多地樓市出現(xiàn)“帶抵押過戶” 能否救得了二手房市場(chǎng)？

來源：智能家居時(shí)間：2022-08-18 07:10

濟(jì)南市委、市政府今日召開新聞發(fā)布會(huì)稱，將全面推行該地區(qū)二手房“帶押過戶”措施。這意味著在二手房賣買過程中，賣方無須提前還貸、無須墊付資金，就能“帶抵押過戶”。不過，濟(jì)南多家國(guó)有銀行網(wǎng)點(diǎn)工作人員告訴記者，目前暫未收到相關(guān)文件，暫不清楚具體的操作流程。

除濟(jì)南之外，昆明市部分銀行亦在試點(diǎn)二手房“帶抵押過戶”。據(jù)新京報(bào)記者了解到，近期昆明市已頒發(fā)了云南省首筆二手房“帶抵押過戶”合并登記不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“帶抵押過戶”降低了二手房交易風(fēng)險(xiǎn)。買方可將購(gòu)房款直接存入提存賬戶，在一定程度上保障了交易主體的利益，降低了二手房交易成本。該舉措可以緩解二手房交易困擾，對(duì)市場(chǎng)活力的提升效果或更明顯。

“帶抵押過戶”讓二手房交易更加便利

有銀行業(yè)內(nèi)人士介紹，在二手房交易過程中，如果賣方已有按揭貸款，需要先房產(chǎn)解押后才能過戶。而解押則需要賣方先將按揭貸款還清才可以。但在這一過程中，賣方需要先行籌措資金，墊付相關(guān)費(fèi)用。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這就導(dǎo)致二手房的交易周期明顯拉長(zhǎng)或失敗。

根據(jù)昆明市發(fā)布的二手房“帶抵押過戶”合并登記業(yè)務(wù)流程、申請(qǐng)材料和貸款申辦條件顯示，二手房“帶抵押過戶”實(shí)現(xiàn)只進(jìn)一個(gè)窗口、提交一套材料、辦理一次業(yè)務(wù)，即可完成房屋產(chǎn)權(quán)過戶、買受人新設(shè)抵押權(quán)和轉(zhuǎn)讓人原抵押權(quán)注銷多個(gè)登記事項(xiàng)同步完成，并頒發(fā)新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書和不動(dòng)產(chǎn)登記證明。

據(jù)了解，買賣雙方只需要在一個(gè)窗口提交一次材料即可完成相關(guān)交易和過戶業(yè)務(wù)。此類業(yè)務(wù)在過去可能至少會(huì)拖3個(gè)月時(shí)間，尤其是涉及房東償還貸款的業(yè)務(wù)，而現(xiàn)在則可以壓縮至3天。且全程的交易均是在資金監(jiān)管協(xié)議下進(jìn)行，對(duì)買賣雙方的交易均有保障。

有業(yè)內(nèi)人士指出，“帶抵押過戶”的做法可以讓二手房交易從過去的“房東籌錢償還二手房剩余貸款-房東賣房-下家付款-房東收款”，轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺繓|賣房-下家付款-房東償還二手房剩余貸款和收款”，簡(jiǎn)化了二手房交易流程的同時(shí)降低了交易成本。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪亦表示，“帶抵押過戶”降低交易成本，即賣方無須解押及籌措資金，可使用買方的銀行貸款來還賣方的銀行貸款，有效降低了交易成本以及解除了資金籌措的困擾；同時(shí)降低二手房交易風(fēng)險(xiǎn)，買方可將購(gòu)房款直接存入提存賬戶，在一定程度上保障了交易主體的利益。

“帶抵押過戶”能否救得了二手房市場(chǎng)？

今年以來，二手住宅交易市場(chǎng)持續(xù)走低。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新的數(shù)據(jù)顯示，2022年7月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，70個(gè)大中城市中，有51個(gè)大中城市7月二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降，有61個(gè)大中城市7月二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比下降。昆明7月二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比、同比均有所下降。

在多位受訪的業(yè)內(nèi)人士看來，“帶抵押過戶”的出現(xiàn)或?qū)Ξ?dāng)前二手房市場(chǎng)形成利好。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次“帶抵押過戶”看似是二手房交易過戶和登記的政策，但實(shí)則也是二手房加快流通和交易的政策。這背后體現(xiàn)了降低二手房交易成本、活躍二手房交易市場(chǎng)的政策創(chuàng)新思路。

關(guān)榮雪亦表示，從整體來看，二手房交易風(fēng)險(xiǎn)及成本均有所降低，可以緩解二手房交易困擾，對(duì)市場(chǎng)活力的提升效果或更明顯，同時(shí)對(duì)促進(jìn)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)健康良性發(fā)展具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。

不過，亦有銀行業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“帶抵押過戶”從目前來看確實(shí)可以便利二手房交易，但預(yù)計(jì)該業(yè)務(wù)未來增量不會(huì)太大，仍需待銀行具體實(shí)施細(xì)則出爐。如果“帶抵押過戶”按照“二次抵押”的方式來進(jìn)行，可能意味著購(gòu)房者獲得貸款的額度偏低；若通過“變更借款人”的方式進(jìn)行，銀行仍需重新評(píng)估購(gòu)房者是否有相關(guān)貸款資質(zhì)，還需要公積金中心、銀行、房管部門相互協(xié)調(diào)。

實(shí)際上，所謂的“帶抵押過戶”并非新生事物。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，“帶抵押過戶”其本質(zhì)為二手房“轉(zhuǎn)按揭”，此前曾短暫出現(xiàn)過。他認(rèn)為，“轉(zhuǎn)按揭”相當(dāng)于轉(zhuǎn)移債務(wù)，還需要不同銀行之間協(xié)調(diào)，所以交易時(shí)需要謹(jǐn)慎。同時(shí)，“轉(zhuǎn)按揭”的過程中還可能存在抵押查封，或者房主出現(xiàn)特別情況，均將影響交易的持續(xù)。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者姜樊實(shí)習(xí)生林靜宜

編輯宋鈺婷

校對(duì) 盧茜

（責(zé)任編輯：冀文超）