住宅70年土地證到期了該怎么辦？這個(gè)懸而未決的問(wèn)題終于隨著民法典在十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議上表決通過(guò)而有了解決的方向。

根據(jù)民法典，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。

不過(guò)，這僅是原則性規(guī)定。對(duì)于如何自動(dòng)續(xù)期？需不需要交費(fèi)？要交多少錢(qián)？還需依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。從目前來(lái)看，住宅70年土地證到期的靴子只落了半只。為此，業(yè)內(nèi)人士呼吁相關(guān)法律法規(guī)盡快同步跟進(jìn)，更有專(zhuān)家提出“以稅代費(fèi)”的解決之道。

是否無(wú)償續(xù)期依照法律、行政法規(guī)確定

住宅建設(shè)用地使用權(quán)是一個(gè)有期限的用益物權(quán)，存在到期后的續(xù)期問(wèn)題，因此，住宅土地證70年后的續(xù)期一直備受關(guān)注，民法典物權(quán)編給出了原則性規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。

作為民法總則制定的參與人，也是制定民法各單行法、民法典各分編草案的主要參與人，中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授、中國(guó)民法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)楊立新解釋稱(chēng)，從目前來(lái)看，未滿70年，而使用權(quán)到期的住宅可以自動(dòng)續(xù)期，不存交費(fèi)的問(wèn)題。而超過(guò)70年的建筑如何續(xù)期，民法典物權(quán)編給出了原則性規(guī)定，細(xì)節(jié)將交給后續(xù)的法律、行政法規(guī)去解決。

在70年土地使用權(quán)到期的相關(guān)法律、行政法規(guī)方面，中國(guó)法學(xué)會(huì)民法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)政法大學(xué)民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院原院長(zhǎng)王衛(wèi)國(guó)此前接受新京報(bào)采訪時(shí)介紹說(shuō)，1990年國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》提到，居住用地使用權(quán)出讓最高年限是70年。1994年的城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，70年的土地使用權(quán)到期時(shí)，使用者需提前一年申請(qǐng)續(xù)期，否則國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)。到了2005年，物權(quán)法又規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，自動(dòng)續(xù)期。

對(duì)于上面的不同表述，王衛(wèi)國(guó)表示，不同時(shí)間制定的法律法規(guī)等，對(duì)問(wèn)題的認(rèn)識(shí)存在歷史局限性。這使得各部法律間存在不統(tǒng)一、甚至相互抵觸的情況。在法律碎片化的情況下，人們了解法律、適用法律存在不便。因此要通過(guò)法典的方式，對(duì)長(zhǎng)期形成的法律資源梳理、整合，統(tǒng)一起來(lái)，

目前，關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是《物權(quán)法》第一百四十九條。規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。此類(lèi)土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

通過(guò)梳理上述政策可以看出，住宅70年土地證到期后怎么辦？仍然缺乏相關(guān)操作細(xì)則。“自動(dòng)續(xù)期”如何操作？續(xù)期是否繳費(fèi)？如何繳費(fèi)？為此，業(yè)內(nèi)人士呼吁相關(guān)法律法規(guī)盡快同步跟進(jìn)完善。

對(duì)此，北京市社會(huì)科學(xué)院國(guó)際交流中心負(fù)責(zé)人、法治研究中心主任韓忠亮教授認(rèn)為，民法典僅給出的原則性的規(guī)定是給后續(xù)相關(guān)法律、行政法規(guī)留有空間。從目前來(lái)看，是希望等相關(guān)法律或行政法規(guī)成熟后再處理。根據(jù)民法典，對(duì)于住宅70年土地證到期后自動(dòng)續(xù)期這一說(shuō)法引起兩種不同理解，一種是通過(guò)收取費(fèi)用來(lái)續(xù)期，另一種是無(wú)償續(xù)期。

溫州用過(guò)渡性辦法解決土地證到期問(wèn)題

中國(guó)房改從1998年開(kāi)始，目前絕大多住房還遠(yuǎn)未到期，沒(méi)有涉及土地證到期這一問(wèn)題，這也為后續(xù)法律、行政法規(guī)的制定提供了時(shí)間。

不過(guò)，早在2016年4月，浙江溫州部分20年的住宅土地使用權(quán)到期，市民在辦理交易時(shí)被告知土地續(xù)期需幾十萬(wàn)手續(xù)費(fèi)，當(dāng)時(shí)引起一片嘩然。也是從那時(shí)起，土地證到期問(wèn)題才引起重視。

雖然物權(quán)法規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿自動(dòng)續(xù)期，但是并沒(méi)有給出一個(gè)具體可操作的細(xì)則，這樣的不確定性令當(dāng)時(shí)一些業(yè)主產(chǎn)生恐慌情緒，尤其是手上持有房產(chǎn)的人，擔(dān)心70年產(chǎn)權(quán)大限續(xù)期收費(fèi)問(wèn)題，而續(xù)費(fèi)的多少可能影響市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。

于是在2016年11月，中共中央國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見(jiàn)》，提出要研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長(zhǎng)久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。

而在當(dāng)時(shí)，為了解決溫州市住宅土地使用權(quán)20年到期問(wèn)題，國(guó)土資源部、浙江省國(guó)土資源廳組成聯(lián)合調(diào)研組赴浙江省進(jìn)行調(diào)研。并在2016年12月給出了處理結(jié)果，采取“兩不一正?！钡倪^(guò)渡性辦法處理。也就是“不需要提出續(xù)期申請(qǐng)，不收取費(fèi)用，正常辦理交易和登記手續(xù)”，涉及“土地使用期限”，仍填寫(xiě)該住宅建設(shè)用地使用權(quán)的原起始日期和到期日期。

對(duì)于上述的處理辦法，國(guó)土資源部還表示，主要考慮便民利民，在相關(guān)法律安排出臺(tái)前，由地方根據(jù)本地實(shí)際先解決一些群眾當(dāng)前面臨的住房不能過(guò)戶等實(shí)際問(wèn)題，來(lái)維護(hù)群眾的權(quán)益，解決行政管理部門(mén)在房地產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)登記等工作中遇到的操作難題。

發(fā)生過(guò)相似事件的城市還包括深圳、青島。早在2006年深圳就出現(xiàn)商業(yè)用地20年使用權(quán)到期的事情。為此，2004年，深圳在《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》中明確，未超過(guò)國(guó)家規(guī)定最高年限的土地，續(xù)期時(shí)補(bǔ)交地價(jià)款，數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%。

專(zhuān)家建議：住宅70年后“以稅代費(fèi)”續(xù)期

溫州及深圳的案例僅限于未超過(guò)國(guó)家規(guī)定的最高年限的土地，由于各個(gè)地方的情況不同，土地使用性質(zhì)不同，解決的辦法也不同。但是圍繞住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后的自動(dòng)續(xù)期，仍有一串問(wèn)題待解。

事實(shí)上，自動(dòng)續(xù)期是否應(yīng)該交費(fèi)？怎么交？觀點(diǎn)不一。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，土地出讓金制是一次性收取，如果續(xù)期以后再續(xù)費(fèi)，對(duì)于老百姓不公平。而對(duì)于土地使用權(quán)到期后，如果續(xù)期需要收取費(fèi)用，有人提出不能按照現(xiàn)行的地價(jià)來(lái)補(bǔ)交當(dāng)時(shí)的地價(jià)。還有觀點(diǎn)認(rèn)為，按20年期限收取的土地出讓金，而到期后免費(fèi)續(xù)期到70年，對(duì)于交納70年土地出讓金的人來(lái)說(shuō)又不公平。

“這不僅僅是法律問(wèn)題，更是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，要考慮到國(guó)家的財(cái)政收入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)、居民的房屋擁有率等諸多因素。”蘇州大學(xué)王健法學(xué)院教授、副院長(zhǎng)程雪陽(yáng)在接受媒體采訪時(shí)建議，必須分類(lèi)處理，比如一定面積（比如50平方米或60平方米的面積）的住宅應(yīng)自動(dòng)無(wú)償續(xù)期70年。

韓忠亮則表示，可以采用“舊房老辦法，新房新辦法”，對(duì)于新房可以考慮借助國(guó)際經(jīng)驗(yàn)。目前，部分國(guó)家是通過(guò)收取階梯稅費(fèi)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)房屋持續(xù)使用的問(wèn)題。使用多少年就交多少年的稅費(fèi)。這樣就不存在續(xù)期以及續(xù)費(fèi)的問(wèn)題。同時(shí)，可以保證房屋的居住屬性，防止炒作。

楊立新則對(duì)不同情況給出了不同的建議。他表示，不夠70年的，到期后必須都續(xù)期到70年；70年到期后自動(dòng)續(xù)期，相當(dāng)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)是一個(gè)無(wú)期限的物權(quán)，即一次取得永久使用，國(guó)家不必每次續(xù)期每次都收費(fèi)；而到期后經(jīng)過(guò)自動(dòng)續(xù)期變成永久性建設(shè)用地使用權(quán)之后，應(yīng)當(dāng)確定使用權(quán)人與國(guó)家所有權(quán)人之間的關(guān)系，可以考慮收取必要而不過(guò)高的稅金，采用以稅代費(fèi)的處理方法，但這應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)立法機(jī)關(guān)立法決定。

暫時(shí)來(lái)看，住宅70年到期后事宜并非燃眉之急，相關(guān)的法律、行政法規(guī)仍在醞釀階段。但其對(duì)于住宅市場(chǎng)的潛在影響時(shí)刻存在著，也牽掛著所有房屋所有權(quán)人。

來(lái)源：新京報(bào)

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