高得房率成樓市“新風向” 配套政策應(yīng)及時跟上

來源：智能家居時間：2024-12-18 08:22

證券時報記者吳家明

“現(xiàn)在的房子越建越高，卻越來越不實用?！薄盎巳糠e蓄買房，結(jié)果公攤面積就占了三分之一”……公攤面積和得房率一直是各地樓市的熱點話題?，F(xiàn)在，這樣的情況正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。

最近一段時間，許多城市推出的樓市新政出現(xiàn)“新風向”，落地的政策明確支持提升得房率。在業(yè)內(nèi)人士看來，提高得房率對買賣雙方都會起到積極的刺激作用，但后續(xù)的配套政策也要及時跟上。

提振房企拿地積極性

近日，杭州發(fā)布的《杭州市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)關(guān)于優(yōu)化建設(shè)項目容積率及相關(guān)指標計算規(guī)則的通知》中明確，杭州新成交宅地均可以享受面積認定新規(guī)，比如封閉式陽臺只算一半面積、開放式風雨連廊不計容、用于滿足停車配建最低標準的停車空間不計容等。

據(jù)不完全統(tǒng)計，自去年以來，深圳、廣州、成都、貴陽、湛江等超過20個城市的規(guī)劃和自然資源部門出臺了新規(guī)，新規(guī)對包括住宅在內(nèi)的所有建筑物的標準進行了調(diào)整。

除此之外，自2025年1月1日起，湖南省衡陽市行政區(qū)域內(nèi)商品房實行按套內(nèi)建筑面積（專有建筑面積）計價銷售。中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進認為，計價方式的變化對房價的影響較小，但按套內(nèi)面積計價有利于購房者更直觀地了解實際價格，有利于減少信息不對稱所引發(fā)的糾紛，促進商品房銷售行為進一步規(guī)范。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，多地推出的與計容面積、公攤相關(guān)的新規(guī)或措施，從本質(zhì)上來看是通過增加套內(nèi)面積和房屋實際使用面積，降低了單位購房價格和成本，從而變相降低了房價，這些舉措有利于提升購房者購房的積極性，同時也有助于提振開發(fā)商拿地的積極性。

就在昨日，萬科時隔4年再次在廣州公開市場拿地。據(jù)悉，萬科以28.8億元的價格摘得廣州南站商務(wù)區(qū)3宗地塊。

影響超高層住宅銷售

記者在采訪時發(fā)現(xiàn)，最近市場熱銷的新房除了房企在價格上作出讓利，高得房率也是主要賣點。以深圳龍華區(qū)最新的“日光盤”為例，主力戶型的得房率號稱達到100%，89平方米可以做成四房兩衛(wèi)的單位。而在其附近的一個次新房項目，得房率超過120%，120平方米戶型的實用面積達到近150平方米。

一般來說，過去的多層和小高層住宅公攤面積較小，得房率普遍在85%以上。如今，越來越多的超高層住宅正拔地而起，許多住宅樓的層數(shù)甚至超過50層，這些超高層住宅的得房率又有多少？以深圳市場為例，記者進行抽樣調(diào)查，在羅湖、福田和南山各取3個在售而且層數(shù)超過50層的新房住宅項目作為樣本并計算得房率，發(fā)現(xiàn)得房率普遍僅在68%至75%之間。

有資深房產(chǎn)中介經(jīng)理告訴記者，越來越多的購房者會將得房率作為重要指標，一些得房率低且價格折扣幅度不大的超高層住宅項目，去化率表現(xiàn)明顯較差。如果越來越多的高得房率新房在價格上作出讓步，會對目前在售的超高層住宅項目銷售帶來沖擊。

配套政策應(yīng)及時跟上

不過，也有購房者告訴記者，一些所謂的高得房率新房卻在電梯數(shù)量、樓道面積等方面大幅“縮水”，影響日后的居住體驗。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，房屋的得房率是建筑面積計價之下的產(chǎn)物，在同等的建筑面積之下，得房率高的使用率高，所以購房者更愿意去購買得房率高的房屋。不過，多數(shù)房企在定價的時候必然已經(jīng)將高使用率納入考慮因素之中，所以購房者在買房時更應(yīng)從房屋自身的條件分析，挑選出最合適自己的產(chǎn)品。在戶型開發(fā)方面，房企應(yīng)不斷深入了解購房者的居住需求，設(shè)計出更符合市場需求的完美戶型。

有新房營銷策劃經(jīng)理對記者表示，真正通過合理設(shè)計實現(xiàn)高得房率的項目，的確可以有效提高戶型的舒適度。一些高得房率項目的提法是“創(chuàng)意空間”，其實是開發(fā)商在打“擦邊球”，后期是否存在違規(guī)拆卸的情況，購房者要仔細辨別?？偠灾絹碓蕉嗟某鞘袑⒐珨偟葐栴}“規(guī)則化”，對購房者來說也是一件好事。不過，一直以住房建筑面積為基礎(chǔ)收取的物業(yè)費等相關(guān)費用是否應(yīng)該調(diào)整？諸如這種問題，不僅需要依靠地方規(guī)劃調(diào)整標準，更需要一系列配套政策及時跟上。

（責任編輯：張曉波）

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