突破22000套！北京二手房“網(wǎng)簽過熱”的真相

來源：智能家居時間：2023-04-02 12:20

繼1、2月連續(xù)反彈后，北京二手房的網(wǎng)簽數(shù)在3月迎來全面爆發(fā)。純住宅22192套的成交量也成功進入數(shù)據(jù)上“比較過熱”的區(qū)間?？紤]到二手房交易的數(shù)據(jù)滯后性特點，當下這種“網(wǎng)簽過熱”是否可以持續(xù)？真實的市場又是怎樣的？買賣雙方包括機構(gòu)在這樣的市場中又應(yīng)該注意什么？

“網(wǎng)簽數(shù)據(jù)平均滯后42天”

趕在3月的最后一天，孫翔與賣家敲定了1070萬的價格，原本還可以再往下談10萬，但孫翔咬死的一條附加條款——必須在4月25日前完成過戶，否則交易終止，讓賣家在簽合同的一瞬間又反咬了10萬元。

這是一套北京西城德勝片區(qū)的70平方米小三居。

對于孫翔的這步“折騰”，身邊親近的朋友反復勸說，因為他原本賣掉的那套小兩居同樣是位于西城區(qū)，只不過白紙坊的教育配套確實跟家長們眼中的塔尖區(qū)域——德勝有差距的，“但好歹是西城，能差到哪兒去”。

但孫翔堅持“能力范圍內(nèi)，給女兒最好的”?！捌鋵嵨乙仓澜衲旰芸赡苁墙逃鐑r的最高峰，特別是這種老破小，但如果不買，可能我會更后悔?！弊寣O翔下定決心的，還有這個三居室的戶型設(shè)計。在他看來，無論是經(jīng)歷疫情對于多一間屋子的深刻體會，還是將來孩子上學后，老人偶爾過來搭把手的實用主義，三居室在這個區(qū)域都是極佳的配置。

恰恰有了和孫翔一樣的需求集中釋放，讓北京的二手房在剛剛過去的三月里網(wǎng)簽量首次站到2萬+之上：來自機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，三月北京市二手住宅網(wǎng)簽量為22192套，環(huán)比、同比均有一定增幅。

按照傳統(tǒng)的判斷，北京的二手房月成交量在1.2萬套到1.7萬套之間，是屬于市場比較正常的狀態(tài)，不熱但也不冷。如果低于這個數(shù)值，特別是月成交量低于1萬套時，可以定義為市場比較冷的狀態(tài)。如果高于這個數(shù)值，特別是月成交量高于2萬套時，可以定義為市場比較熱的狀態(tài)。

對于3月的數(shù)據(jù)，多家機構(gòu)給出的判斷均為“由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對滯后，無法及時反映真實市場情況，導致本月網(wǎng)簽走勢與實際成交走勢背離明顯”。

“我們內(nèi)部對自去年年底放開后的成交有個平均值——42天，是買賣雙方在門店里談好價格、簽好草簽合同到網(wǎng)簽的時間。”許放（化名）是某頭部中介機構(gòu)信息部的負責人，談到3月二手房突破2萬套的數(shù)據(jù)，他給出了“這是春節(jié)前后一個月的市場反映到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上而已”的判斷，而現(xiàn)在門店成交的真實情況要比這個冷一些。

從1200萬到1050萬，定了房的賣家急了

對于許放口中的“冷一些”，北京鏈家研究院分析師冷會給出了更為直觀的解釋：從北京鏈家實際簽約情況看，3月二手住房交易量較上月小幅下滑，成交節(jié)奏有所放緩，最近一周成交量已基本回落至常態(tài)時期水平。節(jié)后市場熱度較高的原因主要是大量積壓需求集中釋放，隨著時間的推移，市場逐步出清，交易節(jié)奏隨之下降，屬于正?，F(xiàn)象?！傲硗庑枰f明一點，雖然當前市場較前期有所降溫，但仍處于較好時期水平，總體走勢平穩(wěn)?！崩鋾娬{(diào)。

盡管處于較好的時期，但對于著急賣房的小業(yè)主，和奔波在一線帶看的經(jīng)紀人，寒意卻已經(jīng)能感受到了。

陳瑾位于東城區(qū)安定門附近的次新房已經(jīng)從1200萬降至1099萬，這是這個小區(qū)最好的戶型，89平方米東南朝向兩居室，教育配套屬于和平里片區(qū)，用她的經(jīng)紀人韓維維的話說，這個戶型過去三年平均一年才出一套，但今年一下就出了三套。

因為春節(jié)前已經(jīng)定了置換的房子，陳瑾沒有與小區(qū)內(nèi)其他兩套一樣高報試水，而是在春節(jié)后直接將價格降至1099萬元?！皠傞_始帶看量特別大，還有來兩次、三次的，但最近一下子看房的就少了?！标愯倪@種感受，韓維維給出了更為明確的時間節(jié)點——從3月12日以后的那周開始，她服務(wù)的片區(qū)帶看量迅速降低。

考慮到自己已經(jīng)預定了要買的房子，陳瑾讓韓維維給之前重復看房的幾戶買家發(fā)去了信息：“如果付款方式好，可以接受1050萬元?！倍荒昵靶^(qū)內(nèi)同戶型、西南朝向的商品房售價是1000萬元，陳瑾的這套是二類經(jīng)適房。但發(fā)出去的信息，并沒有收到任何反饋。

對于這樣一種報價，多家頭部機構(gòu)均認為“賣家急迫的心理和當前市場轉(zhuǎn)涼”是主要原因。但鏈家提供給北京商報記者的信息也顯示，價格方面，3月外圍城區(qū)成交占比明顯回落，中心城區(qū)成交占比相應(yīng)提升，因此全市成交均價有小幅結(jié)構(gòu)性上漲。從各區(qū)價格走勢看，多數(shù)城區(qū)價格走勢平穩(wěn)，局部地區(qū)受短期的供需關(guān)系緊張影響價格有所上漲，但其持續(xù)性有待觀察。

高位盤整與激烈博弈

談及四月以及整個二季度甚至全年的市場，多家機構(gòu)直言“看不了那么遠”，核心還是看政策走勢。

在麥田房產(chǎn)看來，當前市場是市場需求短時間集中釋放、房東預期上漲后的正常表現(xiàn)，預計四月份北京二手房市場將進入高位盤整階段，房東和客戶對于價格的博弈會更加激烈的同時，成交量將有一定的回調(diào)。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅也指出，市場的下行是有預期的，因為北京到目前并沒有出臺任何的調(diào)控政策來放寬市場，就是對市場的限制性措施加以松綁。包括去年城六區(qū)老年家庭定向解除認房又認貸，實際上也并沒有執(zhí)行。所以其實現(xiàn)在北京唯一執(zhí)行寬松政策，就是財政部在去年頒布的“賣一買一”退稅政策，但影響的家庭數(shù)量有限，而且還是全國性的政策。

“目前的市場保持著一個全國最嚴的尺度，沒有給出任何放松的信號。如此背景下，市場在春節(jié)前后的這種上行，更多是疫情解除后，前期大量積累需求的集中釋放，包括部分買房家庭可能對于未來市場抱有一個相對積極的判斷，所以才有了抓緊買房的動作，但實際上并不具備持續(xù)性?！惫惴Q。

包括郭毅在內(nèi)的多位分析師直言，如果下行的幅度是平穩(wěn)過渡，那么可能市場也就是“穩(wěn)中有降”，大家對于未來的預期相對悲觀。但如果下行趨勢持續(xù)，影響到購房者的心態(tài)，由理性轉(zhuǎn)向悲觀，預期落空后，導致市場整體“消沉”，未來調(diào)整起來也會更加艱難。為此她呼吁在當前市場下，買賣雙方已經(jīng)進入到一個理性的狀態(tài)，這個時候給一些寬松信號，反而可能對于市場健康發(fā)展會有一個更好的促進作用。

北京商報記者王寅浩

（責任編輯：劉暢）