復(fù)雜多變的2020年上半年已結(jié)束。

??我們將推出系列文章，全面復(fù)盤上半年房地產(chǎn)市場，并給出下半年市場的預(yù)判。

??在國內(nèi)疫情趨于穩(wěn)定的情況下，房地產(chǎn)市場也從停擺、斷崖式下跌的行情中走出來，并以超預(yù)期的速度穩(wěn)步復(fù)蘇。

??展望下半年，分化或成常態(tài)，行業(yè)銷售規(guī)模預(yù)期微降5%，但機會仍舊存在。

??政策：

??中央要穩(wěn)地方要放

??從政策層面看房地產(chǎn)市場，我給出了八個字“中央要穩(wěn)地方要放”。

??今年政府工作報告對房地產(chǎn)的描述很短，是最近幾年中最短的一次。在這其中，一共有兩個重點，一個是“房住不炒”，二是“因城施策”促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，兩點加起來只有38個字，核心是一個“穩(wěn)”字。

??今年整體市場受疫情影響較大，我曾表示，房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟的壓艙石，這一點在此次疫情過程中表現(xiàn)得特別明顯，只要房地產(chǎn)能夠穩(wěn)住，整體經(jīng)濟也能夠企穩(wěn)。

??對于政府特別要求的“穩(wěn)就業(yè)”來說，房地產(chǎn)也起到了至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)是中國最大的制造業(yè)，房地產(chǎn)所帶動的相關(guān)建筑行業(yè)幾乎占據(jù)了整個中國目前制造業(yè)就業(yè)人口的40%，只要房地產(chǎn)行業(yè)“穩(wěn)”，建筑業(yè)也能穩(wěn)住，就業(yè)亦然。

??在“穩(wěn)經(jīng)濟”、“穩(wěn)就業(yè)”之后還有一個需要穩(wěn)的是“財政”，從今年上半年來看，各個地方的財政收入壓力巨大，如果把房地產(chǎn)市場穩(wěn)住，地方財政收入就不會有問題。

??這主要分成兩個層面來看，一個是土地出讓收入，一個是房地產(chǎn)直接稅收。只要房地產(chǎn)市場“穩(wěn)”，那土地出讓這塊就不會有問題；稅收方面，若按銷售金額10%去粗略估算房地產(chǎn)稅收，去年約16萬億的房地產(chǎn)銷售額，約有1.6萬億的稅收，這1.6萬億對整體的財政收入的影響是巨大的。

??因此，中央是希望房地產(chǎn)行業(yè)能夠平穩(wěn)健康的發(fā)展的。

??對于地方政府來說，主要以助力穩(wěn)財政、穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)就業(yè)為核心。今年1-4月，整體財政收入滑坡，如果去除房地產(chǎn)，包括土地出讓金、房地產(chǎn)各項稅收等，整個財政都會受到很大影響。

??在土地出讓相關(guān)政策方面，重點是取消限制性規(guī)定、增加優(yōu)質(zhì)土地供給、延期或分期繳納土地款、延長竣工期限。值得注意的是，由于每年政府的土地指標(biāo)是固定的，各地以面積配置，但是同樣的面積，市中心的高端住宅用地和遠(yuǎn)郊工業(yè)用地的價值不一樣，因此建議增加優(yōu)質(zhì)土地供給。

??至于延期或分期繳納土地款等，我認(rèn)為一個城市如果可以適當(dāng)放松一些政策限定，實際上是在為整個市場的活躍度做貢獻(xiàn)。未來三四五六線城市的土地政策可能會進一步放松。

??有關(guān)房地產(chǎn)交易方面的政策則主要以放寬預(yù)售、限價放松、人才新政變相松綁限購、購房補貼、公積金政策調(diào)整為主。

??02

??行業(yè)V型反轉(zhuǎn)：

??從20年最低到快速回升

??從行業(yè)周期來看，這一輪的房價調(diào)整從2018年的下半年開始啟動，在去年5月份金融新規(guī)出臺之后市場一路向下，到今年的1月份出現(xiàn)疫情之后，在今年的2、3月份的市場繼續(xù)直線向下完成最后一步。

??今年二季度是市場進入到一個全新的階段，2018年下半年以來將近2年的調(diào)整周期結(jié)束，未來進入相對平穩(wěn)的新周期。我認(rèn)為二季度之后的回穩(wěn)、回升不會重復(fù)過去4次調(diào)整中快速量價齊升的狀況，接下去可能會在一個相對狹窄的箱體中穩(wěn)步波動，既不會出現(xiàn)量的大幅度上升，更不會出現(xiàn)價格的大幅度提升，這一輪的發(fā)展我認(rèn)為會相對更加平穩(wěn)。

??從銷售規(guī)模來看，今年的1、2月份或者說一季度創(chuàng)造了20年來的一個新低，特別是同比的銷售增長速度是20年來最低的一次，增長速度是-30%。進入4、5月份，整體回升非?？欤瑥膯卧驴?，4月份已經(jīng)是個位數(shù)的負(fù)增長，5月份已經(jīng)同比上升，從累計數(shù)據(jù)來看，1-5月份的銷售面積的累計下滑，目前處在-10%左右，所以整個銷售的回升速度還是比較快的。

??從開發(fā)投資額來看房地產(chǎn)開發(fā)投資回升更快，完成了明顯反轉(zhuǎn)，一季度整個的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速是-16%，1-5月份的整體數(shù)字已經(jīng)回升到0%，3月以來累計同比降幅持續(xù)收窄至0.3%，所以說房地產(chǎn)開發(fā)投資在一季度拉了整體經(jīng)濟的后腿，而在二季度又是整體經(jīng)濟回升的主要推動力。

??2020年5月新開工面積同比轉(zhuǎn)正、累計同比降幅收窄至12.8%。 

??土地購置面積則同比收窄至8.1%，但今年優(yōu)質(zhì)土地較多，同樣面積下，土地的額外價位更高，所以從金額上看已經(jīng)恢復(fù)。

??03

??城市市場：

??持續(xù)復(fù)蘇，5月成交同比轉(zhuǎn)增

??從新房市場來看，上半年供應(yīng)壓力普遍比較大。4月新房供應(yīng)量達(dá)到上半年峰值，5-6月供應(yīng)略有回落，推盤量不及2019年月均，二線同比跌幅最大超10%。原因在于，去年下半年金融政策對房地產(chǎn)市場的過多限制性，導(dǎo)致今年二季度整體供應(yīng)節(jié)奏無法跟上。新房成交情況整體表現(xiàn)超乎預(yù)期，上半年累計跌幅收窄至14%，其中，3月份開始市場快速復(fù)蘇，5月份已同比轉(zhuǎn)增，6月略有回調(diào)但仍超2019年月均水平。

??從二手房成交情況來看，3月下旬二手房市場逐漸恢復(fù)，速度略慢于新房市場，但二季度快速回升，6月二手房成交面積同比增長12%，創(chuàng)近一年內(nèi)新高，恢復(fù)速度超預(yù)期。

??土地市場上半年整體熱度較高，4、5月份快速復(fù)蘇，6月階段性回調(diào)，成交規(guī)模已達(dá)近兩年常態(tài)水平。由于市場熱度較高，核心一二線城市優(yōu)質(zhì)土地出讓帶動溢價率再度走高。克而瑞監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，6月300城土地成交溢價率達(dá)到16.8%，地價結(jié)構(gòu)性處高位，3月以來，流拍率持續(xù)低位運行。

??04

??分化：

??城市漲跌互現(xiàn)，豪宅火熱、剛需接棒

??分化，是上半年的關(guān)鍵詞。城市之間分化明顯，城市內(nèi)部整體表現(xiàn)出3、4月份豪宅火熱，5月份剛需接棒，一個城市當(dāng)中一部分樓盤搖號搶房，一部分樓盤即便促銷也沒有客戶來，整體呈現(xiàn)出“冰火兩重天”的現(xiàn)象。

??上半年，供應(yīng)方面各個城市之間差異非常明顯，其中鄭州、杭州等新增供應(yīng)同比超30%，深圳、寧波等跌幅超40%，南京、杭州等城市累計成交同比轉(zhuǎn)增20%左右，重慶、西安、長春等跌幅超30%。顯而易見，好的城市幾乎不受疫情影響，從3月開始就一路火爆，甚至同比上升，但弱一些的城市疫情就像導(dǎo)火線，整體成交明顯回落。

??一個很有意思的數(shù)據(jù)是16個“高點城市”將城市之間分化差距拉大。一部分城市疲軟的情況下，仍然有16個核心城市在6月份成交顯著放量，其中，杭州、廈門等6城成交面積創(chuàng)2019年以來單月新高。

??此外，4月是一個分水嶺，3-4月，各地成交主要以豪宅為主，5月剛需盤接棒。上海、深圳豪宅成交持續(xù)提升，南京、青島等翻倍增長。其中，杭州1000萬-2000萬豪宅賣出1551套，呈現(xiàn)翻番式增長，上海3000-5000萬豪宅上半年賣出443套，同比增長31%，另外，單價15萬元/平方米以上的豪宅，上海賣出67套，同比增長131%。上海北京深圳豪宅依舊堅挺。

??各城市二手房市場表現(xiàn)分化明顯，北京、深圳、南京、杭州等6月成交情況已達(dá)近兩年高點，成都、蘇州等同比仍跌40%以上。

??項目分化嚴(yán)重也是上半年市場重要表現(xiàn)。疫后深圳、杭州、成都等核心城市高價盤去化速度加快，豪宅成交占比大幅度提升。具體到3-4月來看，深圳、南京、鄭州、濟南等高端市場火熱，呈現(xiàn)出“一房難求”的現(xiàn)象，但上海、廣州、濟南等核心一二線城市遠(yuǎn)郊剛需盤去化慘淡，對比5-6月，4成以以低檔產(chǎn)品驅(qū)動，客戶剛需化特征明顯。項目分化的主要原因是，5月以來，杭州、成都等高性價比、低檔項目頻頻再現(xiàn)“萬人搖”。實際上，出現(xiàn)“萬人搖”一定是政策出現(xiàn)了一些問題，需要特別提醒地方政府，不能讓因“限價”導(dǎo)致的價差現(xiàn)象持續(xù)下去。

??上半年，土地市場也出現(xiàn)了明顯的分化。一線城市加快供地、成交建面同比增68%，TOP10城市成交漲多跌少，因此今年是買一線城市土地最好的時機，深圳由于供應(yīng)的問題量會少一些，北京上海和廣州今年將創(chuàng)下最好記錄。出讓金額一線同比增86%，二線下跌，三四線持平，杭北上廣等熱點城市居金額榜前列，其中杭州、上海和北京土地出讓金均破千億元。重點地塊來看，上半年上海徐匯濱江地塊創(chuàng)全國總價新高，北京曾兩度刷新今年最高單價紀(jì)錄。這意味著，今年一線城市和強二線城市的土地出讓還是相當(dāng)火爆。

??05

??非住宅市場：

??壓力更大，或持續(xù)數(shù)年

??對比住宅市場而言，非住宅市場就沒有這么樂觀了。住宅市場一季度下降明顯，但二季度復(fù)蘇速度非?？?，但非住宅市場壓力非常大，疫情帶來的壓力將持續(xù)數(shù)年。

??其中，辦公樓整體供過于求，未來三年，一線城市供應(yīng)量持續(xù)增加，深圳未來供應(yīng)要占到當(dāng)前總體存量的80%以上，上海在30%多，廣州大概在50%左右，北京也在50~60%之間，未來供應(yīng)量加大，整體的市場存在比較大的壓力，去化速度放緩，北上廣深去化周期分別為16年、11年、10年和30年，租金和出租率出現(xiàn)不同程度下降。

??商業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)中受疫情影響最大的板塊，重點城市商業(yè)出租率和租金雙降。過去十年，由于受到電商的沖擊，整體零售業(yè)態(tài)大幅度削減，用了大概3-5年時間，發(fā)展成為體驗式商業(yè)業(yè)態(tài)，疫情導(dǎo)致體驗式受到重創(chuàng)之后，接下去能夠替代體驗式商業(yè)的又是什么樣的商業(yè)，這可能也是留給商業(yè)地產(chǎn)商的一個比較大的問題。

??酒店行業(yè)今年也受到重創(chuàng)，疫情直面沖擊旅游業(yè)，酒店市場仍不容樂觀。6月份，國內(nèi)一些商務(wù)酒店有所恢復(fù)之后，酒店整體的入住率開始迅速回升，但是還不足以支撐比較高運營成本。再加上北京疫情的反彈，也對酒店的復(fù)蘇產(chǎn)生了一些影響，未來酒店業(yè)和疫情的控制密切相關(guān)。 

??06

??房企銷售：

??業(yè)績超預(yù)期，頭部房企回升速度更快

??今年上半年的房企銷售超預(yù)期。2、3月份的時候我們對銷售的預(yù)測還是偏保守的，我們認(rèn)為受疫情影響，房企銷售絕不可能出現(xiàn)和去年同比上升的情況，但沒想到一部分頭部房企的回升速度非?？?，甚至超過了去年同期。

??從具體業(yè)績表現(xiàn)來看，單月業(yè)績同比逐月回升，銷售恢復(fù)情況好于預(yù)期。1-5月，單月業(yè)績同比逐月回升，1、2、3月同比回落，4月開始已經(jīng)同比略微上升0.6%，5月份上升了12%。

??各梯隊銷售入榜門檻降低，3月以來降幅收窄，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50和TOP100的門檻大幅下降，但整體的降幅在收窄，百強門檻降幅最大，達(dá)27%左右，十強門檻只降了6%，所以“強者恒強”還是有道理的。

??與此同時，規(guī)模房企競爭加劇，集中度進一步分化。規(guī)模房企能在這一次疫情中抓住機會的話，一方面能鞏固行業(yè)地位，另一方面也有條件脫穎而出，特別是對儲備到位、現(xiàn)金流穩(wěn)定的房企來說，是一個彎道超車的好機會。

??我認(rèn)為，年內(nèi)“促銷售、抓回放”仍是重要目標(biāo)。

??07

??房企拿地：

??總體謹(jǐn)慎，二季度拿地“小陽春”

??1-5月，20強中的很多房企表現(xiàn)還是非常不錯，5月份20強房企中有一半的增長速度還是比較快的，像碧桂園，同比去年同期有漲有跌，但到了5月已比去年同期上升超過10%以上。

??從投資的角度來說，總體還是謹(jǐn)慎，但今年二季度出現(xiàn)了“小陽春”，這和去年類似，去年房企也是集中在3、4、5月拿地，今年3月份的中下旬房企開始進入土地市場，4、5月出現(xiàn)了拿地的下降。

??從集中度來說，TOP10投資集中度持續(xù)下滑，第二梯隊“沖規(guī)?！眲蓊^顯著，TOP10、TOP11-20拿地速度比較快，因為TOP10去庫存的要求較高，拿地相對來說更加穩(wěn)健和保守，但是十強拿地在今年上半年的占比37%左右，11-20強占比24%左右，加在一起前二十強占比超過60%，所以說強者恒強，土地仍然集中在少數(shù)的20強房企手上，接下去TOP20和后面的差距還會進一步的拉開。

??今年上半年拿地態(tài)度整體先抑后揚，部分城市疫情后土地市場快速復(fù)蘇。

??從投資強度上來說，百強的拿地需求在二季度得以釋放，11-20強的投資強度最大，我們從大體相同情況來看的話，1-5月份的整體拿地銷售比已經(jīng)達(dá)到了0.37，相比3月份的不到0.3要好很多，說明房企拿地態(tài)度都偏于正面，對未來的預(yù)期也相對看好。

??3月主要還是國企、央企在拿地，現(xiàn)金流充沛但資金成本比較低，在3月拿到了一些便宜的土地，浙江企業(yè)在一季度成為拿地的黑馬，和去年下半年也是有關(guān)系的，它們都有突破需求。 

??從4、5月看，基本上TOP50房企，特別是TOP20房企拿地都是非常快的。其中碧桂園、中海、中糧、融信這些都是進行補貨，快速拿地。

??4、5月銷售TOP50房企投資金額比一季度上漲了50%，從這個數(shù)字當(dāng)中我們也可以看到這些房企對于拿地積極性的恢復(fù)速度都是非?？斓?。 

??從投資方式來看，招拍掛、合作拿地為主。招拍掛這次的占比達(dá)到了91%，只有9%是收并購的，和前兩年有較大的改變，前兩年收并購的比重較高，這主要是由于一方面收并購中的坑比較多，另外收并購的機會現(xiàn)在也越來越少，所以招拍掛就恢復(fù)了。 

??另外，合作拿地現(xiàn)在是主流，房企之間也需要合作，我覺得這應(yīng)該是未來房企投資的一種方式。

??投資結(jié)構(gòu)中，中西部二線城市仍是重點投資區(qū)域，長三角地區(qū)競拍最為激烈。中西部占比44%，長三角占比36%，但是中西部主要還是集中在少數(shù)城市當(dāng)中，比如說西安、武漢、鄭州、成都這些城市都是排在前列的，所以應(yīng)該講中西部的單核城市、省會城市受青睞。

??08

??房企營銷：

??轉(zhuǎn)戰(zhàn)線上營銷，直播賣房常態(tài)化

??從營銷的角度上說，房企開始轉(zhuǎn)為線上營銷，2020年是線上營銷的元年，或者應(yīng)該說直播賣房元年，但是今年的直播賣房變成了常態(tài)，就像我們今天開視頻會、開電話會、開網(wǎng)絡(luò)會，也成為常態(tài)一樣，今年的疫情也改變了房企營銷的生態(tài)。

??隨之也出現(xiàn)了幾大現(xiàn)象，如疫情之下房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)線上售樓處，投入成本不高，展示效果又好的線上售樓處，目前已然成為了營銷標(biāo)配。

??第二大現(xiàn)象則是從4月份起，尤其是6月份之后，網(wǎng)紅、大咖、明星開始紛紛加入房地產(chǎn)賣房直播行列當(dāng)中，我覺得這也是行業(yè)的一個進步。

??第三大現(xiàn)象這是房企購房節(jié)持續(xù)上線，并熱衷發(fā)放購房優(yōu)惠券，特別是一些四五線城市，優(yōu)惠折扣最低7折，有的房價甚至回到了三四年之前。

??09

??房企融資：

??融資環(huán)境維穩(wěn)，成本結(jié)構(gòu)性下降

??從房企融資情況來說，目前的融資環(huán)境相對比較穩(wěn)定，穩(wěn)定不代表樂觀，從去年5月份開始，整體房企融資壓力較大，由于沒有新的政策出臺，在過去的一年中，各大房企已經(jīng)想出了各種各樣的應(yīng)對之策。由于對現(xiàn)金流的重視，今年百強房企中出現(xiàn)風(fēng)險的房企相對減少。

??總體來看，今年上半年房企融資規(guī)模有所下降，但仍在逐步恢復(fù)之中，5月下旬，境外美元債重啟且快速恢復(fù)，這使得規(guī)模房企的融資成本出現(xiàn)微降，與此同時，今年上半年境內(nèi)債的發(fā)行規(guī)模也高于去年均值，成本也在下降，其中TOP11-30房企降幅最大。

??今年房企仍在積極赴港上市，其中千億房企祥生也已遞交了上市申請，我認(rèn)為今年可能會也會成為房企上市的高峰年，此外，物業(yè)企業(yè)上市潮延續(xù)，2020年預(yù)計有起碼12家物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市。

??10

??2020下半年展望

??2020年整體政策繼續(xù)保持平穩(wěn)：2020年下半年，我認(rèn)為政策肯定會繼續(xù)保持平穩(wěn)，其中中央政策還是強調(diào)穩(wěn)定，地方政府可能會根據(jù)實際情況因城施策，總的政策趨勢還是相對寬松為主，除非有個別城市出現(xiàn)了大幅的上漲、炒房等情況，否則今年沒有太大的必要在政策上收縮，主要因為今年整體情況來看，經(jīng)濟壓力仍然巨大。

??2020行業(yè)銷售規(guī)模預(yù)期微降5%：今年的行業(yè)規(guī)模，主要是指銷售面積，我覺得會微降5%左右，主要由于三四線城市今年的整體銷售壓力相對比較大，一二線城市可能保持略微增長，綜合全年來看，銷售規(guī)模應(yīng)該微降5%，如果銷售面積下降5%，全年銷售金額約在16萬億，銷售面積約為16億平方米，仍是歷史相對較高區(qū)域。

??下半年市場整體小幅波動，城市、項目分化將進一步加劇：從市場成交情況來看，我認(rèn)為今年下半年會出現(xiàn)小幅波動，三季度從成交量來說可能會有所回落，城市之間、項目之間會出現(xiàn)分化。特別是一些非長三角、粵港澳區(qū)域范圍內(nèi)的三四線城市，他們的樓盤去化壓力會更大。

??土地供應(yīng)將進一步加大，競爭有所放緩，非住宅和三四線供過于求：由于今年二季度開始供應(yīng)有所增加，今年下半年整體土地供應(yīng)會比今年下半年出現(xiàn)明顯增長，同時競爭會有所放緩。同時，非住宅類土地及三四線城市的土?xí)霈F(xiàn)供過于求的情況，但是供過于求不等于沒有機會。

??TOP30房企銷售表現(xiàn)較好，部分房企會邁入千億行列：從銷售上來說， Top30房企表現(xiàn)還會繼續(xù)保持，我個人覺得今年約有四五家企業(yè)會邁入千億房企行列。

??物業(yè)仍是資本市場風(fēng)口：從物業(yè)角度上來說，今年下半年物業(yè)仍然是資本市場的風(fēng)口，只要幾家最大的物業(yè)公司沒有完成上市，比如恒大、華潤、萬科，那么物業(yè)市場我仍然比較看好。

??房企利潤從評估增值到減值，持有型資產(chǎn)規(guī)模較大的企業(yè)要做好減值準(zhǔn)備：有一點我認(rèn)為需要特別提醒，從全年利潤角度來看，今年受疫情影響，商業(yè)和寫字樓的評估，可能會出現(xiàn)減值。所以持有資產(chǎn)規(guī)模較大的房企要做好減值準(zhǔn)備。

來源：丁祖昱評樓市

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