證券時報記者 孫璐璐 賀覺淵

5月17日，房地產(chǎn)再迎金融新政，調(diào)整個人住房貸款最低首付款比例，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限，下調(diào)各期限品種住房公積金貸款利率0.25個百分點，新設(shè)立3000億元保障性住房再貸款。政策放松力度之大超出市場預(yù)期。

專家指出，一攬子新政有利于降低居民首付負擔和成本、增強購房能力和意愿，更大程度發(fā)揮市場機制作用，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式加快轉(zhuǎn)變。新設(shè)立的保障性住房再貸款將打通市場循環(huán)，更好支持地方國企收購存量房產(chǎn)用作保障性住房。

房貸首付比例下限降至歷史低位

中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布公告稱，為適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

這是時隔八個多月，央行再度下調(diào)房貸首付比例下限。2023年8月底，央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》明確，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。也就是說，新政是在去年8月的基礎(chǔ)上，再對首套房和二套房商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例下限下調(diào)5個百分點。這也是商業(yè)性個人住房貸款首付比例的歷史低點。

在此基礎(chǔ)上，央行各省級分行、金融監(jiān)管總局各派出機構(gòu)根據(jù)城市政府調(diào)控要求，按照因城施策原則，自主確定轄區(qū)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例下限。

公積金貸款利率調(diào)降0.25個百分點

央行決定，自2024年5月18日起，下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。

公積金貸款利率的下調(diào)，是順應(yīng)此前按揭貸款利率下行后的相應(yīng)調(diào)整。根據(jù)央行2024年第一季度貨幣政策執(zhí)行報告，截至3月末，新發(fā)放的個人住房貸款加權(quán)平均利率3.69%，同比下降0.45個百分點。

記者了解到，此次公積金貸款利率不僅惠及增量，存量也會受惠，只不過實施的時間點有所不同。對于新發(fā)放的公積金貸款，5月18日就可以享受“降息”；對于存量公積金貸款，將從明年1月1日貸款重定價日起享受“降息”。

取消全國房貸利率政策下限

在取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限的同時，根據(jù)最新政策，央行各省級分行按照因城施策原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢及當?shù)卣{(diào)控要求，自主確定是否設(shè)定轄區(qū)內(nèi)各城市商業(yè)性個人住房貸款利率下限及下限水平（如有）。銀行業(yè)金融機構(gòu)則根據(jù)各省級市場利率定價自律機制確定的利率下限（如有），結(jié)合本機構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。

2022年12月30日，央行、原銀保監(jiān)會決定在階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的基礎(chǔ)上，建立新發(fā)放首套商業(yè)性個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。對評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

記者了解到，截至2024年4月末，全國343個城市中已有67個取消了首套房貸利率下限。金融機構(gòu)反映，這些城市的房貸利率下限取消后，利率會有一定下行，但市場經(jīng)充分競爭后又形成新的較穩(wěn)定的均衡水平，對當?shù)匦掳l(fā)放房貸有帶動作用。

有分析指出，取消全國層面住房貸款利率政策下限，無疑將帶動更多城市取消利率下限，個別保留當?shù)叵孪薜臒狳c城市自主定價空間也會明顯增大。據(jù)權(quán)威人士估計，政策落地后，大多數(shù)城市房貸利率可能下降0.3個至0.4個百分點；按照100萬元貸款、30年期限、等額本息還款方式計算，總利息支出可減少7萬余元。市場人士進一步測算，改善性需求住房的利息支出會減少很多。

市場人士判斷，若全國絕大部分城市取消房貸利率下限，未來房貸利率還會有明顯下降，有助于繼續(xù)釋放剛性和改善性購房需求，緩解房企回款壓力。

“此次利率調(diào)整依然體現(xiàn)了央行推動利率市場化的清晰思路，也表明央行持續(xù)推動金融機構(gòu)市場化定價能力的決心?！鄙鲜鍪袌鋈耸糠Q，未來銀行將按照市場化原則與客戶自主協(xié)商確定房貸利率水平。

瞄準已建成未出售商品房 支持盤活存量

央行明確將新設(shè)立保障性住房再貸款，規(guī)模3000億元，利率1.75%，期限1年，可以展期4次。發(fā)放對象包括國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風險自擔原則發(fā)放貸款。央行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

本次保障性住房再貸款的核心邏輯是：央行提供低成本的再貸款資金，激勵21家全國性銀行機構(gòu)按照市場化原則，向城市政府選定的地方國有企業(yè)發(fā)放貸款，支持以合理價格收購已建成未出售商品房，用作保障性住房。

新工具對收購主體、收購對象和收購用途有嚴格限定。在收購對象上，嚴格限定為房企已建成未出售的商品房；嚴格把握所收購商品房的戶型、面積標準。在收購主體上，被選定的地方國企及其所屬集團不得涉及地方政府隱性債務(wù)，不得為政府融資平臺。在收購用途上，收購的商品房用作保障性住房配售或租賃。此外，本次政策強調(diào)地方政府、房企、收購主體、銀行等皆“自愿參與”。

作為新創(chuàng)設(shè)的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，保障性住房再貸款將與此前出臺的保交樓專項借款、城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制（“白名單”機制）等政策相互配合。

市場專家分析稱，人民銀行新設(shè)立的保障性住房再貸款將與保交樓和“白名單”機制形成合力。房企出售商品房后，回籠資金可用于在建項目續(xù)建。房企回籠資金能力增強后，也有利于其更多項目滿足“白名單”條件，形成良性循環(huán)。

當前，房企要償還債務(wù)、化解風險，除了盡可能協(xié)調(diào)各渠道的融資支持，主要還是通過盤活存量資產(chǎn)化債。市場專家指出，盤活存量也是化解房地產(chǎn)風險的關(guān)鍵。在保障性住房再貸款的支持下，地方國企可以成為市面上房子的新買主，打通市場循環(huán)。

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