作者 | 王澤紅

出品 | 焦點地產(chǎn)新聞

一身西裝革履，帶著圓框眼鏡，在敲完鑼的那一刻，孫杰舉起了手中的鑼錘，意氣風發(fā)。

并不是在港交所現(xiàn)場，而是在北京進行的“云敲鐘”。與孫杰共同敲鑼的是北京西城區(qū)委副書記、區(qū)長孫碩。

這不難理解，畢竟金融街物業(yè)背后站著的是北京西城區(qū)國資委。

7月6日上午9時30分，金融街物業(yè)在港交所主板正式掛牌上市，股票代碼1502.HK。

繼興業(yè)物聯(lián)、燁星集團、建業(yè)新生活后，金融街物業(yè)成為了2020年第四家登陸港交所的物企，同時也是北京市第一家國有控股的物業(yè)服務上市公司。

當日收盤，金融街物業(yè)每股9.46港元，較IPO發(fā)行價漲28.53%，市盈率28.95倍，總市值34.06億港元。

此次IPO，金融街物業(yè)共發(fā)行9000萬股，占擴大股份后的25%，每股定價7.36港元，募集資金逾6.6億港元。

其中，4家基石投資者UBS Asset Management、西澤投資管理、J-Stone及得翠，合共認購約2100萬美元（約1.63億港元），占全球發(fā)售股份的24.65%。

此次成功登陸港交所，隱藏在其后的是金融街物業(yè)100余名管理層和員工的財富故事。

百人持股團

金融街物業(yè)共有9名董事，執(zhí)行董事為孫杰（董事長）、薛蕊；非執(zhí)行董事為沈明松、周鵬、梁建平、姜銳；獨立非執(zhí)行董事為宋寶程（原名：宋寶成）、佟巖、陸晴。

孫杰46歲，他在金融街物業(yè)身擔多職，董事長、總經(jīng)理、提名委員會主席。另一位執(zhí)行董事薛蕊48歲，是孫杰的副手，具體職位為常務副總經(jīng)理，主要協(xié)助孫杰監(jiān)督金融街物業(yè)的整體營運管理。

除卻孫杰和薛蕊外，金融街物業(yè)的管理團隊還有8位高管，包括5位副總經(jīng)理（陳曦、趙文成、唐曉、呂彬、張軍齡），財務總監(jiān)項崢，總經(jīng)理助理兼德勝區(qū)區(qū)域總監(jiān)王占虎，人力資源總監(jiān)江欣。

這些高管都是金融街物業(yè)的股東，此次上市，他們是受益人。

IPO前，金融街物業(yè)的股權結構為：天泰置業(yè)持股29.49%，金融街集團旗下華融綜合持股47.52%，融信合泰持股22.99%。其中，天泰置業(yè)屬于中國人壽旗下子公司，華融綜合屬于北京西城區(qū)國資委。

IPO前金融街物業(yè)股權結構

融信合泰，相當于金融街物業(yè)對管理層和員工進行股權激勵的機構，以管理層為主的約100余名員工，通過融信合泰持有金融街物業(yè)22.99%股份。

企查查顯示，孫杰和宋榮華持有融信合泰股份最多，均為3.29%。宋榮華既不是董事也不是高管，但他卻擁有另一重身份，是金融街物業(yè)的黨委書記。

僅次于孫杰、宋榮華股份比例的有10位股東，分別是陳曦、趙文成、唐曉、呂彬、張軍齡、胡文、吳海虹、薛蕊、王國蘋、項崢，他們的持股比例均為2.96%，除胡文和吳海虹外都為金融街物業(yè)高管。公開資料顯示，胡文為金融街物業(yè)旗下子公司員工，吳海虹或為金融街物業(yè)黨辦主任。

此次上市后，金融街物業(yè)最新股權結構為：中國人壽通過天泰置業(yè)持股22.12%，金融街集團旗下華融綜合持股35.64%，融信合泰持股17.24%。

按照7月6日收盤后34.06億港元總市值計算，金融街物業(yè)以管理層為主的約100余名員工，共持有其約5.9億港元股票。這也意味著，這100余名管理層和員工，將共同分享5.9億港元的財富。

按照持股比例，孫杰、宋榮華身價1941萬元；陳曦、趙文成、唐曉、呂彬、張軍齡、薛蕊、王國蘋、項崢等管理層，身價1746萬元。

辦公物業(yè)起家

金融街物業(yè)成立于1994年，隸屬于金融街集團，與金融街控股（000402. SZ）是兄弟企業(yè)，都由金融街集團控股。

與大多數(shù)物企不同的是，金融街物業(yè)是辦公樓物業(yè)起步。

早期，金融街物業(yè)于北京金融街提供物業(yè)管理服務。2008年，開啟全國化布局，進入北京以外的華北市場；2009年開拓西南市場，兩年后進入東北市場；2015年，首次進入華南及華東市場。

發(fā)展25年，金融街物業(yè)成為一家綜合物業(yè)管理公司，擁有11家附屬公司及40家分支機構，業(yè)務類別主要包括商務物業(yè)和非商業(yè)物業(yè)。其中，商業(yè)物業(yè)包括辦公樓、綜合體、零售商業(yè)大樓及酒店；非商業(yè)物業(yè)包括住宅物業(yè)、公共物業(yè)、醫(yī)院、教育物業(yè)及其他。

雖然業(yè)態(tài)覆蓋多個領域，但商業(yè)物業(yè)是其收入的主要來源。

招股書顯示，2017-2019年，金融街物業(yè)營業(yè)收入分別為7.6億元、8.8億元、10億元，其中來自商務物業(yè)的收入分別為71.5%、68.7%及66.1%。其中辦公樓占據(jù)超過一半的收入比重，于2019年實現(xiàn)收入5.09億元，遠超其他業(yè)務收入。

截止2019年底，金融街物業(yè)項目主要分布在全國16個重點城市，涉及在管建筑面積合共約1990萬平方米。按區(qū)域來區(qū)分，金融街物業(yè)約40%在管面積位于北京，為金融街物業(yè)提供了63%的收入；北京地區(qū)以外的60%在管面積，貢獻了37%的收入。

按項目來源論，2017-2019年，金融街物業(yè)來自金融街聯(lián)屬集團物管面積占比分別為72.5%、69.1%和66.4%，來自聯(lián)屬集團的物業(yè)項目收入占比分別為83.5%、83.4%和81.1%。

金融街物業(yè)的外拓能力雖然有所增強，在逐步減小對自聯(lián)屬集團的依賴。但不可否認的是，金融街物業(yè)與大多數(shù)房企分拆上市的物企一樣，項目獲取能力及收入主要來源于母公司或兄弟公司。

新資本故事

金融街物業(yè)登陸港交所，是一個新資本故事的開始。當下的物業(yè)股，頗受資本市場追捧，為IPO隊列中的企業(yè)，打開了很大的想象空間。

弘陽服務、正榮服務、星盛商業(yè)、宋都物業(yè)、第一服務、卓越商企、金科智慧服務、榮萬家、合景悠活、佳源服務、世茂服務等，這些還在排隊的企業(yè)，或許都在緊盯金融街物業(yè)的表現(xiàn)，特別是7月10要上市的正榮服務。

畢竟大家同屬一個板塊，物業(yè)新股在資本市場的受歡迎程度，它的表現(xiàn)可以參考一二。

對投資者而言，對物企的評估或估值標準各不相同，有的傾向于管理規(guī)模足夠大，有的則更關注非住宅業(yè)務數(shù)量；有的投資者喜歡聽增值服務的故事，有的則將目光投向關聯(lián)母公司能否持續(xù)提供管理規(guī)模上。

顯然，在非住宅業(yè)務占比上，金融街物業(yè)特點很突出。但從其它角度看，優(yōu)勢并不明顯，1990萬平的在管面積規(guī)模，在已上市或近期遞表的企業(yè)當中，處于中下水平。

這兩年物業(yè)行業(yè)集中度和大型物業(yè)公司的市占率進入了快車道，從已上市物企募集資金用途看，近60%用于收并購和規(guī)模擴張，目的只有一個，謀求規(guī)模的快速擴張。畢竟，相比于兄弟公司或母公司輸送，以及自身的外拓，收并購是提升規(guī)模最直接和有效的方法。

規(guī)模，不僅是物企行業(yè)地位的顯現(xiàn)，更直接與其業(yè)績掛鉤。正常來講，“在管面積”的規(guī)模與物業(yè)基礎收入成“正比例”。而且，在物業(yè)服務類別中，關鍵性的增值服務，也需要規(guī)模體量效應，這是一塊充滿想象的服務板塊。

收并購，將成為金融街物業(yè)規(guī)模擴張的主要方式。此次上市所募集資金，用途主要有四個方面：1、約60%將用于戰(zhàn)略收購或投資以擴大業(yè)務規(guī)模；2、20%資金將用于發(fā)展增值業(yè)務；3、10%用于科技信息及智能設施系統(tǒng)建設及升級；4、10%用于營運資金及一般企業(yè)用途。

除規(guī)模之外，利潤也是金融街物業(yè)需要改善的問題之一。一般而言，商業(yè)物業(yè)的物管費要高于住宅類，承接較多商業(yè)類物業(yè)物管業(yè)務的企業(yè)，其利潤率也相對較高。但金融街物業(yè)去年的綜合毛利率僅為19.2%，低于已上市物管企業(yè)30%左右的毛利率均值。

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