隨著REITs市場(chǎng)擴(kuò)容增類的加速落地，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs向前邁出重要一步。

11月26日，證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)信息顯示，華夏金茂購(gòu)物中心REIT、華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT、中金印力消費(fèi)REIT已正式獲批，并在交易所審核通過(guò)。

同時(shí)11月28日，中國(guó)金茂發(fā)布公告稱，將分拆華夏金茂購(gòu)物中心REIT在上交所獨(dú)立上市。金茂表示，分拆上市是集團(tuán)在資本運(yùn)作方面的有效嘗試，將為集團(tuán)提供持有型資產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)及上市融資平臺(tái)，進(jìn)一步強(qiáng)化集團(tuán)的資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力。

中指研究院發(fā)布《2023中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書(shū)》指出，公募REITs試點(diǎn)拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提供了多樣化的融資渠道，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)精準(zhǔn)投資、強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)能力，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目保值增值，以不動(dòng)產(chǎn)金融的助力促進(jìn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

國(guó)泰君安在研報(bào)中亦表示，這是房地產(chǎn)行業(yè)的一大突破，給房企提供了旗下投資物業(yè)的“退出”路徑，同時(shí)變相拓寬了房企融資渠道。未來(lái)會(huì)有更多的擁有投資物業(yè)的房企，從商業(yè)REITs市場(chǎng)中受益。

消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs落地步伐加快

眾所周知，近年來(lái)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)增量見(jiàn)頂，以及持續(xù)的深度調(diào)整，整個(gè)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的沖擊。在存量經(jīng)濟(jì)時(shí)代，公募REITs的發(fā)展被各方寄予厚望。

事實(shí)上，自2020年4月基礎(chǔ)公募REITs啟動(dòng)并開(kāi)始試點(diǎn)以來(lái)，監(jiān)管層就不斷釋放積極信號(hào)，推動(dòng)REITs市場(chǎng)擴(kuò)容增類的加速落地。

三年來(lái)，REITs底層資產(chǎn)已擴(kuò)展至產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、保障房、倉(cāng)儲(chǔ)物流、清潔能源、生態(tài)環(huán)保設(shè)施等領(lǐng)域。

在此背景下，以購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)等不動(dòng)產(chǎn)為底層資產(chǎn)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的呼聲越來(lái)越高。2023年消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs落地步伐加快。

其中，國(guó)家發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)先后發(fā)文，明確指出發(fā)展百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs具有流動(dòng)性較高、收益相對(duì)穩(wěn)定、安全性較強(qiáng)等特點(diǎn)，加速啟動(dòng)發(fā)行在短期、中期、長(zhǎng)期都具有重要意義。

底層資產(chǎn)+穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)是REITs長(zhǎng)期發(fā)展的基礎(chǔ)

可以看出，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推動(dòng)是眾望所歸，而優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)則是REITs長(zhǎng)期發(fā)展的基礎(chǔ)。此次獲批的三只產(chǎn)品所涉及的底層資產(chǎn)分別位于杭州、青島、長(zhǎng)沙三城的核心商圈。

其中，中金印力消費(fèi)REIT擬投資的底層資產(chǎn)為杭州西溪印象城，整體建筑面積25萬(wàn)平方米。據(jù)悉，該項(xiàng)目2013年開(kāi)業(yè)，2022年全年?duì)I業(yè)額超過(guò)35億元；2023年上半年?duì)I業(yè)額突破21億元。

華夏華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)REIT的底層資產(chǎn)為青島萬(wàn)象城，商業(yè)建面約30.1萬(wàn)平，項(xiàng)目估值達(dá)81.47億元。據(jù)悉，項(xiàng)目于2015年開(kāi)業(yè)，2016年至2022年客流量年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)7.6%，近三年來(lái)營(yíng)業(yè)收入復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)15%。

華夏金茂購(gòu)物中心REIT的底層基礎(chǔ)設(shè)施為長(zhǎng)沙覽秀城，位于中部地區(qū)首個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)湘江新區(qū)梅溪湖板塊核心商圈，建筑面積約10萬(wàn)平方米。據(jù)悉，項(xiàng)目2016年底開(kāi)業(yè)，年度客流逾1000余萬(wàn)人次，截至2023年9月末，長(zhǎng)沙覽秀城出租率達(dá)98.9%。

值得注意的是，基金招募說(shuō)明書(shū)顯示，近3年長(zhǎng)沙金茂覽秀城日均客流量年復(fù)合增長(zhǎng)率約16%，日均銷售額年復(fù)合增長(zhǎng)率超25%，運(yùn)營(yíng)凈收入復(fù)合增長(zhǎng)達(dá)55.40%，增速位于行業(yè)前列。

此外，截至今年11月，長(zhǎng)沙金茂覽秀城出租率超99%，年度新進(jìn)品牌72家，面積超9000平方米。

可以看出，3只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)。興業(yè)證券研報(bào)亦表示，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，尤其是購(gòu)物中心REITs，具有鮮明的成長(zhǎng)性特點(diǎn)。

事實(shí)上，除了底層資產(chǎn)自身的優(yōu)勢(shì)外，此次正式獲批的三只REITs的房企在運(yùn)營(yíng)管理方面也擁有強(qiáng)勁穩(wěn)健的能力。

以中國(guó)金茂為例。數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，中國(guó)金茂零售商業(yè)板塊表現(xiàn)優(yōu)異，其商業(yè)收入、銷售額和客流量分別增長(zhǎng)68%、125%、110%。

據(jù)悉，金茂商業(yè)于2013年6月正式成立，目前已擁有 “覽秀城”、“金茂匯”、“J·LIFE”三個(gè)品牌代表，且已進(jìn)入上海、南京、長(zhǎng)沙、青島、重慶、武漢、天津、杭州等13座城市，在營(yíng)及籌開(kāi)項(xiàng)目共16座。

業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步指出，在REITs市場(chǎng)發(fā)展成效常態(tài)化的趨勢(shì)下，只有自身穩(wěn)健安全的企業(yè)才能享受到更多紅利。其中，鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，相對(duì)于民企而言，央國(guó)企更具優(yōu)勢(shì)，其通過(guò)REITs可以盤(pán)活資金，甚至可以用于相關(guān)項(xiàng)目的再投資，也有助于繼續(xù)在非住宅領(lǐng)域深耕布局。

優(yōu)質(zhì)公募REITs平臺(tái)助力企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展

隨著消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的快速獲批進(jìn)一步拓寬了公募REITs底層資產(chǎn)類型， REITs產(chǎn)品的長(zhǎng)期投資價(jià)值和資產(chǎn)配置價(jià)值正得到廣大投資者的關(guān)注和認(rèn)可。

事實(shí)上，相比 2022 年末，在疫情結(jié)束以及消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 推出的影響下，投資人對(duì)零售物業(yè)投資關(guān)注度明顯提升。

華夏基金表示，作為成熟REITs市場(chǎng)最主要的類型之一，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs將促進(jìn)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施再投資，鼓勵(lì)更多的社會(huì)資本參與消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的投資，增加市場(chǎng)供給，為居民消費(fèi)提供更多、更便利、更優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)場(chǎng)景、提升消費(fèi)條件，優(yōu)化商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局；同時(shí)也幫助企業(yè)打通“投融建管退”的全鏈條，提供盤(pán)活存量資產(chǎn)的金融工具，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，助力企業(yè)進(jìn)入良性發(fā)展循環(huán)。

在此背景下，打造優(yōu)質(zhì)公募REITs平臺(tái)就顯得尤為重要。

中國(guó)金茂在公告中也表示，發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs標(biāo)志著中國(guó)金茂旗下優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)對(duì)接資本市場(chǎng)打開(kāi)了全新路徑。未來(lái)，中國(guó)金茂將持續(xù)向公募REITs平臺(tái)裝入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以資產(chǎn)盤(pán)活擴(kuò)大有效投資，加速消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)城市消費(fèi)條件優(yōu)化、消費(fèi)場(chǎng)景創(chuàng)新。

同時(shí)，就分拆上市，中國(guó)金茂表示，建議分拆及建議上市完成后，REITs將成為一個(gè)獨(dú)立的上市平臺(tái)，未來(lái)可進(jìn)一步以此平臺(tái)進(jìn)行融資以在境內(nèi)發(fā)展持有型資產(chǎn)業(yè)務(wù)；長(zhǎng)期來(lái)看，REITs可不斷置入新的成熟資產(chǎn)，公司將繼續(xù)受惠于REITs業(yè)務(wù)前景及業(yè)績(jī)；同時(shí)可以有效助力未來(lái)持有型資產(chǎn)的再投資開(kāi)發(fā)建設(shè)，形成投資、運(yùn)營(yíng)、退出的業(yè)務(wù)閉環(huán)。

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