張玉璽不會想到，自己30年順風(fēng)順?biāo)⑵鸬男掳l(fā)地商業(yè)帝國，會被一只小小的三文魚撬動。

疫情反彈，市場關(guān)閉，張玉璽之子張月琳被免職，搬遷話題再度重啟，新發(fā)地市場將何去何從？

撰文/ 姚悅

編輯/ 盧泳志

短短幾天，北京疫情迅速反彈，大多數(shù)確診病例與新發(fā)地密切相關(guān)。被BBC稱為“人間最繁盛的煙火”的農(nóng)貿(mào)市場一時成為全國人民談之色變的地方。

隨著新發(fā)地被推向風(fēng)口浪尖，北京新發(fā)地批發(fā)市場董事長張玉璽和其龐大的新發(fā)地商業(yè)帝國也再次受到關(guān)注。

01

張玉璽天時地利的發(fā)家史

對于出生在北京，又趕上改革開放的張玉璽來說，在新發(fā)地發(fā)家絕對算得上是天時地利。

1949年，張玉璽出生于北京豐臺區(qū)花鄉(xiāng)新發(fā)地村一個世代務(wù)農(nóng)的普通家庭。

由于首都的地緣因素，張玉璽有機(jī)會作為農(nóng)民代表參加國慶游行。在為游行進(jìn)行的軍訓(xùn)中，張玉璽產(chǎn)生了強(qiáng)烈的當(dāng)兵意愿。

1970年，21歲的張玉璽成為一名海軍艦艇信號兵。在他回憶中，高強(qiáng)度的軍旅生涯也將他本人的意志和性格磨煉得堅韌、堅強(qiáng)、穩(wěn)重、扎實。

結(jié)束了六年的軍旅生涯，張玉璽回到新發(fā)地村。他先后在村里干過基建隊小工、統(tǒng)計員、放映員、養(yǎng)魚等工作，不久便迎來對于每一個中國人都意義重大的改革開放。

新發(fā)地村屬于走在改革開放前沿的村莊。1978年之后，新發(fā)地的生產(chǎn)大隊改為農(nóng)工商聯(lián)合公司，各個生產(chǎn)隊改為分公司。

1982年，張玉璽被村里派出學(xué)習(xí)蔬菜栽培技術(shù)，學(xué)成后成為了新發(fā)地農(nóng)工商聯(lián)合公司副總經(jīng)理、新發(fā)地村蔬菜公司經(jīng)理。

緊接著，張玉璽又趕上了歷史的好時候。

在計劃經(jīng)濟(jì)時代，菜農(nóng)每天種的菜不能自己去賣，而是交給北京二商局定完價后，再分到各個菜站賣掉。

1985年，北京開始了農(nóng)產(chǎn)品流通領(lǐng)域的計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的新時期，北京農(nóng)產(chǎn)品市場全面放開。

張玉璽抓住機(jī)遇，帶著本村15個青年，用15萬元（豐臺區(qū)出資3萬，花鄉(xiāng)3萬，新發(fā)地村10萬），15畝集體土地，開始籌建新發(fā)地市場。

早期的新發(fā)地市場

圖片來源：紀(jì)錄片《生于1978》

1988年5月16日，一個簡簡單單的用于初級農(nóng)產(chǎn)品集散和交易的地方正式掛牌成立，這就是新發(fā)地市場的雛形。

這一天無論是對于新發(fā)地市場還是張玉璽，都是一個重要的新起點。

多年之后，張玉璽在農(nóng)校學(xué)習(xí)時，英國教授講農(nóng)產(chǎn)品市場四個原則：交通便利、位于城鄉(xiāng)結(jié)合部、原始車輛運(yùn)輸不得超過1小時、自發(fā)的基礎(chǔ)。

張玉璽意識到正是這四點決定了新發(fā)地市場未來的輝煌。

經(jīng)過32年的建設(shè)和發(fā)展，新發(fā)地成為北京乃至亞洲交易規(guī)模最大的專業(yè)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。

據(jù)風(fēng)云地產(chǎn)界了解，2019年新發(fā)地市場交易量1749萬噸，交易額1319億元人民幣。

在全國4600多家農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場中，已連續(xù)十七年雙居全國第一。

02

農(nóng)貿(mào)市場的配套房地產(chǎn)

九十年代，中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入快速發(fā)展時期，新發(fā)地市場初具規(guī)模，張玉璽也選擇進(jìn)軍地產(chǎn)行業(yè)。

但與其他地產(chǎn)大佬相比，張玉璽的地產(chǎn)板塊顯然是新發(fā)地市場的一個“配套”。

1999年，張玉璽成立了北京豐泰新房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（簡稱“豐泰新”）。

負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)市政府劃歸豐臺區(qū)負(fù)責(zé)開發(fā)的農(nóng)產(chǎn)品中央批發(fā)市場，除市場區(qū)、倉儲加工區(qū)外，市場從業(yè)人員生活的住宅小區(qū)也在其建設(shè)規(guī)劃內(nèi)。

此次疫情最為集中的經(jīng)營者樂園社區(qū)就是新發(fā)地為了讓商戶持續(xù)保障供應(yīng)而專門建設(shè)的社區(qū)。

經(jīng)營者樂園2001年就已啟動建設(shè)，1號社區(qū)2004年完工，此后陸續(xù)又建了3個社區(qū)。

經(jīng)營者樂園地理位置 圖片來源：百度地圖

在新發(fā)地商戶眼中經(jīng)營者樂園就是他們安穩(wěn)舒適的家。

從公開資料看，4個經(jīng)營者樂園社區(qū)共1200多套房屋，都是兩室一廳、一廚一衛(wèi)，分為53平方米和64平方米兩種戶型。

單身商戶可合租，一套房不超過6人。每戶均設(shè)有防盜門、塑鋼窗、上下水、獨(dú)立衛(wèi)生間，采用天然氣集中供暖。

經(jīng)營者樂園社區(qū)配套齊全，質(zhì)量有保障，租金卻只有附近出租房的一半，而且對市場當(dāng)年的文明經(jīng)營戶優(yōu)惠20%。

經(jīng)營者樂園也不是人人都能住的，在各大中介網(wǎng)上，經(jīng)營者樂園的信息非常少。

除此之外，豐泰新還相繼開發(fā)了令天倫錦城、期頤百年、天驕駿園北區(qū)等住宅項目，都位于北京南四環(huán)附近，緊鄰張玉璽的農(nóng)業(yè)根據(jù)地。

在寸土寸金的北京擁有近5000畝土地，村集體企業(yè)屬性，擁有土地支配使用權(quán)，還有兩類天然客群回遷村民和市場商戶。

不得不說新發(fā)地在發(fā)展地產(chǎn)方面有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。不過，張玉璽并沒有在地產(chǎn)方面持續(xù)發(fā)力。

豐泰新在土地市場也并不活躍，風(fēng)云地產(chǎn)界能尋到的豐泰新大規(guī)模公開拿地還是在2012、2013年。

在這之前，它拿到的多是倉儲用地，主要承接新發(fā)地批發(fā)市場建設(shè)。

03

新發(fā)地市場搬遷話題重啟

隨著新發(fā)地成為北京疫情反彈的中心，新發(fā)地市場搬遷的話題也再度重啟。

在眾多主張新發(fā)地市場搬遷的呼聲中，除了新發(fā)地市場“北京永久堵點”的身份，或許還隱藏著相當(dāng)一部分人對新發(fā)地龐大土儲的某種覬覦。

資料顯示，新發(fā)地總占地面積1680畝，總建筑面積近21萬平方米，相當(dāng)于170個足球場。

在土地資源日漸稀缺的北京，新發(fā)地土儲的誘惑不言而喻。

有人給新發(fā)地算了一筆賬，去年七月，北京中海地產(chǎn)以79.4億元競得豐臺區(qū)花鄉(xiāng)造甲村地塊土地6.9公頃，成交樓面地價為36682元/平方米。

造甲村和新發(fā)地同屬花鄉(xiāng)鄉(xiāng)政府，兩地相距不到5公里。按照這個樓面成交價格，新發(fā)地1680畝的土地出讓價值至少為400億元左右。

甚至已經(jīng)有人暢想，新發(fā)地搬遷以后，建設(shè)配套醫(yī)院學(xué)校，這里將成為南城的繁華中心。

有分析認(rèn)為，新發(fā)地的土地儲備用于商業(yè)開發(fā)，即使按照平均2.5左右的容積率開發(fā)，參照周邊房屋的平均銷售價格，這一地區(qū)未來的物業(yè)銷售產(chǎn)值最高可達(dá)1300億元。

對于張玉璽家族來說，應(yīng)該不會愿意看到上述這些假設(shè)成真。

新發(fā)地按照目前4000個攤位，每個攤位年均收入40萬元保守計算，新發(fā)地一年的商戶租金收入十幾億元，基本上旱澇保收。

如果市場搬遷，土地被政府征用，村民基本上只能獲得一些拆遷補(bǔ)償，張玉璽家族的金飯碗就會受到很大影響。

2015年，在北京史無前例的舊市場搬遷中，新發(fā)地市場也得以繼續(xù)留在南四環(huán)。張玉璽當(dāng)時明確表示：“新發(fā)地是首都的核心功能，不會搬遷。”

只是疫情之下，新發(fā)地市場的命運(yùn)又開始充滿諸多變數(shù)。

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