對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，選擇變多了，決策也變得相對(duì)更難了，區(qū)域內(nèi)開發(fā)商資質(zhì)似乎都不差，因?yàn)槲恢枚伎康谋容^近，配套的差異性也不大。

那么，究竟應(yīng)該作何選擇呢？

從新房地圖看，明顯就能感覺(jué)到，眼下的肥西新房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)究竟有多么激烈。

土拍瘋狂！待上市項(xiàng)目扎推

僅去年一年肥西就有10宗居住地成功出讓，其中有7宗地塊集中在上派鎮(zhèn)。

而今年，肥西5月份集中推出3宗居住地，總面積達(dá)到了354.36畝。

祥生以單價(jià)1362萬(wàn)元/畝，總價(jià)14.55025億元競(jìng)得肥西縣FX202007號(hào)地塊，KK1-3-1樓面價(jià)9286.32元/平米，KK1-3-2樓面價(jià)10214.95元/平米，KK1-3-3樓面價(jià)17024.91元/平米，溢價(jià)率29.96% 。競(jìng)自持面積達(dá)11200㎡。

榮盛以1289萬(wàn)元/畝競(jìng)得位于肥西縣柏堰科技園文曲路與明珠大道交口西北角的肥西縣FX202006號(hào)，總價(jià)111923.87萬(wàn)元，樓面價(jià)9667.45元/㎡，溢價(jià)率29.94%，自持面積22000㎡。

旭輝以1008萬(wàn)元/畝競(jìng)得位于肥西縣上派鎮(zhèn)燈塔路與創(chuàng)新大道交口東南側(cè)的肥西縣FX202005號(hào)地塊，總價(jià)161985.6萬(wàn)元，樓面價(jià)8399.96元/㎡，溢價(jià)率26.00%。

隨著供地量不斷加大，肥西這兩年的樓市也相當(dāng)熱鬧。

目前來(lái)看，新房在售項(xiàng)目超過(guò)10個(gè)項(xiàng)目。

從在售產(chǎn)品類型來(lái)看，高層，洋房以及別墅都有的選，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)選擇的項(xiàng)目比較多，可挑選空間比較大。

從價(jià)格上看，城建琥珀御賓府以及兩個(gè)別墅項(xiàng)目（中國(guó)院子和美好紫蓬山），價(jià)格稍高一些，更南邊的祥源花世界和華地翡翠公園價(jià)格會(huì)較低一些，其他項(xiàng)目從均價(jià)來(lái)看，單價(jià)都基本在1.4萬(wàn)/㎡以上。

具體項(xiàng)目來(lái)看，旭輝翡翠江來(lái)和翡翠正榮府相對(duì)靠近經(jīng)開區(qū)一些。栢悅灣最靠近潭沖河濕地公園，金輝中梁優(yōu)步學(xué)府、高速時(shí)代御府以及皖投國(guó)濱世家處在肥西新開發(fā)的板塊。

到目前為止，肥西還有7個(gè)純新盤未入市。

不論是在售，還是待入市項(xiàng)目，肥西樓市呈現(xiàn)的都是遍地開花的局面。

盡管說(shuō)樓盤集中，但區(qū)域的熱度仍舊不可否認(rèn)。

一方面，盡管區(qū)域樓盤分流嚴(yán)重，紅盤依舊不缺銷量，另一方面，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)壓力已經(jīng)如此激烈的情形下，在5月份的土拍當(dāng)中，開發(fā)商仍舊在“擠破頭”的花錢買地，進(jìn)駐肥西市場(chǎng)。

面對(duì)如此多的項(xiàng)目，購(gòu)房者如何去看清每個(gè)項(xiàng)目，從容選擇呢？

總覽肥西在售的項(xiàng)目和即將入市的項(xiàng)目，大致可以分為兩大類型，剛需盤和改善盤。

對(duì)于這種分類界定，很難用量化的指標(biāo)去衡量，但是每個(gè)人都會(huì)有一個(gè)衡量的指標(biāo)。

對(duì)于非專業(yè)人士來(lái)說(shuō)，如果你能夠通過(guò)各項(xiàng)指標(biāo)分析出一個(gè)樓盤的定位，將對(duì)你的買房之路大有益處。

一般來(lái)說(shuō)，改善樓盤的居住舒適度會(huì)更高，并且改善盤不會(huì)因?yàn)槠浠径▋r(jià)略高而影響后期溢價(jià)，反而會(huì)因?yàn)闀r(shí)間的流逝，和剛需盤的差價(jià)會(huì)越拉越大。

干貨！肥西改善盤、剛需盤分析

俗話說(shuō)的好，面粉價(jià)格決定面包價(jià)格。同時(shí)，面粉質(zhì)量也決定著面包質(zhì)量。一塊地的土地指標(biāo)，基本就決定了一個(gè)樓盤是剛需基因還是改善基因。

01、土地指標(biāo)

而談到土地指標(biāo)，我們最優(yōu)先看的就是：容積率。

容積率又稱建筑面積毛密度，是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。

對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。

一般情況下，容積率越低，居住舒適度越高。

從肥西在售的項(xiàng)目來(lái)看，容積率最低的自然就是別墅產(chǎn)品。美好紫蓬山壹號(hào)容積率為1.05，中國(guó)院子萬(wàn)振紫蓬灣1.08。

而別墅項(xiàng)目也毫無(wú)疑問(wèn)的可以稱之為改善房。

城建琥珀御賓府整個(gè)項(xiàng)目比較大，產(chǎn)品類別較多，其容積率1.0＜R≤2.2。

置地栢悅灣A地塊容積率1.5，B地塊容積率1.8。

其他項(xiàng)目基本都是在2.0及以上，當(dāng)然這只是其中一項(xiàng)指標(biāo)，如果低于2.0就可以稱之為改善盤，那么華地翡翠公園容積率僅1.8，但我們的概念中，它卻屬于剛需盤。

因?yàn)?，要看他是剛需還是改善，除了看容積率之外，我們還需要看產(chǎn)品。

02、戶型面積段

一般來(lái)說(shuō)，戶型起點(diǎn)面積越高，改善氛圍越濃厚。

因?yàn)楹芏鄷r(shí)候，剛需買房對(duì)于價(jià)格非常敏感，小戶型往往會(huì)受到剛需型客戶的偏愛(ài)，而改善客戶相應(yīng)追求的則是生活氛圍，大面段的戶型則更受他們的偏愛(ài)。

再次是大戶型在小區(qū)內(nèi)所占的比例，一般大戶型越多，小區(qū)改善氛圍越強(qiáng)。

目前肥西在售的項(xiàng)目中，城建琥珀御賓府戶型區(qū)間：躍層117-129㎡；高層95-127㎡；疊墅126-190㎡。

高速時(shí)代御府戶型區(qū)間：高層103-135㎡；洋房121-151㎡。

置地栢悅灣戶型區(qū)間：95㎡-174㎡。

翡翠正榮府戶型區(qū)間：92㎡-155㎡。

金輝中梁優(yōu)步學(xué)府戶型區(qū)間：92㎡-138㎡。

旭輝翡翠江來(lái)戶型區(qū)間：97㎡-118㎡。

純新盤通和天譽(yù)戶型區(qū)間：100㎡-137㎡。

我們不以戶型的大小去衡量購(gòu)買人群，但是小戶型社區(qū)往往人多事雜，出租率高，并且交易頻繁，因此會(huì)產(chǎn)生很多不利因素，這是客觀現(xiàn)實(shí)。

對(duì)于購(gòu)房自住的人群來(lái)說(shuō)，購(gòu)買偏改善的社區(qū)，居住的舒適度會(huì)更高。但往往這類產(chǎn)品的價(jià)格也會(huì)相對(duì)高一些，迫于經(jīng)濟(jì)壓力，許多人還是會(huì)選擇相對(duì)小的戶型產(chǎn)品。

03、房屋配置

具體到房子，這個(gè)配置上分為精裝修和非精裝修。對(duì)于精裝修房子，自然是裝修標(biāo)準(zhǔn)越高越好，這點(diǎn)不再多說(shuō)。

因?yàn)榉饰髟谑垌?xiàng)目基本都是毛坯交付，我們具體講講毛坯的配置。

有人說(shuō)，毛坯還看啥配置。

對(duì)于現(xiàn)在的改善盤來(lái)說(shuō)，即便毛坯交付，入戶智能門鎖是基本配置，三層中空斷橋鋁合金系統(tǒng)窗及鋼木復(fù)合門這些都是加分項(xiàng)。

例如，置地栢悅灣贈(zèng)送戶式中央空調(diào)、空氣源熱水器，并且設(shè)計(jì)了精裝雙大堂入戶門，無(wú)疑就是在一眾毛坯交付樓盤中的加分項(xiàng)。

而剛需樓盤一般配的都是正常門鎖或者減配，如將窗戶減成雙層玻璃或采用塑鋼窗。

04、銷量人氣

很多人會(huì)將項(xiàng)目自身的銷量，作為判斷這個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的側(cè)面考量點(diǎn)，確實(shí)如此。

一般而言，銷量更好的項(xiàng)目，很難買甚至需要去搶的項(xiàng)目，往往有其過(guò)“人”之處。

但對(duì)于肥西而言，這個(gè)指標(biāo)，在我看來(lái)，不能成為絕對(duì)指標(biāo)。

原因在于，盡管說(shuō)肥西如今發(fā)展蒸蒸日上，但因?yàn)槭强h域，區(qū)域內(nèi)承載的大部分還是剛需客群。于是乎，在剛需客戶更多的情況下，總價(jià)更低的項(xiàng)目往往更受歡迎。

這也是為什么，一直以來(lái)，華地翡翠公園、祥源花世界、金輝中梁優(yōu)步學(xué)府、旭輝翡翠江來(lái)，相對(duì)而言熱度會(huì)更高一些。

需要明晰的是，這不能代表改善盤就不值得購(gòu)買。

以置地栢悅灣洋房為例，均價(jià)16237.25元/㎡，價(jià)格區(qū)間大約在166-230萬(wàn)之間。

相對(duì)來(lái)說(shuō)，總價(jià)較高，對(duì)于購(gòu)房者的資金要求會(huì)更高。

一直以來(lái)，肥西改善項(xiàng)目的去化速度會(huì)相對(duì)慢一些，其中一個(gè)很重要的原因在于，肥西區(qū)域內(nèi)的改善群體大多是本地客群。

而肥西的剛需，除了地緣性客戶，還有部分周邊區(qū)域的外溢剛需客，在接受不了高新、經(jīng)開、政務(wù)區(qū)的房?jī)r(jià)之時(shí)，轉(zhuǎn)而選擇肥西。

結(jié)語(yǔ)

在今天的分析中，其核心不在于告訴購(gòu)房者哪個(gè)項(xiàng)目能買，哪個(gè)項(xiàng)目不能買，而在于，每個(gè)購(gòu)房人應(yīng)該在購(gòu)房過(guò)程中，學(xué)會(huì)自己判斷所關(guān)注的項(xiàng)目是否適合自己。不論是改善項(xiàng)目還是剛需項(xiàng)目，適合自己的就是能買的項(xiàng)目。

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