??近日，有媒體報道稱北京掛牌漲價房源量猛增。

??該媒體表示，疫情優(yōu)化政策公布后次日，北京市24小時內(nèi)的漲價房源量成為當(dāng)月最高，單日漲價房源量129套，環(huán)比前一天上漲76.7%。

??對此，我們特意查詢了北京二手房市場2022年第50周（12.5-12.11）成交情況，數(shù)據(jù)顯示，2022年12月5日至11日，北京二手房成交面積15.95萬平方米，較第49周（11.28-12.4）環(huán)比上升1%，同比下降42%，較年內(nèi)周平均下跌36%。

??2022年至今，北京二手房成交均價由增轉(zhuǎn)降，購房者向新房市場流動，目前北京二手房成交已較此前高點第40周（38.1萬平方米）腰斬。

??由此看來，目前北京二手房掛牌房源量增加的現(xiàn)象，一方面是前期壓抑的需求集中爆發(fā)，另外一方面則可能是受北京改善人群“賣一買一”推動，這些房源掛牌后最終能否推動市場成交，還有待觀察。

??近日，媒體報道稱，疫情優(yōu)化政策公布后次日，北京24小時內(nèi)的漲價房源量成當(dāng)月最高，12月7日，北京二手房漲價房源量129套，環(huán)比前一天上漲76.7%。

??2022年12月8日，據(jù)華夏時報記者獲悉，北京市海淀區(qū)五棵松金溝河2號院一套建于1979年的兩居室24小時內(nèi)漲價10萬，漲價后總價440萬。北京市朝陽新城二區(qū)一套面積58平米的一居室，24小時內(nèi)漲價20萬，漲價后總價280萬。北京市西城區(qū)廣安門外樂城小區(qū)一套精裝修兩居室24小時內(nèi)漲價55萬，漲價后950萬。

??在北京二手房掛牌量、價猛增的同時，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年第50周，即12月5日至11日期間，北京二手房成交面積15.95萬平方米，較上周環(huán)比上升1%，同比下降42%，較年內(nèi)周平均下跌36%。

??事實上，自金融新政后，北京市場購房者向新房市場回流趨勢明顯，二手房市場雖然近幾周略有波動但整體呈現(xiàn)規(guī)模下降趨勢，目前已較此前高點第40周（38.1萬平方米）腰斬。

??若與2022年9月北京二手房交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理通知相比，此次疫情優(yōu)化政策所帶來的成交影響較小。

??2022年9月23日，北京市住建委和北京市規(guī)自委印發(fā)《關(guān)于試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理的通知》，“連環(huán)單”是指在同一時期內(nèi)，購房家庭先出售名下住房，再次購買住房的交易業(yè)務(wù)。

??此前二手房買賣時，家庭一般要在賣出名下住房并辦理轉(zhuǎn)移登記后，才能騰出資格購買下一處住房，交易周期較長。

??根據(jù)試行政策，納入“連環(huán)單”業(yè)務(wù)的購房家庭，其賣出住房網(wǎng)上簽約后，即可視同該套住房“暫時”轉(zhuǎn)出，進行買入房屋的購房資格審核，待完成買入住房的網(wǎng)簽后，可一并辦理賣出、買入房屋的貸款、繳稅、登記業(yè)務(wù)。

??在“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理通知發(fā)布后，2022年第39周（9.19-9.25），北京二手房成交升至32萬平方米，環(huán)比增長29%。第40周，北京二手房成交進一步提升至38萬平方米，創(chuàng)年內(nèi)單周新高。

??與賣家掛牌相比，二手房買方對市場感知更敏銳。悲觀觀望下北京二手房實際成交呈現(xiàn)量價齊降的趨勢。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年起北京二手房房價進入下降區(qū)間，截至2022年11月，北京二手房成交均價30471元/平方米，同環(huán)比轉(zhuǎn)正，但總體仍在低位。

??事實上，二手房掛牌量與市場情況并不能劃等號。2022年6月，上海也曾出現(xiàn)過二手房掛牌量價猛增的情況。這主要是受之前壓抑的需求集中爆發(fā)影響，另外一方面，高價掛牌也在一定程度上反應(yīng)業(yè)主的心態(tài)，疫情在一定程度上加速了他們出貨的決策，價格是一種對市場的試探。

??如今北京二手房市場出現(xiàn)掛牌房源量價齊漲的現(xiàn)象，也主要是受疫情優(yōu)化政策后二手房業(yè)主的信心提升，以及在近期系列利好政策下，對后市的看好。

??至于最終能否成交，還需要一段時間的觀察。

??一直以來，北京都有著龐大的二手房交易市場。

??對比全國來看，2018年以來北京商品住宅年均供給量不及7萬套，每年至多只有0.77%的家庭能夠買到新建商品住宅。這也導(dǎo)致了目前北京居住在自購新房中的家庭戶僅有17%，其余有產(chǎn)權(quán)的家庭戶都居住在二手房、經(jīng)適房等住宅內(nèi)。

??就居住現(xiàn)狀而言，北京目前人均住房面積為34.9平方米，僅為全國平均的八成左右。若按照全國人均住房面積的一半水平來篩選住房緊張的家庭數(shù)量，北京有185萬戶家庭人均住房面積不足20平方米。

??這就使得北京的改善需求一直巨大，2021年二手房成交規(guī)模已經(jīng)達到了新房成交規(guī)模的兩倍。

??限于嚴苛的購房及落戶政策，北京的購房主力還是35歲以下的年輕家庭，并且以已婚育家庭為主。這部分人群最為青睞的是110-140平方米的中大戶型產(chǎn)品，其次是70-90平方米的剛需產(chǎn)品。

??我們認為，現(xiàn)階段整個行業(yè)下行壓力巨大，各大城市成交都明顯下滑，隨著市場信心的恢復(fù)，市場修復(fù)后，未來北京這些大量的剛需及改善需求將推動整個市場穩(wěn)定增長。

??從2022年至今北京二手房的成交整體情況來看，北京的實際成交量價都處低位。這一方面是受整體行業(yè)下行影響，另外一方面也是因為在“一二手倒掛”下，北京市場購房者向新房市場流動。

??從具體的月度走勢來看，2022年9月北京二手房交易成出現(xiàn)過一定的拉升，這主要是受北京“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理通知影響，這說明目前北京二手房市場“賣一買一”的改善人群占比仍較高。

??目前來看，一線城市當(dāng)前均未出臺強力救市措施，僅局部城市邊緣區(qū)域落戶購房有所松動，若限制性政策松綁，整體房價便存在反彈的可能。

??對于剛需及剛改來說，當(dāng)前確實是一個不錯的入手良機。

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