸業(yè)主按份共有，其收益也應(yīng)歸業(yè)主。

這部分收益可以由小區(qū)業(yè)委會委托物業(yè)公司收取，收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)維修資金。

2.已被公攤的地下車位

很多開發(fā)商在賣房子的同時也在賣地下車位，可這地下車位的買賣是否合法，很多業(yè)主并不知道。如果地下車位面積已作為公攤面積被小區(qū)業(yè)主分攤了，那么開發(fā)商就無權(quán)出售。換句話說，賣房子的時候已經(jīng)把地下車位的面積分攤到每個業(yè)主的身上，并且按比例收過錢了，再把這樣的地下車位賣給業(yè)主，就是重復(fù)收錢。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的不得轉(zhuǎn)讓?！币虼巳舨荒苻k理產(chǎn)權(quán)，車位買賣合同是不受法律保護的，業(yè)主買到手的只是一張白紙。

這類的地下車位辦不了產(chǎn)權(quán)證，屬全體小區(qū)業(yè)主所有，嚴格地說屬于小區(qū)的配套設(shè)施，可以由小區(qū)業(yè)委會委托物業(yè)公司出租給業(yè)主使用，出租收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)維修資金。

奧森one：2763 (比例1:1.2)全部都在地下

奧海明月：1:1.2   

點評：車位配比，兩個產(chǎn)品打平

11《裝修》

裝修：現(xiàn)在北京也有一部分精裝修房，買這種房一般只有兩種人，第一種為了省事，還有一種是貸款比例可以高些。住宅裝修如果交付是一大問題，很多房企已在堅持做。由于購房者對裝修的了解普遍不深，開發(fā)商往往以“XXXX元的裝修標準”來宣傳，而對于具體的配置往往不能說個清楚，因為的確細節(jié)太多，就算說了，購房者可能也不能完全理解。

那么如何才能培養(yǎng)大家對一套裝修房的認識，我想或許可以通過詳細研究一些房企的產(chǎn)品，來慢慢讓大家認識開發(fā)商的裝修標準。

精裝修的住宅要考慮其美觀性、建材的質(zhì)量、還有就是功能的合理性。這三個方面舍棄哪一個都不行。

普通購房者往往關(guān)注的是裝修是否華麗上檔次、和建材的品牌，而容易忽視居住功能。京城選房認為功能合理是最重要、最根本的。所以大家對裝修房的認識，要更多地關(guān)注其功能。

不得不承認，精裝修房今后是一種必然的趨勢，在這個專業(yè)分工越來越細的社會里，精裝修房免去購房者因裝修所耗費的大量精力，也可以避免毛坯房裝修過程中產(chǎn)生的噪音和環(huán)境污染，又可以避免房屋裝修過程中對樓盤設(shè)施或多或少的破壞等等，這些得天獨厚的優(yōu)勢讓它越來越受政府的支持和消費者的歡迎。在國外發(fā)達國家就不允許銷售毛坯房，只允許裝修過的具有硬裝標準的房子在市面上銷售。

內(nèi)幕：一些不良開發(fā)企業(yè)在虛增成本，變相逃稅。這其實是行業(yè)里公開的秘密，今天京城選房就把這層窗戶紙捅破。

一些非品牌的不良開發(fā)企業(yè)，通過成立獨立的裝修公司，以虛報高價材料和人工的方式來做高成本，進而減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅的稅基。不僅如此，通過某些方式這個獨立的裝修公司在某種程度上來說就是一個提款殼公司，其實際業(yè)務(wù)往往都是承包出去的。

奧森one：精裝交付，（價格待定）

奧海明月：精裝交付，（標準待定）

點評：都是精裝交付，就看后期的價格和使用的品牌，暫定平手

12《智能家居系統(tǒng)》

智能家居系統(tǒng)：樓市的火爆帶動了智能家居的發(fā)展，跨界合作也是必然存在的，智能家居至今在中國已經(jīng)歷了近10多年的發(fā)展，從人們初最初的夢想，到今天真實的走進我們的生活，經(jīng)歷了一個艱難的過程......

提到智能化家居，人們立刻會聯(lián)想到網(wǎng)絡(luò)。冰箱上網(wǎng)、洗衣機上網(wǎng)、電視機上網(wǎng)、微波爐上網(wǎng)...... 開發(fā)者高舉智能家居大旗，宣稱網(wǎng)絡(luò)家電可以使生活達到全數(shù)字化，讓人們感到輕松方便，但其實智能家居當然不止這些。 

在國內(nèi)，智能家居不是一個單獨的產(chǎn)品，也不是傳統(tǒng)意義上的“智能小區(qū)”概念，而是基于小區(qū)的多層次家居智能化解決方案。它綜合利用計算機、網(wǎng)絡(luò)通訊、家電控制、綜合布線等技術(shù)，將家庭智能控制、信息交流及消費服務(wù)、小區(qū)安防監(jiān)控等家居生活有效地結(jié)合起來，在傳統(tǒng)“智能小區(qū)”的基礎(chǔ)上實現(xiàn)了向家的延伸，創(chuàng)造出高效、舒適、安全、便捷的個性化住宅空間。

智能家居作為一個新生產(chǎn)業(yè)，處于一個導(dǎo)入期與成長期的臨界點，市場消費觀念還未形成，但隨著智能家居市場推廣普及的進一步落實，培育起消費者的使用習慣，智能家居市場的消費潛力必然是巨大的，產(chǎn)業(yè)前景光明。

正因為如此，國內(nèi)優(yōu)秀的智能家居生產(chǎn)企業(yè)愈來愈重視對行業(yè)市場的研究，特別是對企業(yè)發(fā)展環(huán)境和客戶需求趨勢變化的深入研究，一大批國內(nèi)優(yōu)秀的智能家居品牌迅速崛起，逐漸成為智能家居產(chǎn)業(yè)中的翹楚！　智能家居至今在中國已經(jīng)歷了近12年的發(fā)展，從人們最初的夢想，到今天真實的走進我們的生活，經(jīng)歷了一個艱難的過程。

奧森one：有(華為科智住宅)

奧海明月：未定

點評：誰的口碑好，產(chǎn)品多，涉及的城市更廣

13《廚房》

廚房：廚房雖小，卻裝著天下美食，在家里，不管是誰主廚，一個好的廚房絕對能讓整個烹飪過程高效節(jié)能。

很多人，進廚房時元氣滿滿，洗菜，切菜，炒菜，顛勺，刷鍋，清理臺面……一套整下來累的不行，好菜在桌上也沒興致吃飯了。

廚房一直是家庭的重點，不僅是因為面積小花錢多，同時，廚房使用頻率高，如何才能裝修出一個實用的廚房，可是有很多講究和細節(jié)的。

關(guān)于廚房的細節(jié)設(shè)計，那真的能總結(jié)一籮筐，如果誰把所有設(shè)計都做到了，那廚房絕對是實用等級一等一了，能做到幾條就能領(lǐng)先90%的廚房。

1.上柜應(yīng)該做到頂，不要留著積灰，給打掃增加壓力，覺得柜子太高浪費，和吊頂之間的空隙也可以封石膏線。

2.臺面上插座留充足，廚房小家電還是比較多的，事先考慮好常用的電器，有一些插座可以選擇帶開關(guān)的，比如電飯煲，這樣不用每次都插拔插座。

3.吊頂可以裝上涼霸（集成吊頂電風扇），或者裝空調(diào)，夏天燒菜不用汗流雨下。

4.深色臺面比白色的更耐臟，雖然白色的更百搭，但白色的容易滲污，特別是鐵器之類的放臺面上受潮容易留下銹跡。

5.臺面前后做好擋水設(shè)計，靠墻可以做擋水條，靠外可以在底下拉止水槽。

6.水槽可以考慮做成臺下盆或者臺中盆嵌入式，打掃臺面更輕松。

奧森one：明廚

奧海明月：帶窗戶 

點評：明廚已是當前新房的標配，這項打平

14《門窗》

門窗：在裝新房中門窗的選擇很重要，一個房子要住幾十年，遮風擋雨全靠窗戶，選的不好日后就有可能漏水、生銹、變型，維修起來很麻煩。

門窗主要用材一般包括三個方面：塑鋼型材、玻璃、五金件，業(yè)主在選購產(chǎn)品時，往往比較注重塑鋼型材和玻璃的厚薄，而對五金件的要求卻不是很高，這是不全面的。

而鋼化玻璃較普通玻璃要好，如果對門窗安全性和耐久性能考慮，不銹鋼材質(zhì)的五金配件要比鋁質(zhì)配件好，而滑輪最好選擇采用POM材質(zhì)的產(chǎn)品，因為此類產(chǎn)品有更高的強度和耐磨性，使用過程中順暢，不易壞。要知道，門窗損壞通常是從門窗配件開始的喲!

奧森one：三層玻璃，帶飄窗

奧海明月：三層玻璃  部分帶飄窗

點評：飄窗是增加空間的一種手段，有的項目飄窗還會贈送，這項奧森one勝

15《隔音》

隔音：“年紀越大，睡眠越差?！逼鋵嵥卟还夂湍昙o有關(guān)，跟環(huán)境也有很大關(guān)系，就像很多住宅樓都不隔音，人年紀大了，稍微有點動靜就睡不著了。那該如何避免噪音的干擾呢？跟飛墨君一起來看看吧！

現(xiàn)在大多數(shù)的住宅樓，都是框架式現(xiàn)澆樓板，樓板薄不說，隔音效果還很差。如果想要做到完全靜音，光靠房頂隔音肯定是不行的。還需要做其他的隔音措施。

對于樓板隔音，安裝隔音窗效果是很顯著的，起碼能降低20—30分貝。但是要選擇密封性好的隔音窗。安裝方法就不再詳細說明了。

奧森one：是

奧海明月：隔音

點評：都是有隔音的功效，這項打平

16《戶型》

戶型：盡管市場競爭如此激烈的情況下，仍有少部分的開發(fā)商不走尋常路，堅持保留了“前輩們”的奇葩設(shè)計。

在北京已經(jīng)如此高的房價壓力下，購房者們對這些還有“糟戶型”的存在真的很難理解。

而這些有著“奇葩戶型”的項目，則多位于地段較好的環(huán)線內(nèi)部，這種“神地段+糟戶型”的設(shè)計極為普遍。

近兩年來北京的新房市場競爭異常激烈，為了能在諸多項目中尋求到屬于自己的取勝之匙，各大房企不斷提高自己的產(chǎn)品力，對戶型產(chǎn)品進行迭代升級。

所以大家拿到戶型圖的時候，一定要好好研究，如果戶型圖研究的不夠透徹，是很容易錯過一些非常有“潛力”的戶型！除了承重墻是絕對不能動的以外，大家看到的所有隔斷和墻體，都是可以通過后期重新排列組合的。

看戶型圖一定要注意標注的“長、寬、高”等數(shù)據(jù)信息，在購房前讓心里有個預(yù)期大小，避免后續(xù)拿到房，發(fā)生與期待不一樣的情況。

奧森one：58㎡一居，72㎡有南向的2居 還有東西向的mini三居，分別為兩梯四戶或六戶；

還有當下熱門的89平三面寬（這個戶型還未曝光并不確定）配了4個飄窗，89平三居至少有5個戶型，目前只曝光了3種，89㎡三居一梯兩戶、兩梯六戶均有；

125平米四居兩衛(wèi)一梯兩戶，138㎡四居三衛(wèi)兩梯兩戶，特別是138平，竟然做了兩個南向臥室套房出來。

奧海明月：50平東西向、南向一居明廚明衛(wèi)，66平的東西向兩居，72平的東南或西南向兩居，89平的兩面寬的三居兩衛(wèi)，差別是邊戶多一個帶窗戶的明衛(wèi)，120平米左右三居， 140平米左右四居室 ；小面積還將會做成普宅，首套首付約130萬起，二套首付約220萬起。

點評：從還未最終確定的戶型來看，奧森one略勝

17《物業(yè)》

物業(yè)：很多購房者在買房的時候，除了關(guān)注價格、地段、配套、品牌外，也開始關(guān)注小區(qū)物業(yè)這類關(guān)系居住品質(zhì)的因素。

不過，面對琳瑯滿目的物業(yè)品牌，購房者應(yīng)該如何甄別呢？

想想現(xiàn)在我們在買房的時候，如果是期房，必然要問，小區(qū)以后是哪家物業(yè)公司，收費怎樣；

如果是現(xiàn)房，則一定要在小區(qū)內(nèi)走走看看，了解下物業(yè)的情況。畢竟，選房子的過程就是一個選擇生活方式的過程。

京城選房認為，對于業(yè)主而言，評判一家物業(yè)單位的水平如何，主要有環(huán)境、治安、協(xié)調(diào)、經(jīng)營四個方面，下面我們就一起一條一條理一理，好的物業(yè)應(yīng)該是什么樣子。

第一，環(huán)境方面，好的物業(yè)會將小區(qū)內(nèi)的環(huán)境打理的井井有條，不僅是衛(wèi)生狀況良好，能夠及時進行清掃，同時還會對小區(qū)內(nèi)的園林進行維護，對花木進行修剪，將整個小區(qū)的環(huán)境打理的像一個“家”的樣子。而差的物業(yè)，京城選房見過的情況有：衛(wèi)生清掃不及時，不到位，草坪都快禿了也無人處理，需要修剪的花木也處于“野蠻生長”的狀態(tài)。

第二，治安方面，好的物業(yè)會將小區(qū)的治安維護好，對進入小區(qū)的人員進行身份核實，嚴格落實小區(qū)門禁制度，訪客登記制度，安全巡視制度等；同時能夠精準掌握小區(qū)內(nèi)的住戶信息，確保小區(qū)里不會出現(xiàn)閑雜人等，不給“竊?格瓦拉”們可乘之機。而差的物業(yè)，形同虛設(shè)，進出自由，也是讓業(yè)主們的安全感大打折扣。

第三，協(xié)調(diào)方面，優(yōu)秀的物業(yè)，必然是能夠很好協(xié)調(diào)各方關(guān)系，比如業(yè)主之間一些家長里短的小矛盾（比如誰家動靜大擾民啦，誰又占了誰的車位啦），小區(qū)與其他小區(qū)的關(guān)系協(xié)調(diào)。這樣的協(xié)調(diào)溝通能夠真正營造出和諧的居住環(huán)境，家和萬事興，都是先人們的智慧結(jié)晶。差的物業(yè)，遇到問題，經(jīng)常是“推”“拖”二字爐火純青，不僅處理不了日常出現(xiàn)的一些矛盾，還會制造自己和業(yè)主之間的矛盾。

第四，經(jīng)營方面，好的物業(yè)不僅是“收物業(yè)費干活”，還能夠通過小區(qū)內(nèi)廣告，電梯內(nèi)廣告等等的方式對小區(qū)進行經(jīng)營，用經(jīng)營收入來補貼小區(qū)內(nèi)維護的各項開支，甚至還有費用來組織一些業(yè)主活動，來增進鄰里關(guān)系，讓大家更像家人。差的物業(yè)，這些就別想了，畢竟，必答題做著都費勁，附加題就沒法有太大指望了。

奧森one：首開萬科物業(yè)公司

奧海明月：項目的物業(yè)是綠城物業(yè)；綠城物業(yè)是整個物業(yè)行業(yè)內(nèi)的標桿，連續(xù)11年獲得業(yè)主服務(wù)滿意度第一！

點評：綠城物業(yè)一直是綠城引以為傲的部分，小編對綠城的物業(yè)也很看好，這項奧海勝

18《生態(tài)環(huán)境》

生態(tài)環(huán)境：關(guān)于生態(tài)環(huán)境已經(jīng)深入到生活的各個方面，隨著人們對生態(tài)環(huán)境的日益重視，購房者對于居住環(huán)境的要求也越來越高，優(yōu)美、雅靜、便捷、舒適的居住環(huán)境直接影響到居住者的生理、心理以及精神生活。推窗即綠蔭、開門有紅花已成為現(xiàn)如今最基本的居住需求。

在大多數(shù)購房者置業(yè)傾向發(fā)生改變的同時，房產(chǎn)開發(fā)商們也更多地考慮到小區(qū)自身及周邊的生態(tài)綠化配套等諸多方面，在項目規(guī)劃開發(fā)過程中商愈加注重綠色元素。

奧森one：

周邊的生態(tài)環(huán)境有：東小口城市休閑公園，東小口森林公園，奧林匹克森林公園，太平郊野公園，清河灣高爾夫俱樂部，賀新公園..  

奧海明月：

1，綠城的北區(qū)打造院落式園林，體驗老北京院落景觀園林文化。

2，周邊的生態(tài)環(huán)境有：東小口城市休閑公園，東小口森林公園，奧林匹克森林公園，太平郊野公園，清河灣高爾夫俱樂部，賀新公園..

點評：兩個項目周邊生態(tài)環(huán)境幾乎同等，但東小口森林公園，就在奧森one南側(cè)一路之隔的位置，所以，在這天然生態(tài)環(huán)境這塊呀，還是奧森one更占優(yōu)勢；綠城在自身的園林景觀打造上有獨特的見解，奧森one的園林規(guī)劃還未最終公布，綜合兩項來看，暫定奧森one勝

19《交通》

交通：作為生活在城市的人群來講，購買新房成了一生的首要大事。買房不僅是戶型、位置、環(huán)境等內(nèi)在因素唱主角，交通出行也是一個很重要的因素。

是對于年輕的上班族來說，對于交通的依賴就更高了。但是我們應(yīng)該如何判斷一個項目的交通配套好不好呢？很簡單，看看下面幾個方面就可以了。

地理位置是否便利？

小區(qū)的位置極大程度上決定著它的交通——附近有沒有高架橋、高速公路？有哪些公交線路經(jīng)過？公交站點在哪？有什么地鐵線路穿過？最近的地鐵換線站在哪？……這些都是小區(qū)位置帶來的交通考量問題。

到交通站點花費多少時間？

交通設(shè)施主要指的是公交站點、地鐵站等。而從家到這些站點實際所花費的時間，才真正意義上決定了這些交通對你而言是否真實存在。

出行選擇是否多樣？

公交、地鐵、自駕車……出行方式的選擇多樣性可以使我們不會過分依賴某一種交通方式。比如下雨和堵車時我們可以選擇地鐵，去比較近的地方我們可以乘公交或者自己開車。

奧森one：

軌道交通：13號線:建材城東路站距離項目東側(cè)500米，預(yù)計2024年開通；奧海明月的北側(cè)2公里的霍營站可以換成13號線與8號線，東側(cè)3公里的立水橋站可以換成13號線與5號線，

自駕交通：項目周邊的自駕出行簡單概括就是三橫四縱立體式交通；

三橫分別為：北清路、建材城東路、北五環(huán)，三條道路貫穿北京東西，可以到達長安街以北的各大商圈；

四縱分別是京藏高速、黑泉路、安立路以及京承高速；京承距離項目8公里，京藏高速距離項目5公里，倆條是進出北京的必經(jīng)之路，不論進城還是出城都非常方便，安立路距離項目2.3公里。

奧海明月：

軌道交通：13號線:建材城東路站距離項目東側(cè)500米，預(yù)計2024年開通；奧海明月的北側(cè)2公里的霍營站可以換成13號線與8號線，東側(cè)3公里的立水橋站可以換成13號線與5號線，

自駕交通：項目周邊的自駕出行簡單概括就是三橫四縱立體式交通；

三橫分別為：北清路、建材城東路、北五環(huán)，三條道路貫穿北京東西，可以到達長安街以北的各大商圈；

四縱分別是京藏高速、黑泉路、安立路以及京承高速；京承距離項目8公里，京藏高速距離項目5公里，倆條是進出北京的必經(jīng)之路，不論進城還是出城都非常方便，安立路距離項目2.3公里；

點評：兩個項目挨著，在交通上打平手

20《教育》

教育：為什么人們都想要買學區(qū)房？學區(qū)房比其他類別的房源都有哪些優(yōu)勢？

優(yōu)勢1：相對優(yōu)質(zhì)的教育資源

學區(qū)房又被稱為教育地產(chǎn)，是房地產(chǎn)衍生品的一種，這類地產(chǎn)周邊學校較多或者學校質(zhì)量較優(yōu)。由于優(yōu)質(zhì)的教學資源能給孩子一個比較優(yōu)良的學習氛圍，有助于提升學習成績，因此多數(shù)家長總會把目光集中在這類地產(chǎn)上。

優(yōu)勢2：交通安全區(qū)域配套設(shè)施完善

每個在校學生都是祖國的花朵，是未來的棟梁人才，因此學校周邊的安全一直都是政府關(guān)注的重點，京城選房去過不少樓盤周邊的學?？催^，基本每所學校都配備有治安崗或者附近就是派出所，校門外設(shè)置紅綠燈和人行道，保證學生上下學的安全。

優(yōu)勢3：優(yōu)質(zhì)教育房產(chǎn)保值升值空間大

現(xiàn)在購買學區(qū)房對購房者來說不僅僅是為了自家子女的上學方便，當自己的孩子還未到學齡或者學業(yè)已成即將上高中或者大學的時候，學區(qū)房就成了一些業(yè)主的投資手段，因為學校一般來講是很少遷移校址的，所以學區(qū)房（教育地產(chǎn)）的價值總是要比其他類型的房源產(chǎn)品要高，因此出租或者轉(zhuǎn)手都是非常方便和快速的。

奧森one：小區(qū)西北角有12班的幼兒園，附近東小口小學，中灘中學，清華附小……

奧海明月：項目附近規(guī)劃3所幼兒園，2所小學，1所中

點評：現(xiàn)在北京的學校都采取派位制，兩個項目又是鄰居，在學校這一項打平

21《生活》

生活：當今社會，在匆忙喧囂的城市里，人們對于住房條件的訴求已發(fā)生了質(zhì)的改變，已不再單純追求“居者有其屋”。

高品質(zhì)的生活，離不開完善的生活配套。不僅要考慮戶型、規(guī)模、交通、教育等配套，完善的商業(yè)配套也成為人們衡量品質(zhì)生活的標準之一，唯有如詩山水、如畫風景與似錦繁華皆得，才是宜居佳處。

的確如此，每個區(qū)域的崛起都離不開商業(yè)的發(fā)展，而每座城市的佼佼者，也都習慣與醇熟商業(yè)為伍。商業(yè)的體驗必須是深刻的，并且要融入和豐富生活的方方面面，如此，商業(yè)與生活才能相互成就。

奧森one：

1，項目的東入戶大門口設(shè)計有酒店式會客廳，3號樓至4號樓之間設(shè)計有下沉式的商業(yè)，共有3880㎡；

2，周邊的商業(yè)有華潤萬象匯三期（未來規(guī)劃建面13萬平米，地上七層，地下4層的大型購物中心，距離項目約1.1KM）；

現(xiàn)有商業(yè)購物中心有龍旗購物中心（約2.8KM），悅茂購物中心（約2.3KM），還有北部片區(qū)最大的購物中心龍德購物中心（約3KM）

奧海明月：

1，在項目的南北區(qū)之間，開發(fā)商會打造5G明月時尚街區(qū)，同時，也分為地上和地下，有社區(qū)衛(wèi)生所、老年活動中心、500平便利生活超市、咖啡廳....

2，華潤萬象匯三期（未來規(guī)劃建面13萬平米，地上七層，地下4層的大型購物中心，距離項目約1.1KM）；

現(xiàn)有商業(yè)購物中心有龍旗購物中心（約2.8KM），悅茂購物中心（約2.3KM），還有北部片區(qū)最大的購物中心龍德購物中心（約3KM）

點評：兩家商業(yè)配套屬于共享一方資源；唯一，不同的是兩家各自配建的商業(yè)，各有千秋，不分伯仲。

22《區(qū)域》

區(qū)域：判斷房子買的對不對，好不好，市場只有一個標準，看誰房價漲的快。自住的舒不舒服，大家不知道，但是板塊值不值錢，有目共睹。

每個人的喜好標準都不一樣，有人喜歡學區(qū)，有人喜歡環(huán)境，有人喜歡繁華方便，眾口難調(diào)，每個人都站在自己的立場上去質(zhì)疑別人選擇，唯有樓盤的漲幅是客觀的。

有因必有果，您的決策，多年以后，會清清楚楚明明白白地在房價中體現(xiàn)回來。

奧森one：

東小口區(qū)域，南臨奧森，西聯(lián)海淀，東聯(lián)望京，北接未來科學城，又位于中軸線的重點規(guī)劃線上，是北部上風上水的位置；所處區(qū)域涉及到奧森版塊，奧森版塊知名度大，關(guān)注度高，又位于中軸線延長線上。

奧海明月：

東小口區(qū)域，南臨奧森，西聯(lián)海淀，東聯(lián)望京，北接未來科學城，又位于中軸線的重點規(guī)劃線上，是北部上風上水的位置；所處區(qū)域涉及到奧森版塊，奧森版塊知名度大，關(guān)注度高，又位于中軸線延長線上。

點評：兩個項目都屬于昌平東小口區(qū)域，這項打平

23《醫(yī)療》

醫(yī)療：近年來我國老齡人口比例呈逐年上升趨勢。根據(jù)聯(lián)合國的統(tǒng)計標準，如果一個國家60歲以上老年人口達到總?cè)丝跀?shù)的10%或者65歲以上老年人口占人口總數(shù)的7%以上,那么這個國家就已經(jīng)屬于人口老齡化國家。

按照這個標準，中國已進入老齡化社會。人口老齡化浪潮下，絕大部分購房者在選擇居所時，更加注重周邊的醫(yī)療資源配套，如果項目周邊有較為優(yōu)勢的醫(yī)療資源，必將受到廣大購房者的青睞！

此外，對于家長而言，孩子的健康成長需要全方位的保障，醫(yī)療條件作為健康保障備受家長關(guān)注，購房選擇的既是未來生活的主場，也是生命與健康的安全保障！

奧森one：京都兒童醫(yī)院，中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院，積水潭醫(yī)院回龍觀院區(qū)，北京安達醫(yī)院，北京清華長庚醫(yī)院，航空總醫(yī)院，中日友好醫(yī)院西區(qū)。

奧海明月：

1,在項目的南北區(qū)之間，開發(fā)商會打造5G明月時尚街區(qū)，同時，也分為地上和地下，有社區(qū)衛(wèi)生所、老年活動中心.

2,京都兒童醫(yī)院，中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院，積水潭醫(yī)院回龍觀院區(qū)，北京安達醫(yī)院，北京清華長庚醫(yī)院，航空總醫(yī)院，中日友好醫(yī)院西區(qū)。

點評：區(qū)域的醫(yī)療，兩個項目共享，但綠城打造的社區(qū)醫(yī)院，在日常能更好的服務(wù)業(yè)主，這一項奧海勝

24《綜合點評》

紅臉：

1，兩家都是行業(yè)的知名開發(fā)商，彼此的項目體量近37萬平米，輸出4000套左右的房源，大部分均為剛需產(chǎn)品，想要完全消化掉，這兩個樓盤將吸收，今年整個北京的剛需客群的百分之40之多。

2，現(xiàn)在是市場上一些位置較好，產(chǎn)品較好的產(chǎn)品幾乎已經(jīng)售罄，目前市場上的存量限競房主要集中在位置較遠或產(chǎn)品力較差的項目上。好位置，好產(chǎn)品的項目（奧森one、綠城·奧海明月）將會越來越搶手。

3，奧森one南側(cè)7公里內(nèi)全是綠色景觀

4，奧森one離奧森公園更近

5，綠城·奧海明月挨地鐵更近

6，綠城·奧海明月的物業(yè)更勝一籌

7，小區(qū)配建的商業(yè)街方面，從現(xiàn)階段了解來看的話，我更喜歡綠城的商業(yè)街。

黑臉：

1，東小口是典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)，轄區(qū)內(nèi)既有天通苑、回龍觀東區(qū)等超大型居住區(qū)，還有16個相對落后的農(nóng)村。

2，奧森one南側(cè)60米有高壓線

3，綠城·奧海明月的地塊是由兩塊地拼接起來的，

綜合點評：兩個項目都緊鄰北五環(huán)，毗鄰奧運村，位于昌平的最南端，與海淀、朝陽倆區(qū)接壤，共享三區(qū)的配套以及優(yōu)勢。

奧森one和綠城·奧海明月這兩個項目，對越來越多的購房人產(chǎn)生了吸引力；因為這里清新自然的空氣，最適合健身鍛煉的環(huán)境，以及定期與家人娛樂休閑的場地，這都是大家深深向往和喜愛的。

京城選房將以多維度的對比，客觀語言闡述，我們對樓盤的觀點和認知，僅供丞粉們參考，想看更多的樓評，請留言我們，我們會第一時間為大家做出更優(yōu)質(zhì)的內(nèi)容。

最新消息，敬請期待....

1，奧森one：下周樣板間開放，預(yù)計8月排號登記，9月份開盤選房；

2，奧海明月：戶型圖已公布，但還未最終定版，臨售做了89㎡樣板間，預(yù)計7月底開放，據(jù)說未來在正式售樓處還會做一個138㎡樣板間。

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