對于購房者來說，選擇變多了，決策也變得相對更難了，區(qū)域內(nèi)開發(fā)商資質(zhì)似乎都不差，因為位置都靠的比較近，配套的差異性也不大。

那么，究竟應該作何選擇呢？

從新房地圖看，明顯就能感覺到，眼下的肥西新房市場競爭究竟有多么激烈。

土拍瘋狂！待上市項目扎推

僅去年一年肥西就有10宗居住地成功出讓，其中有7宗地塊集中在上派鎮(zhèn)。

而今年，肥西5月份集中推出3宗居住地，總面積達到了354.36畝。

祥生以單價1362萬元/畝，總價14.55025億元競得肥西縣FX202007號地塊，KK1-3-1樓面價9286.32元/平米，KK1-3-2樓面價10214.95元/平米，KK1-3-3樓面價17024.91元/平米，溢價率29.96% 。競自持面積達11200㎡。

榮盛以1289萬元/畝競得位于肥西縣柏堰科技園文曲路與明珠大道交口西北角的肥西縣FX202006號，總價111923.87萬元，樓面價9667.45元/㎡，溢價率29.94%，自持面積22000㎡。

旭輝以1008萬元/畝競得位于肥西縣上派鎮(zhèn)燈塔路與創(chuàng)新大道交口東南側(cè)的肥西縣FX202005號地塊，總價161985.6萬元，樓面價8399.96元/㎡，溢價率26.00%。

隨著供地量不斷加大，肥西這兩年的樓市也相當熱鬧。

目前來看，新房在售項目超過10個項目。

從在售產(chǎn)品類型來看，高層，洋房以及別墅都有的選，對于購房者來說選擇的項目比較多，可挑選空間比較大。

從價格上看，城建琥珀御賓府以及兩個別墅項目（中國院子和美好紫蓬山），價格稍高一些，更南邊的祥源花世界和華地翡翠公園價格會較低一些，其他項目從均價來看，單價都基本在1.4萬/㎡以上。

具體項目來看，旭輝翡翠江來和翡翠正榮府相對靠近經(jīng)開區(qū)一些。栢悅灣最靠近潭沖河濕地公園，金輝中梁優(yōu)步學府、高速時代御府以及皖投國濱世家處在肥西新開發(fā)的板塊。

到目前為止，肥西還有7個純新盤未入市。

不論是在售，還是待入市項目，肥西樓市呈現(xiàn)的都是遍地開花的局面。

盡管說樓盤集中，但區(qū)域的熱度仍舊不可否認。

一方面，盡管區(qū)域樓盤分流嚴重，紅盤依舊不缺銷量，另一方面，區(qū)域競爭壓力已經(jīng)如此激烈的情形下，在5月份的土拍當中，開發(fā)商仍舊在“擠破頭”的花錢買地，進駐肥西市場。

面對如此多的項目，購房者如何去看清每個項目，從容選擇呢？

總覽肥西在售的項目和即將入市的項目，大致可以分為兩大類型，剛需盤和改善盤。

對于這種分類界定，很難用量化的指標去衡量，但是每個人都會有一個衡量的指標。

對于非專業(yè)人士來說，如果你能夠通過各項指標分析出一個樓盤的定位，將對你的買房之路大有益處。

一般來說，改善樓盤的居住舒適度會更高，并且改善盤不會因為其基本定價略高而影響后期溢價，反而會因為時間的流逝，和剛需盤的差價會越拉越大。

干貨！肥西改善盤、剛需盤分析

俗話說的好，面粉價格決定面包價格。同時，面粉質(zhì)量也決定著面包質(zhì)量。一塊地的土地指標，基本就決定了一個樓盤是剛需基因還是改善基因。

01、土地指標

而談到土地指標，我們最優(yōu)先看的就是：容積率。

容積率又稱建筑面積毛密度，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。

對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。

一般情況下，容積率越低，居住舒適度越高。

從肥西在售的項目來看，容積率最低的自然就是別墅產(chǎn)品。美好紫蓬山壹號容積率為1.05，中國院子萬振紫蓬灣1.08。

而別墅項目也毫無疑問的可以稱之為改善房。

城建琥珀御賓府整個項目比較大，產(chǎn)品類別較多，其容積率1.0＜R≤2.2。

置地栢悅灣A地塊容積率1.5，B地塊容積率1.8。

其他項目基本都是在2.0及以上，當然這只是其中一項指標，如果低于2.0就可以稱之為改善盤，那么華地翡翠公園容積率僅1.8，但我們的概念中，它卻屬于剛需盤。

因為，要看他是剛需還是改善，除了看容積率之外，我們還需要看產(chǎn)品。

02、戶型面積段

一般來說，戶型起點面積越高，改善氛圍越濃厚。

因為很多時候，剛需買房對于價格非常敏感，小戶型往往會受到剛需型客戶的偏愛，而改善客戶相應追求的則是生活氛圍，大面段的戶型則更受他們的偏愛。

再次是大戶型在小區(qū)內(nèi)所占的比例，一般大戶型越多，小區(qū)改善氛圍越強。

目前肥西在售的項目中，城建琥珀御賓府戶型區(qū)間：躍層117-129㎡；高層95-127㎡；疊墅126-190㎡。

高速時代御府戶型區(qū)間：高層103-135㎡；洋房121-151㎡。

置地栢悅灣戶型區(qū)間：95㎡-174㎡。

翡翠正榮府戶型區(qū)間：92㎡-155㎡。

金輝中梁優(yōu)步學府戶型區(qū)間：92㎡-138㎡。

旭輝翡翠江來戶型區(qū)間：97㎡-118㎡。

純新盤通和天譽戶型區(qū)間：100㎡-137㎡。

我們不以戶型的大小去衡量購買人群，但是小戶型社區(qū)往往人多事雜，出租率高，并且交易頻繁，因此會產(chǎn)生很多不利因素，這是客觀現(xiàn)實。

對于購房自住的人群來說，購買偏改善的社區(qū)，居住的舒適度會更高。但往往這類產(chǎn)品的價格也會相對高一些，迫于經(jīng)濟壓力，許多人還是會選擇相對小的戶型產(chǎn)品。

03、房屋配置

具體到房子，這個配置上分為精裝修和非精裝修。對于精裝修房子，自然是裝修標準越高越好，這點不再多說。

因為肥西在售項目基本都是毛坯交付，我們具體講講毛坯的配置。

有人說，毛坯還看啥配置。

對于現(xiàn)在的改善盤來說，即便毛坯交付，入戶智能門鎖是基本配置，三層中空斷橋鋁合金系統(tǒng)窗及鋼木復合門這些都是加分項。

例如，置地栢悅灣贈送戶式中央空調(diào)、空氣源熱水器，并且設計了精裝雙大堂入戶門，無疑就是在一眾毛坯交付樓盤中的加分項。

而剛需樓盤一般配的都是正常門鎖或者減配，如將窗戶減成雙層玻璃或采用塑鋼窗。

04、銷量人氣

很多人會將項目自身的銷量，作為判斷這個項目價值的側(cè)面考量點，確實如此。

一般而言，銷量更好的項目，很難買甚至需要去搶的項目，往往有其過“人”之處。

但對于肥西而言，這個指標，在我看來，不能成為絕對指標。

原因在于，盡管說肥西如今發(fā)展蒸蒸日上，但因為是縣域，區(qū)域內(nèi)承載的大部分還是剛需客群。于是乎，在剛需客戶更多的情況下，總價更低的項目往往更受歡迎。

這也是為什么，一直以來，華地翡翠公園、祥源花世界、金輝中梁優(yōu)步學府、旭輝翡翠江來，相對而言熱度會更高一些。

需要明晰的是，這不能代表改善盤就不值得購買。

以置地栢悅灣洋房為例，均價16237.25元/㎡，價格區(qū)間大約在166-230萬之間。

相對來說，總價較高，對于購房者的資金要求會更高。

一直以來，肥西改善項目的去化速度會相對慢一些，其中一個很重要的原因在于，肥西區(qū)域內(nèi)的改善群體大多是本地客群。

而肥西的剛需，除了地緣性客戶，還有部分周邊區(qū)域的外溢剛需客，在接受不了高新、經(jīng)開、政務區(qū)的房價之時，轉(zhuǎn)而選擇肥西。

結(jié)語

在今天的分析中，其核心不在于告訴購房者哪個項目能買，哪個項目不能買，而在于，每個購房人應該在購房過程中，學會自己判斷所關注的項目是否適合自己。不論是改善項目還是剛需項目，適合自己的就是能買的項目。

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