每一輪寬松，都是富人一次財富增長的機會

來源：智能家居時間：2020-04-13 15:01

　　作者：吾心生

　　來源：樓市微觀察（loushi666）

　　最近，北京2020年一季度的土地市場數(shù)據(jù)出爐了，數(shù)據(jù)顯示，一季度北京住宅用地成交樓面均價為32633元/平米，同比上漲81%。

　　漲幅如此之高，主要是因為三點，

　　一是這些地塊起始價就比較貴，推出樓面均價為32633元/平方米，同比上漲89%。

　　二是今年這些地塊，不限價地塊明顯增加，16宗成交宅地，就有12宗地塊未限制房價。這種地塊給了開發(fā)商更大的自由度，能夠開發(fā)更高端的住宅，賺更多的錢。

　　三是拿地的房企背景比較強，手中有更多的錢，成本也更低。所以在土拍上的競爭也更為激烈，比如有10宗地塊是溢價成交的，平均溢價率達到了19%，明顯高于去年的11%，進一步推高成交價。

　　北京的土拍市場，其實是一個縮影，為了給房地產(chǎn)保駕護航，實際上今年這段時間，政策做了非常多的工作。

　　其他城市降低了預售門檻，繳納土地出讓金可以分期，不再要求現(xiàn)房銷售，提出一部分預售監(jiān)管資金等等政策，實質上也是能給北京樓市帶來利好。

　　對龍頭房企來說，資源都是全國調配的，北京的土地太有價值了，房企在其他城市所獲得的政策利好所節(jié)省出來的資源，都可以投向北京市場。

　　而北京，由于城市的特殊性，根本不需要過多調整，只要多增加一些不限價地塊，能多給一些讓我自由發(fā)揮的地塊，那就是對房企最大的利好。

　　房企老板們都樂開了花。

　　不限價地塊來了，最直接影響是什么？由于全年土地供應量相對一定，剛需宅地供應量會相應減少一點，高端盤會增加一點。未來的新房成交價會被拉高，市場上能買到的剛需盤會少一點，而且剛需盤雖然限價，但購買難度會稍微大一點。

　　原因很簡單，周邊一旦出現(xiàn)了某個不限價樓盤，這些所謂的剛需盤爭奪會更加激烈，投資比例會增加，到手后價格就會逐漸看齊不限價的樓盤。雖然樓盤定位不同，但也會逐漸拉近差距。

　　這是北京不限價地塊增多所帶來的一些影響。所以，對于未來的限價房，雖然產(chǎn)品上可能仍然有瑕疵，但是現(xiàn)在也得重新審視，畢竟樓市格局變化了，兩年多的“9070”被撕開了一個小小的口子，有一點點更加利好改善、高端、投資性需求了。

　　我們再來看看深圳，前幾天我寫了幾篇關于深圳樓市的稿子，提到了深圳的“喝茶費”，杠桿操作，以及購房人群分析。實際上深圳的房價，在最近這一個多月，漲得真有點狠。同一個樓盤，如果對比半年前的價格，你就會發(fā)現(xiàn)漲幅有多驚人，30%的都不在少數(shù)。深圳樓市亢奮，既有內(nèi)在因素，也有外在因素。內(nèi)在因素就是深圳樓市自去年11月份開始的這一輪利好，逐漸釋放。深圳調控近4年了，去年11月才算是有一點明顯的上行趨勢。再加上深圳商品房市場受到人才房安居房計劃的影響，供應量也存在問題。外在因素就是疫情導致的寬松金融。定向降準說得很嚴苛，但現(xiàn)在你看實際真正快速復蘇的行業(yè)有幾個？哪個行業(yè)能比得上房地產(chǎn)？餐飲業(yè)也沒復蘇，海底撈和西貝漲點價就被罵慘，更別說全國還有13000多家小微餐飲企業(yè)倒閉了。旅游業(yè)沖擊更別提了，攜程現(xiàn)在也是非常艱難，高管降薪，員工輪休等等。健身房及電影院可能是最慘的，由于是密閉空間，到現(xiàn)在也不讓開門。現(xiàn)在扶持力度最強的，可能是汽車行業(yè)，消費稅免征再延續(xù)2年，部分城市推遲了國六標準執(zhí)行時間，以幫助車企消化國五庫存車輛，部分城市還出臺了力度更強的置換補貼，另外放開汽車限購的呼聲也越來越強烈。作為支柱產(chǎn)業(yè)，貢獻社會零售總額達10%，汽車產(chǎn)業(yè)的重要性不言而喻。相比較其他消費，買房是消費，更是投資，寬松所釋放的流動性，不可避免流入房地產(chǎn)。深圳就是一個縮影。對富人，投資客來說，這個時候買房太合適了。每一輪寬松，對富人來說，都是一次財富暴漲的機會，這次依然如此。他們能借到更多的錢，撬動更大的杠桿，買入更多的房子，等待房價上漲。而剛需呢？連“喝茶費”都交不起。類似的情況，現(xiàn)在也出現(xiàn)在上海，這些購房壓力最大的城市，都成為他們的目標。細細數(shù)來，這一輪政策，房企獲得了直接利好，投資客覓得了良機，而剛需離房子可能更遠了。

本文首發(fā)于微信公眾號：樓市微觀察。文章內(nèi)容屬作者個人觀點，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風險請自擔。

（責任編輯：董云龍）