一線城市掀百輪搶地?zé)岢保荷虾?、深圳單價(jià)頻創(chuàng)紀(jì)錄，房企爭(zhēng)搶“蟻型地塊”

來源：智能家居時(shí)間：2025-07-30 14:32

多宗“蟻型地塊”，正在悄然點(diǎn)起樓市的熱火。

7月24日-7月25日，上海2025年第六批次集中供地進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，8宗地塊7宗溢價(jià)成交。其中，徐家匯地塊溢價(jià)達(dá)到了22.38%，成交樓面價(jià)20.03萬/㎡，刷新了全國(guó)樓面價(jià)紀(jì)錄。

與上海的火熱場(chǎng)景相呼應(yīng)，南方另一座一線城市深圳的土地市場(chǎng)同樣掀起了爭(zhēng)搶熱潮。

7月14日，深圳前海T201-0232宗地拍賣。最終，經(jīng)過158輪的競(jìng)逐，招商蛇口（001979.SZ）以總價(jià)21.55億元競(jìng)得該地塊，加倉(cāng)前海。該地塊溢價(jià)率86.1%，樓面價(jià)約為8.4萬元/平方米。前海地塊成交樓面價(jià)也刷新了深圳涉宅用地成交樓面價(jià)紀(jì)錄，超越了寶安區(qū)尖崗山片區(qū)地塊。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，年初以來，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍保持較高熱度。究其原因，主要是核心城市加快優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，推出了不少位于城市核心區(qū)、配套成熟、低容積率（容積率≤1.5）的地塊，以“好房子”建設(shè)為抓手，引導(dǎo)房企聚焦高價(jià)值區(qū)域開發(fā)。

曹晶晶表示，在此背景下，房企“結(jié)構(gòu)性看多”，今年以來房企拿地城市多集中在北上深、杭州、成都等核心城市，保持聚焦深耕、精準(zhǔn)投資策略，聚焦確定性高的城市及板塊，市場(chǎng)上“好房子”產(chǎn)品銷售表現(xiàn)較好也加大了企業(yè)在這些城市的拿地信心。

“眼下市場(chǎng)雖然整體處于恢復(fù)期，但好的地塊永遠(yuǎn)稀缺，特別是在深圳、廣州等粵港澳大灣區(qū)核心城市，改善型需求的購(gòu)買力依然強(qiáng)勁?！币患一浵捣科鬆I(yíng)銷負(fù)責(zé)人向時(shí)代周報(bào)記者表示，“我們認(rèn)為下半年市場(chǎng)將逐步筑底企穩(wěn)，‘蟻型地塊’的密集成交不僅反映了房企對(duì)核心城市的長(zhǎng)期信心，更可能成為推動(dòng)樓市逐漸回暖的重要力量?！?/p>

圖源：圖蟲創(chuàng)意

誰在搶地？

北外灘和前海兩宗地塊的爭(zhēng)奪戰(zhàn)，折射出當(dāng)前土地市場(chǎng)復(fù)蘇背后房企陣營(yíng)和策略的深刻變化。

北外灘地塊競(jìng)拍吸引了金隅、招商蛇口&瑞城、華潤(rùn)置地&越秀、中海、保利發(fā)展、綠城中國(guó)、金茂等7家競(jìng)買人參與競(jìng)價(jià)；而前海宅地競(jìng)拍則更加激烈，有金茂、中建壹品、華發(fā)、天健+深業(yè)聯(lián)合體、綠城、越秀、中鐵、中海、建發(fā)、招商、華潤(rùn)、保利置業(yè)等12家知名房企參與。

從競(jìng)拍主體看，央企、國(guó)企依然是拿地主力。中指院數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前TOP10拿地企業(yè)中有8家為央國(guó)企，包括混合所有制企業(yè)。部分優(yōu)質(zhì)民企亦保持投資力度，濱江集團(tuán)躋身拿地金額前十，邦泰集團(tuán)、大華集團(tuán)等進(jìn)入前二十。

值得注意的是，當(dāng)前熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)逐漸呈現(xiàn)出小型化、核心化趨勢(shì)，“蟻型地塊”正成為房企的新寵。

上海徐家匯地塊出讓面積僅4705.49平方米，規(guī)劃建筑面積6117.14平方米，其中住宅面積約5200平方米；深圳前海T201-0232宗地位于前海合作區(qū)桂灣片區(qū)，土地面積8287.15平方米，容積率3.09，建筑面積25600平方米。這些地塊普遍面積不大、總價(jià)可控，但位置核心，未來開發(fā)空間靈活。

一名民營(yíng)房企投拓人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，搶占“蟻型地塊”，是在新形勢(shì)下房企投資策略的理性選擇。“這類地塊位于城市中心區(qū)域，開發(fā)周期短、資金周轉(zhuǎn)快，可迅速回籠資金，是現(xiàn)階段的另外一種‘高周轉(zhuǎn)’?！?/p>

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也向時(shí)代周報(bào)記者指出，此次深圳前海地塊的出讓模式具有明顯的導(dǎo)向性，“體量小、總價(jià)低，符合開發(fā)商確定性業(yè)績(jī)導(dǎo)向，即快速開發(fā)、快速銷售、快速回款，盡可能降低市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)的影響。此外，地塊采用‘交地即交證’模式，要求1年內(nèi)開工、4年內(nèi)竣工，這種綜合條件對(duì)房企十分友好?！?/p>

樂有家研究中心同樣指出，以往大體量、大城模式對(duì)市場(chǎng)的擠壓效應(yīng)過于明顯，去化周期長(zhǎng)，開發(fā)商資金壓力較大，目前正逐漸被房企冷落。行業(yè)整體進(jìn)入去庫(kù)存周期后，房企更傾向于布局城市核心區(qū)域、配套成熟、總價(jià)可控、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)低的“小而美”地塊。

從市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，今年土地投資呈現(xiàn)出“量縮價(jià)漲、向強(qiáng)城市集中”的特征。

中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)300城住宅用地推出規(guī)劃建筑面積同比下降19.4%，成交面積同比下降5.5%，但土地出讓金同比增長(zhǎng)27.5%，平均溢價(jià)率提升至10.2%。其中，一線及二線城市土地出讓金增長(zhǎng)均超過40%，而三四線城市則繼續(xù)小幅回落。

城市集中度方面，上半年TOP20城市宅地出讓金占全國(guó)比重升至68%，杭州、北京涉宅用地出讓金均超過千億元，其中杭州已接近去年全年的出讓金規(guī)模。

房?jī)r(jià)企穩(wěn)

地價(jià)攀上新高，是否意味著房?jī)r(jià)將隨之走高，樓市就此轉(zhuǎn)熱？

從近期一線城市土地市場(chǎng)成交案例看，高價(jià)拿地背后房企對(duì)于房?jī)r(jià)預(yù)期的提升，已初步顯現(xiàn)。

6月19日，深圳出讓1宗位于龍華區(qū)民治街道的宅地，吸引了中海、聯(lián)發(fā)、招商、中鐵置業(yè)、國(guó)貿(mào)、綠城、中能建、龍華建設(shè)等8家企業(yè)參拍。經(jīng)過56輪線下競(jìng)價(jià)，地塊最終由深圳聯(lián)粵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（聯(lián)發(fā)）以12.12億元競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)46.6%，成交樓面價(jià)44559元/平方米。

據(jù)好地網(wǎng)廣東測(cè)算，地塊周邊聯(lián)發(fā)臻著雅居、深業(yè)頤樾府在售價(jià)格約6萬元/平方米。如按建安成本每平方米1萬元（含裝修）計(jì)算，未來項(xiàng)目售價(jià)需達(dá)到6.2萬元/平方米方能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，即意味著房?jī)r(jià)至少需上漲3%。而考慮到本地塊容積率僅2.5，且為純商品住宅項(xiàng)目，整體品質(zhì)更佳，因此未來保本銷售壓力并不大。若房企期望實(shí)現(xiàn)5%左右的利潤(rùn)空間，項(xiàng)目對(duì)應(yīng)售價(jià)則需達(dá)到約6.85萬元/平方米。

盡管如此，從當(dāng)前一線城市樓市整體表現(xiàn)來看，高地價(jià)帶來的更多是結(jié)構(gòu)性溫?zé)?，而非全面炙熱?/p>

7月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2025年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)。1—6月份，全國(guó)新建商品房銷售額為44241億元，同比下降5.5%，其中住宅銷售額下降5.2%。截至6月末，全國(guó)商品房待售面積76948萬平方米，比5月末減少479萬平方米，其中住宅待售面積減少443萬平方米。

在房?jī)r(jià)走勢(shì)方面，6月份各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比仍呈下降態(tài)勢(shì)，但同比降幅已出現(xiàn)整體收窄。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，預(yù)計(jì)下半年政策調(diào)控力度將進(jìn)一步加大，核心城市市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)，但二三線城市市場(chǎng)的真正復(fù)蘇，仍需依靠產(chǎn)業(yè)升級(jí)、人口導(dǎo)入等更長(zhǎng)期措施，方能有效化解當(dāng)前的結(jié)構(gòu)性矛盾。

“隨著土地市場(chǎng)的熱度延續(xù)、優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加，下半年房?jī)r(jià)企穩(wěn)的可能性較大，”張波補(bǔ)充稱，“核心城市新房成交量預(yù)計(jì)有望同比持平，而二手房成交占比也將持續(xù)提高?！?/p>

土地市場(chǎng)的升溫，也在一定程度上傳遞了積極信號(hào)。曹晶晶對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，高地價(jià)往往促使開發(fā)企業(yè)提高項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，有利于打造高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，從而帶動(dòng)改善型住房需求釋放，促進(jìn)新房市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。同時(shí)，土地市場(chǎng)的活躍也能提振居民的購(gòu)房信心，對(duì)房?jī)r(jià)形成一定支撐。

不過，曹晶晶同時(shí)指出，土地市場(chǎng)熱度能否延續(xù)，仍取決于項(xiàng)目實(shí)際銷售表現(xiàn)以及市場(chǎng)回穩(wěn)的持續(xù)性。目前多數(shù)房企延續(xù)了“聚焦深耕”的投資策略，以實(shí)現(xiàn)確定性的銷售，因此在眾多房企看好的核心城市，優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)，但其余大部分城市的土地市場(chǎng)可能繼續(xù)保持低溫運(yùn)行，“土地市場(chǎng)的分化格局仍將是未來一段時(shí)期內(nèi)的主旋律?！?/p>

“從市場(chǎng)反饋來看，高價(jià)地頻現(xiàn)并非完全意味著房?jī)r(jià)將大幅上漲，而是反映出核心地段的長(zhǎng)期價(jià)值和改善型需求的回歸，”一名頭部房企營(yíng)銷人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，“目前購(gòu)房者更加理性，對(duì)于高品質(zhì)住宅的要求也越來越高，房企只有在產(chǎn)品打造、服務(wù)提升方面下足功夫，才能匹配市場(chǎng)的價(jià)格預(yù)期和實(shí)現(xiàn)有效去化。我們對(duì)下半年樓市持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度，市場(chǎng)整體回暖的趨勢(shì)已經(jīng)逐漸明朗，但結(jié)構(gòu)性分化還會(huì)持續(xù)，差異化競(jìng)爭(zhēng)將成為常態(tài)。”

（責(zé)任編輯：張曉波）

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