??10月25日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的9月份全國(guó)70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，新房和二手房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量仍在增加，這其中，南京也是其中之一。作為地處長(zhǎng)三角區(qū)域中心的省會(huì)城市，南京房?jī)r(jià)曾在2015年至2021年實(shí)現(xiàn)5年增長(zhǎng)，其中5年漲幅超29%，在眾多城市中表現(xiàn)突出。并且自2016年4月“限價(jià)令”執(zhí)行，南京新房和二手房?jī)r(jià)在價(jià)格走高的同時(shí)出現(xiàn)了一二手房“價(jià)格倒掛”。

??據(jù)南京房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)一位人士介紹，2016年南京樓市最熱的區(qū)域河西南和河西中板塊，新房申報(bào)價(jià)格分別不超過(guò)3.5萬(wàn)元和4.5萬(wàn)元/平方米，然而彼時(shí)板塊內(nèi)的二手房報(bào)價(jià)已經(jīng)達(dá)到5萬(wàn)~6萬(wàn)元/平方米。嚴(yán)重的一二手房“價(jià)格倒掛”吸引了大量投資者和買房人群，引發(fā)南京樓市盛況頻出，尤其2017年“上萬(wàn)人涌入南京河西搶房”，有人為了搶到房號(hào)，連夜打地鋪排隊(duì)，令業(yè)界印象深刻。

??但2021年下半年起，南京樓市開(kāi)始轉(zhuǎn)冷。2022年前三季度，南京全市二手房成交量5.87萬(wàn)套（含高淳、溧水），同比下滑38.3%；二手房?jī)r(jià)格也逐漸波動(dòng)，截至2022年第三季度末，南京市二手房成交均價(jià)回落至3.2萬(wàn)元/平方米；相比之下，南京新建商品住宅價(jià)格連續(xù)12個(gè)月環(huán)比上漲，新房?jī)r(jià)格較為堅(jiān)挺，標(biāo)志著南京樓市“一二手房?jī)r(jià)倒掛”的行情逐步走向終結(jié)。

??克而瑞南京機(jī)構(gòu)的高級(jí)分析師桂軒介紹，目前南京市場(chǎng)除了河西板塊部分項(xiàng)目外，基本已經(jīng)沒(méi)有一二手房“價(jià)格倒掛”的情況。

??而伴隨一二手房“價(jià)格倒掛”行情的結(jié)束，南京“炒房客”處境如何、普通購(gòu)房者預(yù)期怎樣變化？從南京典型板塊江北核心區(qū)和河西南板塊的市場(chǎng)變化中，可以管中窺豹。

??南京河西南：二手房量?jī)r(jià)齊跌 賣房大概率虧損

??一直以來(lái)，河西南板塊是南京樓市出名的一二手“價(jià)格倒掛”區(qū)域，也一度吸引了大量“炒房客”。

??在河西南板塊多家中介門店，一名中介門店的人員介紹，以前購(gòu)房者買房，短期內(nèi)交易后每平方米可以賺取3000元~5000元的溢價(jià)，但現(xiàn)在賣房多是虧的?！罢麄€(gè)河西南板塊的二手房均價(jià)已經(jīng)從6.5萬(wàn)元/平方米降到了4.8萬(wàn)元/平方米?！?/p>

??據(jù)悉，南京河西南板塊內(nèi)的8個(gè)改善型項(xiàng)目因?yàn)殚_(kāi)盤時(shí)間相近，在河西南被稱為“星八客”，價(jià)量均出現(xiàn)了不同程度回落。

??上述中介告訴表示，包括“星八客”在內(nèi)，整個(gè)河西南共有9個(gè)“次新房”小區(qū)，今年前7個(gè)月只成交了165套，相比去年同期減少了61.4%。

??與此同時(shí)，各小區(qū)的二手房?jī)r(jià)格也在不斷被刷低。

??以降幅最大的是世茂海峽城為例，小區(qū)附近中介表示，河西南熱度最高時(shí)，海峽城小戶型的單價(jià)直逼6萬(wàn)元/平方米，價(jià)格翻了近3倍，但今年世茂海峽城一套房源單價(jià)僅有4.78萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下了該小區(qū)的2年內(nèi)的歷史新低。

??“星八客”之一的招商雍和府，原先138平方米房源單套總價(jià)達(dá)到620萬(wàn)元，2021年時(shí)單價(jià)最高達(dá)到6.5萬(wàn)元/平方米，目前該房源單價(jià)僅4.49萬(wàn)元/平方米，總價(jià)也一路降至620萬(wàn)元，降了180萬(wàn)元，相當(dāng)于一套小型剛需房的總價(jià)。

??當(dāng)時(shí)河西南很多小區(qū)的成交單價(jià)都在6.5萬(wàn)元/平方米之上，有的房源甚至能賣到7萬(wàn)元/平方米。與此同時(shí)，今年度過(guò)限售期限可以在二手市場(chǎng)交易的海珀濱江、正榮濱江紫闕、天鵝堡等樓盤，普遍報(bào)價(jià)在6萬(wàn)元/平方米以上，但因?yàn)榭們r(jià)高、稅費(fèi)多，成交較少。

??我愛(ài)我家河西南片區(qū)門店負(fù)責(zé)人表示，從去年到今年，河西南二手房?jī)r(jià)全面普降，小戶型每套降價(jià)在幾十萬(wàn)元到一百萬(wàn)元不等，大戶型降得更多。

??江北核心區(qū)：一二手房齊降 房?jī)r(jià)神話破滅

??南京江北核心區(qū)板塊是南京三級(jí)板塊的代表，也是之前“炒房客”最集中的區(qū)域，高峰時(shí)期，購(gòu)房者比例中，投資客超過(guò)30%以上。

??2017年江北核心區(qū)確立之初，區(qū)域內(nèi)新房均價(jià)一度高達(dá)2.8萬(wàn)~3萬(wàn)元/平方米；2019年區(qū)域純新盤均價(jià)紛紛突破3萬(wàn)元/平方米。

??2020年江北核心區(qū)域成為南京最熱門板塊之一，當(dāng)年，區(qū)域內(nèi)有9盤在入市時(shí)經(jīng)歷“萬(wàn)人搖號(hào)”，買房人數(shù)屢創(chuàng)新高。我愛(ài)我家江北新區(qū)店長(zhǎng)劉明介紹，當(dāng)時(shí)要在江北核心區(qū)買房完全靠搶。

??隨之江北核心區(qū)的新房?jī)r(jià)格一路上揚(yáng)，從2020年到2022年。揚(yáng)子江金茂悅報(bào)價(jià)從首次開(kāi)盤的29840元/平方米漲到了31800元/平方米、花語(yǔ)熙岸府報(bào)價(jià)從32696元漲到了33600元/平方米，卓越大江的均價(jià)一度達(dá)到36000元/平方米，核心區(qū)新房房?jī)r(jià)達(dá)到了史無(wú)（更多政策，請(qǐng)查閱中房網(wǎng) www.fangchan.com）前例的高度。

??這一情況在2021年開(kāi)始出現(xiàn)，江北核心區(qū)一些新項(xiàng)目的開(kāi)盤報(bào)名人數(shù)低于實(shí)際推新量，樓市明顯降溫，萬(wàn)人搖號(hào)的景象已經(jīng)消失。隨之而來(lái)的是一些項(xiàng)目的首付也從原來(lái)的8成一路下探，裝修包也不再?gòu)?qiáng)制購(gòu)買，種種跡象表明，這里的市場(chǎng)熱度已經(jīng)降低。

??10月21日，在江北核心區(qū)板塊內(nèi)幾家中介門店內(nèi)，可以注意到區(qū)域內(nèi)的二手房源掛牌量較大，平均一個(gè)小區(qū)的掛牌量可以達(dá)到200套左右，且都是次新房，房源交付時(shí)間集中在2019年至2020年。

??同時(shí)江北核心區(qū)二手房的價(jià)格跌幅也十分明顯。

??例如華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)，2021年成交均價(jià)為4.5萬(wàn)元/平方米，如今報(bào)價(jià)僅為3.79萬(wàn)元/平方米，跌幅達(dá)17%，是區(qū)域內(nèi)跌幅最大的項(xiàng)目之一。

??目前，華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)的二手房掛牌周期長(zhǎng)、掛牌數(shù)量多，長(zhǎng)期維持在200套左右，而每月成交量金僅在3至8套。

??劉明介紹，目前南京江北核心區(qū)的二手房成交價(jià)格較去年已經(jīng)下跌了6000元/平方米。而且買房人砍價(jià)越來(lái)越狠，而賣房人則讓價(jià)越來(lái)越大，有的業(yè)主甚至每平方米讓價(jià)一兩萬(wàn)元，可以說(shuō)是“割肉”甩賣。

??購(gòu)房人王剛表示，他在江北核心區(qū)買的房子降價(jià)嚴(yán)重，已經(jīng)快跌到買入價(jià)了，買的時(shí)候2.9萬(wàn)元/平方米，后面掛牌價(jià)一度達(dá)到4.1萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在價(jià)格回到低谷，作為二手房還是賣不掉。

??我愛(ài)我家數(shù)據(jù)顯示，2022年南京江北核心區(qū)的二手房成交均價(jià)為3.8萬(wàn)元/平方米，相比2021年的4.4萬(wàn)元/平方米，跌幅達(dá)到13%。

??除了二手房，新房也是在拼命打折促銷。目前該區(qū)域有4個(gè)樓盤在售，以在售項(xiàng)目晴樾府為例，據(jù)劉明介紹，原先加上裝修包的均價(jià)在4.1萬(wàn)元/平方米，相較此前的報(bào)價(jià)已經(jīng)有了明顯松動(dòng)。

??“現(xiàn)在裝修基本屬于贈(zèng)送，一套房子大概優(yōu)惠30萬(wàn)~40萬(wàn)元，單價(jià)在3.7萬(wàn)~3.8萬(wàn)元/平方米，還能挑到好的樓層?！眲⒚鞅硎尽?/p>

??據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，此前在區(qū)域內(nèi)買新房基本需要首付8成，甚至還要額外支付“茶水費(fèi)”，如今買房首付都支持分期了。不得不承認(rèn)，江北核心區(qū)房?jī)r(jià)神話已經(jīng)破滅。

??多番沖擊之下“價(jià)格倒掛”消失

??今年以來(lái)，樓市全面降溫，市場(chǎng)大環(huán)境影響之下，使得南京諸多熱門板塊也難逃降價(jià)“命運(yùn)”。不少板塊也出現(xiàn)了和河西南和江北核心區(qū)相似的市場(chǎng)走勢(shì)。

??桂軒認(rèn)為，主要有三個(gè)原因?qū)е乱欢址俊皟r(jià)格倒掛”行情消失。

??首先，一些區(qū)域依靠前期規(guī)劃和預(yù)期，吸引了一大波購(gòu)房群體，也使區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了過(guò)快的價(jià)格增長(zhǎng)。

??其次，金融調(diào)控導(dǎo)致市場(chǎng)快速下行，自去年下半年起，南京許多二手房的放貸周期延長(zhǎng)，二手房交易速度明顯放緩，二手房市場(chǎng)整體回落。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至10月20日，2022年南京商品房成交量只有650萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)到年底也只有800萬(wàn)平方米。

??這一情況直接導(dǎo)致了“炒房客”退場(chǎng)。一位品牌房企江北核心區(qū)項(xiàng)目的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人王敏透露，7年前板塊因?yàn)橐?guī)劃吸引了大量的投資客，但如今規(guī)劃和配套沒(méi)有完全兌現(xiàn)，大家的信心往下走。

??王敏表示，原先江北核心區(qū)因?yàn)橐?guī)劃預(yù)期吸引了大量的投資客?！?萬(wàn)元單價(jià)買入，二手房能到5萬(wàn)元，大家的概念就是買到就是賺到?！?/p>

??但隨著時(shí)間推移，原先的規(guī)劃和配套至今沒(méi)有完全兌現(xiàn)，比如江蘇第一高樓至今沒(méi)有竣工；南京最大綜合體超級(jí)地下城的建設(shè)進(jìn)度不及預(yù)期。交通、基建兌現(xiàn)緩慢讓客戶的信心開(kāi)始往下走。

??“投資客跑了，二手房賣不出去，要賣房，就只能降價(jià)?！?王敏說(shuō)道。

??不過(guò)一位品牌房企的客戶研究部負(fù)責(zé)人劉濤認(rèn)為，南京一些核心板塊的客戶對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)還是有信心的，尤其是資金充裕的業(yè)主，他們更愿意觀望而非甩賣。

??桂軒指出，前期的巨量成交透支了未來(lái)購(gòu)買力，導(dǎo)致今年南京的整體商品住宅成交量大幅回落。桂軒預(yù)計(jì)，到年底，南京商品住宅成交量估計(jì)只有800萬(wàn)平方米，僅為去年的6成。

??一方面客源的急劇減少，另一方面，隨著土地拍賣的持續(xù)進(jìn)行，樓板價(jià)也在不斷抬升也是“價(jià)格倒掛”減少的一個(gè)主要原因。

??自2021年南京第三批次集中供地開(kāi)始，毛坯限價(jià)便開(kāi)始不斷上漲，江北核心區(qū)的供應(yīng)量過(guò)大，新房?jī)r(jià)格不斷攀升，每次拍地，地價(jià)都會(huì)漲一點(diǎn)，這就導(dǎo)致了板塊內(nèi)新房供應(yīng)量過(guò)大，造成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，一些原本需要8成首付的新盤紛紛開(kāi)始打折促銷，到如今只要3成首付就能成功上車。

??投資客的逐漸退場(chǎng)、二手房成交乏力、新房限價(jià)抬升，多重因素之下，南京的二手房市場(chǎng)一度出現(xiàn)了“價(jià)格踩踏”的現(xiàn)象，一二手房“價(jià)格倒掛”也隨之消失。

??58安居客研究院分院院長(zhǎng)張波表示，二手房的價(jià)格波動(dòng)往往是從外圍區(qū)域開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)直至影響到核心板塊。上述板塊處于房?jī)r(jià)上漲幅度與城市建設(shè)進(jìn)度、買房人對(duì)核心區(qū)的價(jià)值預(yù)期存在一定的落差。

??張波表示，宏觀市場(chǎng)的不確定性，疊加板塊房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，市場(chǎng)對(duì)于價(jià)格接受度開(kāi)始降低，尤其是在江北核心區(qū)城建配套兌現(xiàn)放緩的背景下，核心區(qū)的投資價(jià)值被剝離。

??“炒房客”退場(chǎng) 透支消化需要時(shí)間

??未來(lái)南京樓市將如何發(fā)展？

??2021年下半年起，南京二手房交易量逐月下滑，2022年一季度交易量創(chuàng)下近3年新低；與此同時(shí)，南京房?jī)r(jià)也在高強(qiáng)度收緊政策下，首次出現(xiàn)明顯下跌的情況，市場(chǎng)急速降溫。

??2021年末，中央號(hào)召維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益，保證房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)；各地方城市同步放寬信貸政策，陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)利好政策。

??為了促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展，南京開(kāi)始在局部放開(kāi)限購(gòu)，隨著調(diào)控放松，我愛(ài)我家南京研究院市場(chǎng)分析師黃守娟表示，此舉有助于保障合理剛需和改善置業(yè)，而南京樓市也有望打開(kāi)第四個(gè)階段，具體市場(chǎng)反饋還有待進(jìn)一步觀察。

??桂軒指出，目前南京市場(chǎng)依舊存在高庫(kù)存壓力，疊加對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的前景仍不明朗，客戶對(duì)于購(gòu)房的未來(lái)預(yù)期仍在低位，當(dāng)前市場(chǎng)觀望情緒仍較為濃厚，政策尚處于消化期。

??“今年上半年以來(lái)刺激性政策不斷加碼，政策救市導(dǎo)向較為明顯。目前市場(chǎng)整體已在構(gòu)筑階段性底部，行情較前期呈現(xiàn)小幅度的修復(fù)，預(yù)計(jì)三季度市場(chǎng)將逐步探底，四季度有望迎觸底反彈，迎來(lái)市場(chǎng)復(fù)蘇?！?/p>

??桂軒認(rèn)為，市場(chǎng)會(huì)從第一級(jí)核心板塊開(kāi)始反彈，但時(shí)間存在不確定性，可能需要一年或者更長(zhǎng)的時(shí)間?！凹幢闶袌?chǎng)有所恢復(fù)，程度也不會(huì)達(dá)到2021年交易規(guī)模1200萬(wàn)平方米高點(diǎn)的情況。明年可能在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)會(huì)有小幅度回升，但整體力度有限，明年成交規(guī)模和今年相比會(huì)持平，但不會(huì)呈現(xiàn)整體回暖態(tài)勢(shì)?！?/p>

??（應(yīng)采訪者要求，文中劉明、王剛、王敏、劉濤均為化名）

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