抵押房產(chǎn)“被銷售”：貸后管理成防范重點

來源：智能家居時間：2020-07-18 11:50

本報記者慈玉鵬張榮旺北京報道

福建省高級人民法院近日公示一則二審民事判決書顯示，福建海峽銀行福州東街支行（以下簡稱“海峽銀行東街支行”）在追債過程中申請執(zhí)行某擔(dān)保房產(chǎn)，抵押方為福建宜發(fā)集團有限公司（以下簡稱“宜發(fā)集團”）。

針對法院執(zhí)行房產(chǎn)，購房人張某已向宜發(fā)集團支付購買款，對執(zhí)行提出異議后起訴，該糾紛歷經(jīng)二審，法院二審判決認(rèn)定一審?fù)Ｖ箤Π干娣慨a(chǎn)執(zhí)行，解除查封正確。

業(yè)內(nèi)人士告訴《中國經(jīng)營報(博客,微博)》記者，抵押給銀行的房產(chǎn)不能買賣，但過去不少開發(fā)商違規(guī)出售，甚至抵押給承包商，導(dǎo)致銀行執(zhí)行存在困難，現(xiàn)在該類情況有所減少。當(dāng)然，也存在銀行與開發(fā)商商議處理的情況，即出賣抵押房產(chǎn)后解押償還欠款，但亦存風(fēng)險。針對抵押房產(chǎn)被出售的情況，最好的防控方式是做好貸后管理，定期排查。

抵押房產(chǎn)執(zhí)行引糾紛

福建省福州市中級人民法院一審認(rèn)定，2014年9月22日，海峽銀行東街支行與福建美利達貿(mào)易有限公司（以下簡稱“美利達公司”）簽訂《額度授信合同》，約定同意向美利達公司提供貸款額度及銀行承兌匯票承兌額度共計2600萬元的授信。

同日，宜發(fā)集團等方與海峽銀行東街支行簽訂《最高額抵押合同》，約定以宜發(fā)集團等方名下的位于鼓樓區(qū)店面等多單元房產(chǎn)及車位為上述合同、協(xié)議和其他書面文件項下債務(wù)提供抵押擔(dān)保，所擔(dān)保的最高債權(quán)額為3120萬元，并于2014年10月14日辦理抵押登記，取得相關(guān)《房屋他項權(quán)證》。天眼查顯示，宜發(fā)集團近些年被多家銀行起訴。

海峽銀行東街支行于2014年10月21日向美利達公司發(fā)放貸款2600萬元。但美利達公司2015年3、4、5月連續(xù)三個月出現(xiàn)逾期還息，違反雙方合同約定。法院一審判定美利達公司償還借款本金2600萬元及相關(guān)利息。經(jīng)涉案人上訴，法院二審改判美利達公司應(yīng)償還資金為2600萬元及相關(guān)利息，但扣除已償還281.11萬元。

上述二審判決生效后，海峽銀行東街支行向法院申請執(zhí)行。執(zhí)行過程中，張某提出書面異議，請求裁定中止對訟爭房屋的執(zhí)行并解除查封。異議請求被駁回后，張某提起訴訟。

張某與海峽銀行東街支行糾紛歷經(jīng)二審，福建省高級人民法院認(rèn)定，海峽銀行東街支行對執(zhí)行標(biāo)的依法享有擔(dān)保物權(quán)。張某在訴訟中表示，2006年7月21日，宜發(fā)集團向張某交付訟爭房屋，之后張某出資30余萬元對訟爭房屋進行裝修并辦理了有線電視等開戶手續(xù)，裝修完成后，張某及其家人四代同堂已在訟爭房屋內(nèi)居住十余年。

判決書顯示，張某方面表示在2006年至2014年期間曾多次到宜發(fā)集團提出要求辦理訟爭房屋的總登和辦理房屋所有權(quán)證等手續(xù)。張某向宜發(fā)集團支付的購房款已全部匯入海峽銀行東街支行，海峽銀行東街支行作為“錦繡溫泉”商品房建設(shè)項目的資金監(jiān)管方應(yīng)當(dāng)知道張某向宜發(fā)集團購房的事實。海峽銀行東街支行的信貸員在辦理抵押貸、核實抵押物的所有權(quán)及占有、使用情況時，也應(yīng)當(dāng)知道房屋的占有、使用情況。

記者就上述情況與福建海峽銀行方面確認(rèn)，但截至發(fā)稿對方并未回復(fù)。

風(fēng)險應(yīng)對

法院二審認(rèn)定，據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》規(guī)定，在權(quán)利發(fā)生沖突時，抵押權(quán)的行使不能對抗消費者的上述權(quán)利。一審法院查封案涉房產(chǎn)的時間為2015年9月10日。張某在此之前，于2006年7月17日與宜發(fā)集團簽訂《商品房買賣協(xié)議》，約定買受案涉房產(chǎn)，合法有效。

法院認(rèn)定，張某名下并無其他用于居住的房屋；張某已于2006年7月17日全額支付購房款合計33.48萬元整，宜發(fā)集團于2006年7月31日開具了福建省福州市商品房銷售（預(yù)收款）統(tǒng)一票據(jù)，并于2014年3月25日出具《購房情況確認(rèn)/說明書》，確認(rèn)于2006年7月31日將案涉房屋賣斷給張某。法院二審認(rèn)定判決停止對案涉房產(chǎn)的執(zhí)行，并解除查封正確。

共有多少涉案抵押房產(chǎn)無法查封執(zhí)行？逾期債務(wù)如何處理？對此，福建海峽銀行方面截至發(fā)稿并未回復(fù)。

某國有建筑企業(yè)項目經(jīng)理告訴記者：“目前在北京區(qū)域，在建工程抵押的不多見，因為理論上講，房產(chǎn)抵押就不能買賣，銀行也并不認(rèn)可在建工程，相對更偏好成品房，正常情況下，開發(fā)商取得預(yù)售許可證后可對房產(chǎn)售賣，但要在銀行解押，現(xiàn)在房產(chǎn)買賣情況都會在建委備案，較透明，但也不排除開發(fā)商私下賣房的情況。”

某房地產(chǎn)企業(yè)高管告訴記者：“抵押給銀行的房產(chǎn)解除抵押手續(xù)才可進行買賣，否則違法，叫‘一房多售’?！?/p>

某國有銀行對公部門相關(guān)人士告訴記者：“抵押給銀行的房產(chǎn)不能買賣，但有兩種情況，一是開發(fā)公司私下預(yù)售房產(chǎn)，沒有網(wǎng)簽和房本，給消費者的一般是三聯(lián)單。二是開發(fā)商與銀行協(xié)商，舉個例子，開發(fā)商共有1500套房子，為保證資金流會與銀行協(xié)商賣一套房產(chǎn)解押一套，同時償還銀行部分款項，比如還總房款的30%、50%或70%。這種情況下，只要消費者有購買意向并匯款，銀行就配合解押?！?/p>

上述房地產(chǎn)高管告訴記者：“開發(fā)商有時會與銀行商量，將房子賣了還款，銀行在交易過程中及時把抵押手續(xù)抽出來，實際是打擦邊球。這種情況下，也存在開發(fā)商賣了房子不履約的情況?！?/p>

某城商行人士告訴記者：“還存在一種情況是，開發(fā)商與銀行人士、政府相關(guān)部門人士串通，形成個人利益鏈，將抵押房產(chǎn)進行買賣。”

上述對公部門相關(guān)人士表示：“據(jù)了解，過去這種情況非常多見，開發(fā)商拿地后，就轉(zhuǎn)手賣給了第三方，或?qū)⒃诮üこ痰盅航o施工企業(yè)、銀行。抵押給施工企業(yè)后，施工企業(yè)又賣給個人，這種情況對于銀行來說很棘手。有時候，承包商會在沒有手續(xù)的情況下就強住進去，即便法院判銀行贏也很難執(zhí)行。目前監(jiān)管趨嚴(yán)，一方多賣的情況變少了?！?/p>

銀行應(yīng)如何應(yīng)對開發(fā)商售賣抵押房產(chǎn)的風(fēng)險？上述國有銀行對公部門相關(guān)人士表示：“如果已經(jīng)形成風(fēng)險就不好處理了，之前主要是做好房產(chǎn)抵押管控和貸后管理?！鄙鲜龀巧绦腥耸扛嬖V記者：“做好貸后管理是重點，正常情況下，銀行每個月都會進行信貸回訪，及時做好貸后管理工作，可一定程度上規(guī)避此類風(fēng)險?！?/p>（責(zé)任編輯：張洋 HN080）