來(lái)源：新京報(bào)

6月29日早間，正榮服務(wù)、綠城管理、港龍中國(guó)地產(chǎn)三家公司同步發(fā)布全球發(fā)售公告，港股再次迎來(lái)內(nèi)地涉房企業(yè)的上市潮。

這三家公司的全球發(fā)售也看點(diǎn)十足，易居企業(yè)集團(tuán)國(guó)際業(yè)務(wù)總經(jīng)理洪圣奇分析稱(chēng)：“比如綠城管理上市后將是‘代建第一股’，其在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)對(duì)后續(xù)同類(lèi)企業(yè)也具有風(fēng)向標(biāo)的意義。正榮服務(wù)是一家較為中規(guī)中矩的物業(yè)公司，其母公司正榮集團(tuán)發(fā)展較快。而港龍中國(guó)地產(chǎn)算是小房企類(lèi)的代表，急需要融資來(lái)擴(kuò)大規(guī)模?！?/p>

“代建第一股”迎資本市場(chǎng)首考

作為“首家上市的代建企業(yè)”，綠城管理此次全球發(fā)售股份總數(shù)目約4.78億股，最高發(fā)售價(jià)每股3港元，預(yù)期不低于每股2.2港元，股票代號(hào)9979，于2020年7月10日上市。

招股書(shū)顯示，截至2020年3月31日，綠城管理?yè)碛?50項(xiàng)商業(yè)代建項(xiàng)目及116個(gè)政府代建項(xiàng)目，管理總建筑面積分別為4020平方米及2960萬(wàn)平方米。綠城管理的收入主要來(lái)自三大業(yè)務(wù)：商業(yè)代建、政府代建和其他業(yè)務(wù)。

過(guò)去三年間，2017年、2018年及2019年，綠城管理實(shí)現(xiàn)收入分別為10.16億元、14.81億元及19.94億元。2017年、2018年及2019年，綠城管理年內(nèi)持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)所得利潤(rùn)分別為2.59億元、3.63億元及3.89億元。

作為代建類(lèi)的龍頭企業(yè)之一，綠城管理將迎來(lái)資本市場(chǎng)的首考。洪圣奇分析說(shuō)：“代建類(lèi)企業(yè)尚是一個(gè)全新的概念和市場(chǎng)，與房地產(chǎn)企業(yè)高杠桿、快周轉(zhuǎn)的掙錢(qián)模式不同，代建企業(yè)目前來(lái)講，利潤(rùn)還是比較薄，需要觀(guān)后續(xù)的市場(chǎng)發(fā)展。”

此次，綠城管理預(yù)計(jì)將募集到10.51億港元至14.33億港元。公司上市集資所得約20%將用于戰(zhàn)略收購(gòu)?fù)卣箻I(yè)務(wù)；約14.5%用于發(fā)展公司的商業(yè)資本代建；約51.5%用于向綠城中國(guó)償還債務(wù)；約4%用作開(kāi)發(fā)公司的生態(tài)圈；約10%用于營(yíng)運(yùn)資金。

正榮服務(wù)上市,有助于規(guī)模擴(kuò)張

正榮服務(wù)此次全球發(fā)售的股份數(shù)目為2.5億股股份，其中香港發(fā)售2500萬(wàn)股，國(guó)際發(fā)售2.25億股，發(fā)售價(jià)每股3.6港元至4.7港元。本次發(fā)售中，10%為公開(kāi)發(fā)售，90%為國(guó)際配售，按此次披露的發(fā)售價(jià)計(jì)算，此次正榮服務(wù)上市擬募集資金在9億港元至11.75億港元之間。

從在管面積來(lái)看，正榮服務(wù)的“盤(pán)子”并不大。截至2019年12月31日，正榮服務(wù)實(shí)現(xiàn)了在全國(guó)四大區(qū)域的業(yè)務(wù)布局，包括長(zhǎng)江三角洲地區(qū)、海峽西岸地區(qū)、中西部地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)。在管項(xiàng)目達(dá)149個(gè)，覆蓋四大區(qū)域中的21個(gè)城市，在管總建筑面積約為2290萬(wàn)平方米，總簽約建筑面積約為3700萬(wàn)平方米。

相比于母公司正榮集團(tuán)的規(guī)模擴(kuò)張速度，正榮服務(wù)的步伐稍顯滯后。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，去年國(guó)內(nèi)有15家物管公司管理面積過(guò)億，頭部企業(yè)碧桂園服務(wù)、萬(wàn)科物業(yè)、彩生活等在管面積都達(dá)到了3億平方米以上。此外，已經(jīng)上市的佳兆業(yè)美好在管面積已經(jīng)突破4600萬(wàn)平方米，時(shí)代鄰里的在管面積4650萬(wàn)平米、銷(xiāo)售規(guī)模較小的銀城生活服務(wù)在管面積也有2610萬(wàn)平方米。

從營(yíng)收和盈利來(lái)看，正榮服務(wù)的收益由2017年、2018年、2019年的收益分別為2.73億元、4.56億元、7.16億元；凈利潤(rùn)分別為2030萬(wàn)元、3950萬(wàn)元、1.09億元。

對(duì)于正榮服務(wù)來(lái)說(shuō)，其上市后的首要任務(wù)還是擴(kuò)大規(guī)模。從此次募資用途來(lái)看，正榮服務(wù)將20%用于戰(zhàn)略收購(gòu)來(lái)擴(kuò)大規(guī)模。

洪圣奇分析稱(chēng)：“由于近年來(lái)陸續(xù)有更多物管公司上市，且物業(yè)服務(wù)板塊受到港股追捧，但是，目前正榮服務(wù)的優(yōu)勢(shì)尚且不突出，仍需加快發(fā)展步伐?！?/p>

中小房企上市成“最后一搏”？

今年以來(lái)，港股也迎來(lái)新一輪中小房企上市潮。在融資受限的情況下，中小房企為了“活下去”，為了繼續(xù)規(guī)模擴(kuò)張，試圖通過(guò)登陸港股打開(kāi)資本市場(chǎng)融資通道。前有匯景控股，而如今，港龍中國(guó)地產(chǎn)的上市也迎來(lái)關(guān)鍵進(jìn)展。

港龍中國(guó)地產(chǎn)此次全球發(fā)售價(jià)格為每股香港發(fā)售股份不低于3.60港元但不超過(guò)4.10港元，預(yù)期股份將于7月15日上午9時(shí)于香港聯(lián)交所開(kāi)始買(mǎi)賣(mài)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年港龍中國(guó)地產(chǎn)以143.6億元名列全口徑銷(xiāo)售第89位，首次躋身百?gòu)?qiáng)之列，至2019年全口徑銷(xiāo)售299.4億元，排名上升至第87位。

上市文件顯示，截至2020年3月31日，港龍中國(guó)地產(chǎn)已在22座城市建立業(yè)務(wù)，擁有64個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。截至2019年底，公司總土地儲(chǔ)備約為544萬(wàn)平方米。

截至2017年末、2018年末及2019年末，港龍中國(guó)地產(chǎn)的物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售收益分別為4.33億元、16.59億元、19.78億元；凈利潤(rùn)分別為3283萬(wàn)元、3.31億元及4.70億元；毛利率分別為21.9%、30.8%及42.7%。其借款總額（包括銀行貸款和其他借款）分別為3.18億元、8.56億元、28.53億元。其2019年底銀行及其他借款加權(quán)平均實(shí)際利率為8.8%。

按照發(fā)售價(jià)，預(yù)計(jì)港龍中國(guó)地產(chǎn)收到的全球發(fā)售所得款項(xiàng)凈額將為14.4億港元至16.4億港元。其中，該公司將上述所得款項(xiàng)凈額的60%（即8.593億港元）用于為潛在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地成本提供資金；30%（即4.297億港元）用于支付江南桃源、山水拾間、港龍·湖光瓏樾、泊翠瀾境、君望美庭及港龍首府等現(xiàn)有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的建筑成本；以及10%（即1.432億港元）用于一般運(yùn)營(yíng)資金用途。

洪圣奇分析稱(chēng)：“港龍中國(guó)地產(chǎn)若成功上市，融資14億港元對(duì)其現(xiàn)金流將是個(gè)極大的補(bǔ)充，目前，受制于其規(guī)模，一些大的項(xiàng)目只能與品牌房企合作，所以港龍中國(guó)地產(chǎn)迫切需要打開(kāi)融資渠道，擴(kuò)大銷(xiāo)售規(guī)模?！?/p>

除了港龍中國(guó)地產(chǎn)外，目前排隊(duì)上市的中小型房企還有大唐地產(chǎn)、三巽地產(chǎn)、上坤地產(chǎn)等。在房地產(chǎn)行業(yè)“鲇魚(yú)效應(yīng)”越發(fā)明顯的情況下，中小房企能否成功上市也將成為其規(guī)模擴(kuò)張的“最后一搏”。

相關(guān)知識(shí)

2020-06-29 14:40:02新京報(bào) 記者:徐倩 編
金地集團(tuán)：徐倩辭去監(jiān)事職務(wù)
恒大珠三角40余個(gè)項(xiàng)目已復(fù)工
夜讀?房企融資｜綠城擬發(fā)行14億元中期票據(jù)
綠地香港預(yù)計(jì)去年溢利至少增一成，重列后減少約40%
因交易異常波動(dòng)，世茂、遠(yuǎn)洋、合景三家房企債券臨時(shí)停牌
融創(chuàng)中國(guó)前10個(gè)月合同銷(xiāo)售額5128億元
貝萊德增持融創(chuàng)中國(guó)172.2萬(wàn)股，持股比例增至5.01%
濱江服務(wù)預(yù)計(jì)上半年股東應(yīng)占綜合凈利同比增長(zhǎng)超四成
銀城生活服務(wù)預(yù)期上半年純利同比增長(zhǎng)超四成