??迫于壓力，4月14日，青島收回了刺激樓市的試探性政策，并在青島市房管局官方網(wǎng)站青島網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)重新發(fā)布“2020青島百日萬店消費(fèi)季網(wǎng)絡(luò)房展”活動規(guī)則，撤回了4月10日出臺的限售松綁政策。

??按照新規(guī)，青島4月10日發(fā)布的“鼓勵改善型住房需求，不動產(chǎn)權(quán)證書滿2年即可上市交易”的規(guī)定不再有效，將繼續(xù)執(zhí)行《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿5年后方可上市交易原規(guī)定。

??對于上述消息的發(fā)布與撤回，中國房地產(chǎn)報記者咨詢了青島市不動產(chǎn)登記中心，一名工作人員表示，相關(guān)政策已經(jīng)進(jìn)行了調(diào)整，具體內(nèi)容可以登錄“青島網(wǎng)上房地產(chǎn)”查詢。至于調(diào)整原因，該工作人員表示政策是由青島市住建局制定，至于為什么會改變建議記者咨詢青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，相關(guān)政策均由住建局主導(dǎo)，不動產(chǎn)登記中心不便解讀。

??從松綁到重新收緊樓市政策，短短幾天時間，青島樓市引發(fā)了極大關(guān)注，其撤回“限售新規(guī)”的舉動更是被外界解讀為松綁尺度過大，有違“房住不炒”和確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展原則。

??青島也成為了最近一個多月以來第六個撤回樓市松綁新政的城市。此前全國已經(jīng)有海寧、廣州、濟(jì)南、寶雞、駐馬店等6個城市出現(xiàn)了政策“一日游”或者“三日游”的現(xiàn)象。

??“部分政策出發(fā)點是從刺激住房消費(fèi)角度進(jìn)行的，如果在意見征求或試行中遇到過激反應(yīng)，例如市場討論增加、部分房企違規(guī)漲價等，那么新政必然會被禁止或叫停。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析說，后續(xù)樓市政策走勢將會有幾個特征：一是放松大方向不改變，但會更加謹(jǐn)慎，絕不允許出現(xiàn)過大尺度調(diào)整；二是政府可以主動搭建平臺鼓勵房企促銷，這是目前相對比較可靠和有效樓市刺激政策；三是商業(yè)銀行貸款額度總體上在增加，這是今后一段時間里，各個城市可以依賴的刺激住房消費(fèi)的政策。

??樓市新政遭撤回

??4月14日，青島市房管局官方網(wǎng)站青島網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)重新發(fā)布“2020青島百日萬店消費(fèi)季網(wǎng)絡(luò)房展”活動規(guī)則，撤回了4月10日晚間出臺的限售松綁政策。

??據(jù)最新活動規(guī)則顯示，鼓勵改善型住房需求，出售原有住房新購住房的，新購后家庭擁有住房不應(yīng)超過2套，且出售的原有住房應(yīng)取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿2年（2018年4月18日之后新購的住房仍需執(zhí)行滿5年上市的政策）。

??此前，4月10日晚間，青島市不動產(chǎn)登記中心主辦的“青島網(wǎng)上房地產(chǎn)”發(fā)布消息稱，青島將開展為期100天的“2020青島百日萬店消費(fèi)季”活動，鼓勵改善型住房需求，不動產(chǎn)權(quán)證書滿2年即可上市交易，針對本地相關(guān)就業(yè)人才購買首套房，不需要落戶或社保納稅。

??對比青島前后發(fā)布的政策來看，4月14日新規(guī)較之前刪除了最受外界關(guān)注的幾個放松要點，重新收緊了限購、限售、購房資格等方面要求。

??具體來看，除恢復(fù)原有限售政策以外，在限購政策執(zhí)行層面，4月14日新規(guī)明確部分共有產(chǎn)權(quán)所有的住房依然會被認(rèn)定為住房套數(shù)，進(jìn)而使得原來松綁內(nèi)容撤回。4月14日新規(guī)還刪除了對原有人才類、在校大學(xué)生、外出求學(xué)者三類人的購房優(yōu)惠條件。換言之，這三類群體的購房政策同樣恢復(fù)到原來的政策水平，并未放松。

??從松綁到重新收緊樓市政策，短短幾天青島樓市引發(fā)了極大的輿論關(guān)注，其撤回“限售新規(guī)”舉動更是被外界解讀為松綁尺度過大，有違“房住不炒”和確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的原則。

??膠著的樓市

??雖然新政被撤，但青島急于“救市”的焦慮不可謂不強(qiáng)。自限購政策實施后，青島樓市熱度已連續(xù)兩年下滑，這種跌跌不休的走勢在2020年并未改觀，反而在疫情影響下呈現(xiàn)斷崖式下跌。

??青島在2017年主城區(qū)全面突破2萬元/平方米大關(guān)，2018年春天達(dá)到頂峰后，在隨后的“4·18”政策中，青島開始限購、限售，鎖住樓市中大量資金，投資客開始退場，房價開始回調(diào)。

??相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2020年2月青島新房成交共計2056套，環(huán)比1月份下降69.46％。同比2019年2月份，下降幅度為54.93％。二手房市場的數(shù)據(jù)更為不容樂觀。2020年1月-3月，青島二手房共計成交8215套，環(huán)比2019年第四季度下降42.9%，同比2019年第一季度下降15.5%，其中二手普通住宅成交7900套。僅3月一個月，青島市二手房市場掛牌量就達(dá)到了114858套，增加3020套，價跌量漲。

??即便是數(shù)據(jù)溫和的國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示青島二手房自去年2月到今年2月連續(xù)13個月出現(xiàn)降價，2月環(huán)比下降0.6%，同比下降5.8%。

??這些不樂觀的數(shù)據(jù)是地方政府頻繁出臺“救市”新政的根本原因。

??一位不愿具名的青島地產(chǎn)人士表示，單從青島房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，無論是土地收入還是對房地產(chǎn)企業(yè)紓困來說，青島都有為房地產(chǎn)政策“松綁”的沖動。

??實際上，自去年以來，青島西海岸和城陽等地接連出臺人才購房新政，城陽今年更是推出了共有產(chǎn)權(quán)房政策，從市場反應(yīng)來看都活躍了房地產(chǎn)市場。

??要真正落實“因城施策”

??據(jù)統(tǒng)計，青島已經(jīng)是第六個樓市政策“幾日游”的城市。包括青島在內(nèi)，最近一個多月全國已經(jīng)有海寧、廣州、濟(jì)南、寶雞、駐馬店等6個城市出現(xiàn)了政策“一日游”或者“三日游”的現(xiàn)象。

??按照目前各城市出臺的樓市鼓勵性政策來看，基本都是按照“因城施策”的導(dǎo)向，從簡化相關(guān)規(guī)劃建設(shè)手續(xù)、分期繳納土地出讓價款、優(yōu)化商品房預(yù)售許可、優(yōu)化施工備案、合理調(diào)整繳費(fèi)節(jié)點、優(yōu)化農(nóng)民工工資保證金、放寬公積金提取額度、補(bǔ)貼“抗疫”一線工作人員等諸多方面入手。

??“部分政策出發(fā)點是從刺激住房消費(fèi)角度進(jìn)行的，如果在意見征求或試行中遇到過激反應(yīng)，例如市場討論增加、部分房企違規(guī)漲價等，那么新政必然會被禁止或叫停?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析說。

??南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心研究員趙奉軍在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時則表示，在“因城施策”調(diào)控要求下，青島理應(yīng)根據(jù)實際情況自主決策，現(xiàn)在看來很難實現(xiàn)。

??“現(xiàn)在房地產(chǎn)需求還在被限制，它本身就是遏制經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步下行的有利工具，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該從屬于宏觀經(jīng)濟(jì)大形勢調(diào)控而不是反過來，我們不去利用它卻忽視它，這會給財政擴(kuò)張帶來更大壓力。如果利用得好，就會減少財政擴(kuò)張壓力，避免更大的債務(wù)負(fù)擔(dān)?！壁w奉軍說，在“雙支柱調(diào)控”框架中，現(xiàn)在房地產(chǎn)和整個宏觀經(jīng)濟(jì)明顯都處于下行期，此時政策并不存在沖突。如果擔(dān)心房價反彈或要避免重蹈覆轍，應(yīng)在宏觀審慎監(jiān)管中咬住首付比例不放松同時維持限購，讓它成為金融穩(wěn)定的防火墻?！?/p>

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