深圳加入取消“豪宅稅”行列,機(jī)構(gòu):成交活躍度會(huì)有一定提升

繼上海、北京后,深圳成為第三個(gè)宣布取消“豪宅稅”的一線城市。

11月19日,深圳市住房和建設(shè)局、深圳市財(cái)政局、國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局等三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》(下稱《通知》),明確自2024年12月1日起取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn),并對(duì)相關(guān)征稅問(wèn)題予以明確。

深圳中原研究中心指出,政策調(diào)整后,契稅方面,二套降幅較大,有利于刺激二套需求。增值稅方面,取消非普宅后,原來(lái)的豪宅滿兩年即可免征增值稅,減免力度大,加上豪宅契稅也相應(yīng)下降,對(duì)于豪宅產(chǎn)品是一個(gè)大利好,目前深圳二手非普宅成交占比在11%左右,相信豪宅產(chǎn)品成交活躍度會(huì)有一定提升。

此外,11月20日,中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示,當(dāng)前上海、北京、深圳已經(jīng)先后取消普宅標(biāo)準(zhǔn),預(yù)計(jì)廣州也將加速落地相關(guān)政策,進(jìn)一步降低購(gòu)房成本,促進(jìn)購(gòu)房需求釋放。取消普宅標(biāo)準(zhǔn)為一線城市市場(chǎng)持續(xù)修復(fù)提供了進(jìn)一步支撐,短期市場(chǎng)活躍度有望繼續(xù)好轉(zhuǎn),也將助力全國(guó)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”。

取消普通住房與非普通住房標(biāo)準(zhǔn)

11月19日,深圳出臺(tái)的《通知》作出了以下三點(diǎn)調(diào)整:

一、取消本市普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。

二、對(duì)個(gè)人銷售住房涉及的增值稅、個(gè)人購(gòu)買住房涉及的契稅,按照《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》(財(cái)政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2024年第16號(hào))有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

三、對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證,不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的,根據(jù)規(guī)定實(shí)行個(gè)人所得稅核定征稅,以轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。

上述《通知》自2024年12月1日起施行。

根據(jù)政策解讀,在個(gè)人出售住房增值稅方面,深圳市取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)后,個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的,免征增值稅。個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅。

在個(gè)人購(gòu)買住房契稅方面,深圳市適用于全國(guó)統(tǒng)一的個(gè)人購(gòu)房契稅優(yōu)惠政策。11月13日,財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》。其中提出,對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女),面積為140平米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為140平米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套住房,面積為140平米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為140平米以上的,減按2%的稅率征收契稅。

在個(gè)人所得稅方面,《通知》明確,對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證,不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的,根據(jù)規(guī)定實(shí)行個(gè)人所得稅核定征稅,以轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。按照上述規(guī)定,深圳取消了個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房以轉(zhuǎn)讓收入的1.5%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額的規(guī)定。其他個(gè)人所得稅方面的政策未作調(diào)整。

對(duì)大戶型房源有明顯利好

樂(lè)有家指出,深圳普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的推出要追溯到2005年,政府出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2005〕26號(hào))。根據(jù)通知,廣東省界定了最初的享受優(yōu)惠政策普通住房的標(biāo)準(zhǔn):容積率1.0以上、套內(nèi)120平米以下或建面144平米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.44倍以下。

隨后20年時(shí)間里,深圳的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)歷經(jīng)多次調(diào)整。在此次新政前,深圳的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)為:(1)住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上;(2)單套住房套內(nèi)建筑面積120(含本數(shù))平米以下或者單套住房建筑面積144(含本數(shù))平米以下。

只要不符合上述兩者中任一條件,都屬于“非普通住宅”,尤其在福田與南山,眾多房源都屬于“豪宅”。這類房產(chǎn)此前即使購(gòu)買滿兩年也無(wú)法享受增值稅免征的優(yōu)惠,要交5個(gè)點(diǎn)的增值稅。并且非普宅所交的個(gè)稅核定征收率比普宅要高,因此被稱為“豪宅稅”。

值得一提的是,目前深圳絕大多數(shù)樓盤容積率都在1.0以上,所以“非普宅”的主要判斷點(diǎn)在于面積。深圳中原研究中心指出,2024年12月1日后,深圳不再劃分普宅、非普宅,對(duì)于大戶型房源有明顯利好,個(gè)稅、增值稅及附加稅都會(huì)有大幅度的減免。

據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì),目前深圳二手房源各面積段掛盤,90平米以下占比60%,90-140平占比27%,140平米以上占比13%。從成交數(shù)據(jù)來(lái)看,二手房90平米以下成交最火,占比62%;90-140平米占比27%,140平米以上占比11%。

樂(lè)有家研究中心還認(rèn)為,契稅與豪宅稅的接連減免,對(duì)樓市是直接利好的,主要體現(xiàn)在三點(diǎn),一是,降低交易成本,尤其是持有期超過(guò)2年的“原非普宅”交易稅費(fèi)大幅度減少,能直接降低購(gòu)房者及業(yè)主的整體負(fù)擔(dān)。

二是,利好改善需求的置業(yè)群體,賣房與買房時(shí)都能享受到政策利好,進(jìn)一步激活改善需求、豪宅需求的釋放。

三是,托舉市場(chǎng),房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)。改善客群的入市不僅影響中高端市場(chǎng),也會(huì)間接利好普通住宅的交易。同時(shí)對(duì)于新房市場(chǎng)來(lái)說(shuō),因?yàn)槲磥?lái)?yè)Q房時(shí)交易成本降低,因此中大戶型的新房也會(huì)迎來(lái)更多購(gòu)房者關(guān)注。政策對(duì)深圳樓市整體都將形成托舉,交易量的持續(xù)穩(wěn)健助力房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)。

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