對于房地產(chǎn)而言，2024年5月17日是歷史性的一天。5月17日，央行連發(fā)3大政策，包括首套房最低首付比例不低于15％，二套房首付比例不低于25％、下調(diào)個人住房公積金貸款利率最低至2.35％、取消全國層面商業(yè)房貸利率下限。

同日，央行、住建部等有關(guān)部門還對保障性住房工作和保交樓工作做出了指示，設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

“史詩級”重磅政策來了

約5月15日，市場上便有消息傳出，多部委成立聯(lián)合工作組，醞釀推出房地產(chǎn)重大舉措。5月17日上午，國家統(tǒng)計局發(fā)布了4月份房價數(shù)據(jù)和前4月份房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)。從數(shù)據(jù)上來看，4月份各線城市房價同環(huán)比全部下跌，前4月份商品房銷售面積和金額同比降幅均超過20％，依舊延續(xù)調(diào)整的態(tài)勢，遲遲沒有逆轉(zhuǎn)的苗頭。

在統(tǒng)計局發(fā)布了房地產(chǎn)數(shù)據(jù)之后，央行出手，等待許久的“重大舉措”揭開面紗。央行及國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)文表示，調(diào)整個人住房貸款政策，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15％，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例調(diào)整為不低于25％。在此基礎(chǔ)上，各省級分行根據(jù)城市政府調(diào)控要求，按照因城施策原則，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例下限。

除了調(diào)降首付比例之外，同日，央行還對房貸利率進(jìn)行了調(diào)整。央行方面表示，自2024年5月18日起，下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35％和2.85％，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775％和3.325％。

商貸方面，央行則發(fā)文表示，取消全國層面首套住房和二套商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限，各省級分行按照因城施策的原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢及當(dāng)?shù)卣{(diào)控需求，自主確定是否設(shè)定轄區(qū)內(nèi)各城市商業(yè)性個人住房貸款利率下限及下限水平。

同時，央行要求，銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級市場利率定價自律機制確定利率下限（如有），結(jié)合本機構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險狀況因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，央行的“三連發(fā)”政策開啟了新一輪的“救市”。

預(yù)計降首付政策會持續(xù)較長時間

“當(dāng)前首付比例和房貸利率都進(jìn)入到了歷史最低水平。”專家對《華夏時報》記者表示。2023年，部分城市也曾對首付比例進(jìn)行過調(diào)整，主流首套房首付比例最低為20％，二套房首付比例最低為30％。

58安居客研究院院長張波對《華夏時報》記者說：“降低購房門檻，尤其是降低二套房購房門檻更值得市場關(guān)注。目前，二套房市場還是以改善性需求為主。對于改善性需求的支持，此前更多的只是在稅費層面進(jìn)行優(yōu)惠，首付和利率要求都是明顯高于首套房。”

不過，張波表示，首付降低后，金融側(cè)的風(fēng)險會同步增加。值得一提的是，降低首付、提升杠桿或進(jìn)一步增加金融風(fēng)險的確是業(yè)內(nèi)外關(guān)注的重點。“但是，由于房價當(dāng)前已經(jīng)進(jìn)入低谷，后續(xù)持續(xù)下行的空間非常有限。尤其是不少城市已經(jīng)開始出現(xiàn)‘價跌量升’，也說明市場已經(jīng)處于低谷。在這一背景下，當(dāng)下購房者斷供或者棄房的可能性大大減少。降低首付政策預(yù)計會持續(xù)較長一段時間，直至房地產(chǎn)市場恢復(fù)到平穩(wěn)水平。”張波如此認(rèn)為。

目前，一線城市大多執(zhí)行首套房首付比例最低30％，二套房首付比例最低40％至50％的政策。那么，此次歷史最低首付是否也會在一線城市上演？對此，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對《華夏時報》記者說：“本次央行下調(diào)首付比例下限后，預(yù)計將有更多城市跟進(jìn)落實，一線城市也存在下調(diào)空間和預(yù)期，進(jìn)一步降低購房者置業(yè)門檻。”

記者注意到，在央行新政發(fā)布后，市場情緒十分飽滿。“微信和朋友圈都讓中介刷屏了。中介都打電話，讓周末抓緊看房，新一輪政策馬上要來，趕快出手。”一位北京潛在的購房者對《華夏時報》記者說。北京的一位置業(yè)顧問對《華夏時報》記者說：“北京執(zhí)行公積金貸款利率新政，但是否會降首付還在等通知。”

“當(dāng)前，各地要珍惜此類政策，這是購房歷史上罕見的寬松，或者說是40年房地產(chǎn)發(fā)展歷史上最寬松的一次，能級超過所有的寬松政策，是歷史級的提振，影響深遠(yuǎn)。”專家如此認(rèn)為。

保障性住房政策跟上

同日，我國還召開了保交房工作視頻會議和國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會。關(guān)于保交房，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，要從4個方面發(fā)力。其一，按照市場化、法治化原則，分類處置在建已售未交付的商品住房項目，推動項目建設(shè)交付，切實保障購房人合法權(quán)益。其二，進(jìn)一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制作用，滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求。

其三，推動消化存量商品住房。城市政府堅持以需定購，可以組織地方國有企業(yè)以合理價格收購一部分存量商品住房，用作保障性住房。其四，妥善處置盤活存量土地，目前尚未開發(fā)或已開工未竣工的存量土地，通過政府收回收購、市場流通轉(zhuǎn)讓、企業(yè)繼續(xù)開發(fā)等方式，妥善處置盤活，推動房地產(chǎn)企業(yè)緩解困難和壓降債務(wù)，促進(jìn)土地資源高效利用。

同時，央行將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導(dǎo)金融機構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配套型或配租型保障性住房。

受到“史詩級”政策的利好影響，地產(chǎn)股再度成為資本市場的寵兒。5月17日，A股房地產(chǎn)服務(wù)板塊和房地產(chǎn)開發(fā)板塊領(lǐng)漲，漲幅分別為7.05％和5.98％，兩大板塊3日漲幅則分別為16.76％和11.08％。

其中，包括綠地控股、榮安地產(chǎn)、金地集團(tuán)、萬科等在內(nèi)的多只股票漲停。港股地產(chǎn)板塊同樣領(lǐng)漲，漲幅為6.63％，景瑞控股的漲幅則達(dá)到了238.10％。

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