2020年上半年，新冠肺炎疫情對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重沖擊，房地產(chǎn)業(yè)在拿地、開(kāi)發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)均受到不同程度影響。隨著疫情的緩解，加之寬松的貨幣金融政策，二季度房地產(chǎn)投資反彈，土地和商品房市場(chǎng)雙雙回暖，走出一波深V行情，一些熱點(diǎn)城市甚至出現(xiàn)了過(guò)熱苗頭。這種深V行情是否意味著房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)徹底擺脫疫情困擾？下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)如何？本文將通過(guò)一些數(shù)據(jù)指標(biāo)，并結(jié)合專家和機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)做出分析和判斷。

??一、外部環(huán)境惡化，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)顯著回暖

??從國(guó)際環(huán)境看，全球疫情蔓延，貿(mào)易摩擦不斷，外貿(mào)及產(chǎn)業(yè)鏈布局承受嚴(yán)峻考驗(yàn)。雖然中國(guó)疫情已經(jīng)得到有效控制，但疫情仍在困擾著全球大部分經(jīng)濟(jì)體，特別是美國(guó)、巴西和印度等國(guó)家有加速蔓延的趨勢(shì)。全球疫情不確定性外加貿(mào)易摩擦，對(duì)中國(guó)的外貿(mào)進(jìn)出口以及全球產(chǎn)業(yè)鏈布局將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。為此，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于支持出口產(chǎn)品轉(zhuǎn)內(nèi)銷的實(shí)施意見(jiàn)》，通過(guò)十項(xiàng)措施幫助外貿(mào)企業(yè)打通國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，刺激內(nèi)需。

??從國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，固定資產(chǎn)投資和制造業(yè)恢復(fù)明顯；第三產(chǎn)業(yè)受疫情影響較重，恢復(fù)尚需時(shí)日。受疫情影響，今年一季度，我國(guó)GDP同比下降6.8%，消費(fèi)、投資、出口均出現(xiàn)嚴(yán)重下滑，就業(yè)壓力加大。中央在強(qiáng)調(diào)“六穩(wěn)”工作的同時(shí)，首次提出“六?！蹦繕?biāo)。通過(guò)調(diào)整貨幣金融、財(cái)政稅收等政策措施，國(guó)民經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)指標(biāo)在二季度出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。中國(guó)制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)顯示，6月份制造業(yè)PMI指數(shù)為50.9%，環(huán)比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)，恢復(fù)到疫情之前的水平；非制造業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)為54.4%，連續(xù)4個(gè)月回升。2月份以來(lái)中央實(shí)施了適度寬松的貨幣金融政策，大力支持“新基建”、舊城改造等領(lǐng)域投資，帶動(dòng)固定資產(chǎn)投資逐月恢復(fù)，同比增幅從2月份的-24.5%回升到5月份的-6.3%。特別是房地產(chǎn)投資前5個(gè)月累計(jì)值同比由2月份的-16.3%回升到-0.3%，基本恢復(fù)到去年同期水平。5月份，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額5823.4億元，由4月份的同比下降4.3%轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)6.0%。

??相比投資領(lǐng)域的快速恢復(fù)，消費(fèi)增長(zhǎng)則面臨著多重障礙。疫情以來(lái)，中央和地方政府出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)消費(fèi)的政策措施，取得了一定成效。但受疫情影響，交通運(yùn)輸、旅游、餐飲、娛樂(lè)、酒店住宿等消費(fèi)需求仍被抑制，恢復(fù)尚需時(shí)日。而線上消費(fèi)在疫情期間異軍突起，成為消費(fèi)市場(chǎng)新亮點(diǎn)。數(shù)字經(jīng)濟(jì)全面提速，遠(yuǎn)成辦公、在線教育、網(wǎng)絡(luò)問(wèn)診、無(wú)人零售、直播帶貨等新模式不斷涌現(xiàn)，一定程度上彌補(bǔ)了線下消費(fèi)的缺口。

??二、樓市調(diào)控未現(xiàn)明顯松動(dòng)，“房住不炒”被反復(fù)強(qiáng)調(diào)

??眾所周知，房地產(chǎn)對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈上下游乃至宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用顯而易見(jiàn)，但是政府此次并未過(guò)度依賴房地產(chǎn)，反而在各種場(chǎng)合反復(fù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的總基調(diào)，彰顯政府“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”之決心。

??金融政策方面，上半年央行實(shí)施適度寬松的貨幣金融政策，大幅釋放流動(dòng)性的同時(shí)，對(duì)資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行了“嚴(yán)防死守”，從拿地到開(kāi)發(fā)再到銷售，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的資金使用實(shí)施嚴(yán)格監(jiān)管，特別是個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款成為重點(diǎn)排查、監(jiān)測(cè)對(duì)象。

??樓市政策方面，受疫情影響，地方經(jīng)濟(jì)和財(cái)政收入承受巨大壓力，一些地方政府試圖通過(guò)放松限購(gòu)、降低首付等政策刺激樓市，均被迅速叫停。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年有13個(gè)城市放松調(diào)控政策被迫撤回，反映出調(diào)控的底線不可觸碰。

??盡管大張旗鼓地放松調(diào)控被抑制，但并未能阻止地方政府的“救市”沖動(dòng)，各地以不同方式在打樓市刺激政策的擦邊球，例如利用區(qū)域和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策對(duì)樓市形成利好，通過(guò)落戶政策和人才引進(jìn)政策變相放松限購(gòu)，通過(guò)行政區(qū)劃調(diào)整政策（如撤鄉(xiāng)設(shè)鎮(zhèn)、撤縣立市、行政歸并）在一定區(qū)域內(nèi)對(duì)樓市利好。中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年各地累計(jì)出臺(tái)與房地產(chǎn)相關(guān)的政策達(dá)到304次，調(diào)控頻率同比大幅增加。

??三、樓市現(xiàn)狀：超級(jí)分化的格局

??一個(gè)月前筆者的一篇文章以《局部回暖，分化加劇》為標(biāo)題，判斷疫情之后樓市現(xiàn)狀。7月9日，在中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院等單位主辦的“中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)論壇”上，中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級(jí)研究員、住建部政策研究中心原主任秦虹認(rèn)為，用“分化”這個(gè)詞已經(jīng)不足以反映樓市現(xiàn)狀，當(dāng)前樓市應(yīng)當(dāng)用“超級(jí)分化”來(lái)定義。秦虹認(rèn)為，疫情之后房地產(chǎn)市場(chǎng)總量恢復(fù)較快，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速明顯好于基本建設(shè)投資和制造業(yè)投資增速，土地市場(chǎng)樓面地價(jià)和溢價(jià)率處于上漲態(tài)勢(shì)，商品房銷售面積和銷售額恢復(fù)明顯。但總量恢復(fù)背后還有很多結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。

??從企業(yè)層面，一是銷售出現(xiàn)超級(jí)分化態(tài)勢(shì)。百?gòu)?qiáng)房企銷售額占比從2015年的36.7%到2019年的61.5%，4年增長(zhǎng)了24.8個(gè)百分點(diǎn)；前十大房企銷售額門檻值提高了5.2個(gè)百分點(diǎn)。二是融資規(guī)模和成本出現(xiàn)超級(jí)分化。今年上半年百?gòu)?qiáng)房企海外債和信用債融資規(guī)模占比超過(guò)60%，前三十強(qiáng)房企占到百?gòu)?qiáng)企業(yè)的64%，資金資源向頭部房企集中的趨勢(shì)非常明顯，融資成本最低與最高的差距超過(guò)了5倍。三是拿地規(guī)模和成本上，前三十強(qiáng)房企上半年拿地?cái)?shù)量是前五十強(qiáng)的85%，而且規(guī)模越大的房企拿地成本越低。

??從城市層面看，城市間的市場(chǎng)也愈發(fā)明顯。百?gòu)?qiáng)房企拿地布局多集中在五大城市群，占比達(dá)60%，長(zhǎng)三角占比達(dá)30%。房?jī)r(jià)漲幅前20的城市一半以上集中在長(zhǎng)三角地區(qū)。城市內(nèi)不同區(qū)域、不同類型的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)明顯分化，漲跌互現(xiàn)。7月2日成都成交的兩塊住宅建設(shè)用地，分別在城北和城南，樓面地價(jià)相差了12.8倍。

??此外，住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)、不同地段的房產(chǎn)需求量、不同房企的庫(kù)存都存在超級(jí)分化。秦虹認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的超級(jí)分化將使調(diào)控和應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的難度加大。

??四、樓市走勢(shì)及政策建議

??上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)從深跌到迅速反彈，在投資端和銷售端走出了一波深V行情，部分熱點(diǎn)城市甚至出現(xiàn)了房?jī)r(jià)暴漲。這是否意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)將開(kāi)啟新一輪上漲周期？對(duì)于接下來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，在“中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)論壇”上，與會(huì)專家給出了各自的觀點(diǎn)，也提出了一些政策建議。

??植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平認(rèn)為，在“房住不炒”政策指導(dǎo)下，近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體健康平穩(wěn)。今年適度寬松的貨幣政策為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了較為寬松的環(huán)境。在當(dāng)前形勢(shì)下，盡管政府不會(huì)利用政策刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，但也不會(huì)以政策打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行，因此下半年不存在政策收緊的可能性。關(guān)于市場(chǎng)走勢(shì)，連平認(rèn)為下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步復(fù)蘇，主要理由是：第一，目前國(guó)內(nèi)疫情基本得到控制，消費(fèi)需求快速恢復(fù)，房地產(chǎn)作為最重要的耐用消費(fèi)品，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過(guò)程中需求將得到釋放。第二，國(guó)家推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的政策不斷落地，粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角等城市群、都市圈的建設(shè)，推動(dòng)了區(qū)域房地產(chǎn)需求。第三，最近中央發(fā)布了關(guān)于要素流動(dòng)和新型城鎮(zhèn)化的兩個(gè)重要文件，推動(dòng)了要素市場(chǎng)特別是人才市場(chǎng)流動(dòng)，帶來(lái)需求進(jìn)一步增長(zhǎng)。第四，在貨幣寬松的大環(huán)境下，金融為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了較為友好的環(huán)境，各方面流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金在增加。

??中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)、中誠(chéng)信集團(tuán)董事長(zhǎng)毛振華認(rèn)為，疫情給世界和中國(guó)都帶來(lái)了深刻的改變，尤其是在人口流動(dòng)方面。一方面疫情沖擊下很可能出現(xiàn)全球化的退潮，而我國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)外出打工人員返鄉(xiāng)潮，這也就影響到不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)。毛振華建議，疫情之后應(yīng)當(dāng)考慮房地產(chǎn)的價(jià)格和房地產(chǎn)的配置政策，嘗試對(duì)不同價(jià)格的房子征收不同的稅收，除此之外要考慮徹底放開(kāi)高房?jī)r(jià)。這些會(huì)深刻影響中國(guó)未來(lái)的房?jī)r(jià)、國(guó)民收入分配以及社會(huì)公平。對(duì)于工業(yè)房地產(chǎn)過(guò)剩的問(wèn)題，毛振華認(rèn)為現(xiàn)在是用存量工業(yè)用房轉(zhuǎn)化廉價(jià)租賃住房的好機(jī)會(huì)，相關(guān)研究不能簡(jiǎn)單地只看到住宅房地產(chǎn)，也要關(guān)注商業(yè)房地產(chǎn)和工業(yè)房地產(chǎn)。

??摩根大通中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌認(rèn)為，下半年全球的疫情防控和經(jīng)濟(jì)恢復(fù)還面臨著很大的不確定性。房地產(chǎn)雖然在恢復(fù)，但目前并沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)熱的苗頭，無(wú)論從政策還是市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)講都是穩(wěn)字當(dāng)頭。目前存在七大都市圈的概念，從動(dòng)態(tài)變化來(lái)看，七大都市圈與都市圈之外的城鎮(zhèn)，無(wú)論在房地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)展方面還是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，都存在非常大的區(qū)別，這可能是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)研判中需要重點(diǎn)關(guān)注的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)政策調(diào)整方面，應(yīng)當(dāng)以市場(chǎng)化、長(zhǎng)效化的安排取代目前的一些行政管制。

??在新時(shí)代證券副總裁兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家潘向東看來(lái)，疫情之后的房地產(chǎn)政策，不同城市應(yīng)當(dāng)差別對(duì)待，對(duì)于一些三四線城市，疫情沖擊到房地產(chǎn)需求，因此要做好應(yīng)對(duì)低迷的政策措施。而對(duì)于一線城市和核心二線城市要應(yīng)對(duì)好股市走強(qiáng)之后的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，堅(jiān)持調(diào)控政策不放松，保證市場(chǎng)的平穩(wěn)性。

??中國(guó)人民大學(xué)副校長(zhǎng)劉元春對(duì)疫情之后的房地產(chǎn)走勢(shì)做出了四個(gè)判斷：第一，只要中國(guó)疫情可控，資產(chǎn)價(jià)格適度回歸的預(yù)期就是既定的，資產(chǎn)和流動(dòng)性的流向也應(yīng)該是既定的，因此房地產(chǎn)在下半年出現(xiàn)持續(xù)回升是大概率事件；第二，因城施策和堅(jiān)持三個(gè)穩(wěn)定、堅(jiān)持“房住不炒”的政策定位，必定意味著對(duì)違規(guī)資金、違規(guī)交易管理的強(qiáng)化，但這種強(qiáng)化不足以逆轉(zhuǎn)整個(gè)大環(huán)境下所形成的資產(chǎn)價(jià)格預(yù)期；第三，城市群、都市圈的發(fā)展給結(jié)構(gòu)性變化帶來(lái)推動(dòng)力，這也是下一步發(fā)展需要的結(jié)構(gòu)性力量；第四，不要忽略一些供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革上的問(wèn)題和整個(gè)市場(chǎng)分化帶來(lái)的調(diào)整契機(jī)。

??對(duì)于下半年走勢(shì)，中房智庫(kù)執(zhí)行院長(zhǎng)、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授柴鐸也給出了自己的觀點(diǎn)。第一，由于擔(dān)心秋冬季新冠疫情回頭，加之資金鏈壓力，房企將調(diào)整開(kāi)發(fā)建設(shè)和項(xiàng)目銷售節(jié)奏，加速回款，下半年房企會(huì)推出更多的促銷手段。

??第二，貨幣政策持續(xù)寬松，近、中期LPR步入下降通道，釋放資金向高凈值人群集中。同時(shí)，股市這波行情如果持續(xù)，可能帶來(lái)財(cái)富的重新分配，而在眾多投資品中，唯有房子是看得見(jiàn)、摸得著、用得上、理解得了的，出于防止資產(chǎn)貶值避險(xiǎn)目的，這類人群可能會(huì)集中入市，進(jìn)而與房企加大推盤力度的供給端舉措相互作用，導(dǎo)致個(gè)別城市市場(chǎng)升溫乃至過(guò)熱。

??第三，樓市政策有保有壓，調(diào)整政策更加務(wù)實(shí)。疫情之下城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加劇，有的城市因經(jīng)濟(jì)和財(cái)政壓力，嘗試解禁、刺激樓市的意愿強(qiáng)烈，下半年可能有更多的城市嘗試解禁；而有的城市疫情之后樓市供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)高企。針對(duì)不同城市特點(diǎn)，中央在“房住不炒”的主基調(diào)下，應(yīng)堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因城施策，有保有壓。既要防止熱點(diǎn)城市過(guò)熱，又要避免一些三四線城市偏冷。

??第四，土地市場(chǎng)方面，今年熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊推出頻度、力度加大，領(lǐng)軍企業(yè)借助資金等優(yōu)勢(shì)拿地力度加大，下半年土地市場(chǎng)熱度或?qū)⒊掷m(xù)。

??第五，從全國(guó)總體情況來(lái)看，商辦物業(yè)市場(chǎng)受到?jīng)_擊較大，今后數(shù)年內(nèi)可能持續(xù)低迷，由此可能導(dǎo)致大宗商品市場(chǎng)的波動(dòng)，可能出現(xiàn)一些巨量交易（近期恒大集中出售商辦物業(yè)就是例證），銷售價(jià)格、租金水平、出租率和空置率可能出現(xiàn)大幅度下降。也可能導(dǎo)致許多以商辦物業(yè)為標(biāo)的、對(duì)現(xiàn)金流要求較高的投資產(chǎn)品出現(xiàn)違約，這類風(fēng)險(xiǎn)需要關(guān)注。

??第六，下半年房企償債高峰來(lái)臨，個(gè)別企業(yè)、中小房企資金鏈依然緊繃，局部風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的警報(bào)仍未解除。同時(shí)，房企的并購(gòu)、項(xiàng)目打包出售可能增多。

??第七，土地管理法實(shí)施條例即將出臺(tái)，農(nóng)村土地市場(chǎng)大門正式打開(kāi)，是否以及在多大程度上能夠順利運(yùn)行，將對(duì)現(xiàn)行土地市場(chǎng)構(gòu)成影響。特別是征地制度改革，成片開(kāi)發(fā)的界定和操作方式可能改變未來(lái)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、二級(jí)開(kāi)發(fā)的利益分配格局和模式。

??第八，新基建以及新型地方政府債、土地指標(biāo)管理方式改革等政策對(duì)于產(chǎn)業(yè)用地市場(chǎng)來(lái)說(shuō)可能是重大機(jī)遇。

來(lái)源：中房智庫(kù)

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