圖源：圖蟲創(chuàng)意

9月4日，深圳公共資源交易中心上新了深圳今年的第三塊宅地--A219-0080，該地塊位于寶安區(qū)航城街道和福永街道、廣深公路與京港澳高速之間，居住用地部分土地面積為9.87萬平方米，起拍總價66.65億元。

根據(jù)出讓規(guī)則，A219-0080地塊不受“70/90戶型”政策限制，無配建，將按照“價高者得”的原則確定競得人，因此也無最高限價，建成后不限售價。

圖源：深圳公共資源交易中心

值得關注的是，在出讓公告中還提到了“全部現(xiàn)房銷售”的新規(guī)定，即A219-0080宗地的意向競買人須在申請競買資格時提供《關于“交房即發(fā)證”的承諾函》，承諾提供“交房即發(fā)證”服務，是對拍地模式的一次全新探索。

“此次出讓地塊包括了三類改革，即交地即交證、交房即發(fā)證、現(xiàn)房交付。這也說明該地塊的政策創(chuàng)新不是偶然的，而是具有非常清晰的改革導向，可以理解為是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要體現(xiàn)”，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進對界面新聞表示。

實際上，在此之前，深圳也曾對的“現(xiàn)房銷售”模式做出過嘗試。

一次是在2016年，當時，位于龍華區(qū)的商住用地A816-0060公開招標出讓，出讓公告中要求該地塊上建設的商業(yè)、住宅等建筑物必須在竣工并取得不動產(chǎn)權證書后才能以現(xiàn)房形式對外銷售，該地塊如今已建成為龍華的金茂府項目。

另一次是在去年8月出讓的寶中A001-0212地塊，當時地塊采取“三限雙競”的規(guī)則掛牌出讓，現(xiàn)房銷售建面競拍上限是3.5萬平方米，占住宅總建面接近一半。目前，該地塊的第一期閱臻府已經(jīng)入市，現(xiàn)房銷售的部分還未對外出售。

不過，需要注意的是，此次掛拍的A001-0212地塊實行“全部現(xiàn)房銷售”，并不意味著以后深圳土拍中的其他地塊也都按此規(guī)則進行競拍，目前還只是對于單宗地塊的探索。

自房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期后，近兩年來國內(nèi)樓市的復蘇始終不太樂觀，新房銷售的下降更加明顯。不過，市場也出現(xiàn)了新的變化，那就是購房者更加青睞于購買現(xiàn)房和二手房。

從數(shù)據(jù)來看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年1-5月，商品房期房賣了2.5億平方米，同比降幅31.0%；現(xiàn)房的銷售面積沒降反升，1-5月現(xiàn)房賣了1.1億平方米，同比增長了23.0%，二手房銷售表現(xiàn)則較為穩(wěn)定。

“當下的市場環(huán)境讓居民對期房能否交付有擔憂，而且目前買房的大部分都是剛需群體，想要買了馬上住，現(xiàn)房和二手房更能滿足這樣的需求”，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對界面新聞表示。

李宇嘉指出，目前提振市場信心是房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的關鍵，而確保新房交付就是提振信心的切入點。

2023年以來，全國新房下滑嚴重，已經(jīng)回到2012年的水平，新房如此縮量，單靠需求端政策刺激是沒有多大作用的，關鍵在于供給側(cè)改革，推進新房銷售，才能把市場的信心逐步修復。

不過，現(xiàn)房銷售模式的推行也面臨著挑戰(zhàn)。

比如，開發(fā)商要在更短的時間內(nèi)完成房屋的建設和銷售，將承擔更大的資金壓力和時間成本，這也對開發(fā)商的項目管理能力和市場預判能力提出了更高的要求。

于深圳而言，其探索這一模式有著較為充分的條件，一是目前深圳的一二手房由剛需主導，需求端的潛力很大；二是有類似深鐵、安居這樣的房企，拿地進行現(xiàn)售開發(fā)能力也很強。同時，現(xiàn)在的地價也正在回歸理性，現(xiàn)售對企業(yè)資金鏈和利潤的影響也有所減弱。

“開發(fā)商的利潤雖然會下降，但考慮到近年來新盤20%左右的去化率，如果能提振銷售規(guī)模，也會對沖利潤率的下降”，李宇嘉表示。

全國范圍來看，除深圳以外，近年來也有不少城市在推行現(xiàn)房銷售試點工作。

一線城市中如北京，在2022年第三輪集中供地的18宗土地中，有13宗都明確要求了現(xiàn)房銷售，在今年的部分土地出讓條款中，也均提到了“競現(xiàn)房銷售”規(guī)則；二線城市中，像鄭州、蘇州、合肥、西安等多個熱點城市也都在進行現(xiàn)房銷售的試點工作。

政策端，三中全會此前指出，改革房地產(chǎn)新的開發(fā)模式，主要就是“預售轉(zhuǎn)現(xiàn)售”。在8月23日國務院新聞辦公室舉行的“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會，住建部答記者提問時再次提到，有力有序推進現(xiàn)房銷售已被列為“構(gòu)建房地產(chǎn)新模式”的重點工作之一。

可以預見的是，未來房地產(chǎn)市場現(xiàn)房銷售的占比將會逐步提升，地方推進現(xiàn)房銷售試點的動作也會更加密集，但全面進入“現(xiàn)房銷售”時代仍需要時間。

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