經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 10月17日，經(jīng)濟觀察網(wǎng)獲悉，9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，內(nèi)容包含：建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等。

多個信源向經(jīng)濟觀察網(wǎng)透露，濟南、南京、合肥、寧波、蘇州、成都、西安等城市已落地“取消地價上限”這一動作，多數(shù)城市將在下一批次土地出讓文件中刪去地價上限等內(nèi)容。北京、上海等核心城市仍在研究如何調(diào)整競買規(guī)則。

一位頭部房企投資高管透露，取消地價上限，意味著土地市場回歸價高者得的時代，逐步撤除搖號、競配建、競自持、競高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案等競買規(guī)則。

10月11日，合肥土地市場網(wǎng)公布了合肥年內(nèi)第三批擬出讓宅地的清單，6宗地明確于11月2日出讓，出讓信息中只規(guī)定了起始價，未明確地價上限。

10月9日，濟南市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布補充公告，對10月中下旬即將進行的市本級兩場土拍出讓規(guī)則進行調(diào)整，恢復(fù)2017年8月前“價高者得”原則確定競得人，出讓環(huán)節(jié)不再設(shè)立最高限價。

而在9月26日，成都發(fā)文放松限購的同時，也明確了中心城區(qū)商品住宅用地實施競地價拍賣，且新出讓土地所建商品住房由企業(yè)根據(jù)市場情況自主定價，即競地價+取消商品房限價。

2021年3月，在自然資源部牽頭下，全國22個主要城市的住宅用地實施“集中掛牌、集中出讓”的雙集中供地。同年3月底，北京在第一批次宅地掛牌文件中，首次公布了土地合理上限價格，一般設(shè)置溢價率上限為15%。

地價封頂后，近兩年多的時間里，北京持續(xù)更新土地出讓環(huán)節(jié)的“政策工具”：地價觸頂后，轉(zhuǎn)為競建公租房面積上限、競政府持有產(chǎn)權(quán)份額，或投報高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案，或競超低能耗建筑面積，或競現(xiàn)房銷售面積等。

一位央企華中區(qū)域投資負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，北京并非首創(chuàng)設(shè)置地價上限的城市，早在2017年前后，很多城市便默許整體土地溢價率不超過15%的隱性紅線，但這并非明令禁止高溢價地塊產(chǎn)生，個別地塊溢價率高達(dá)50%的情況仍時有發(fā)生。

直到2021年8月，自然資源部給集中供地城市提出四點要求：

一是參加宅地競拍企業(yè)需具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；

二是加強對房地產(chǎn)企業(yè)購地資金的來源審查；

三是單宗地溢價率不得超過15%，絕不允許通過提高起拍價格調(diào)整溢價率，否則將嚴(yán)肅公開處理，嚴(yán)控城市樓面地價新高；

四是在達(dá)到地價或溢價率上限的時候，不得以競配建等方式增加實際地價，可通過一次性合理報價、搖號、競更高更優(yōu)品質(zhì)建設(shè)方案等方式確定競得人。

至此，越來越多城市選擇“地價觸頂+搖號”方式出讓地塊。

在土拍遇冷及分化加劇的背景下，眾多城市的土地部門需要研究和制定更適合當(dāng)下土拍市場的規(guī)則。

例如，如果取消搖號和地價上限，回歸到價高者得的時代，會否推高地價？商品房銷售限價是否取消？若房地價差縮小，開發(fā)商利潤被壓縮，會否影響后續(xù)的產(chǎn)品品質(zhì)？沒有了地價上限，還意味著競現(xiàn)房面積、競高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案等從此退出江湖……這是一位東部城市規(guī)自部門人士正思考的問題，他們正緊盯一線城市是否跟進“取消地價上限”，再調(diào)整所在城市的土拍規(guī)則。

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