三年前，正榮地產(chǎn)拿著1080億元的全口徑銷(xiāo)售額拿到了千億俱樂(lè)部的入場(chǎng)券，還順勢(shì)立下了“新三年戰(zhàn)略”目標(biāo)，然而就在正榮官宣2021年業(yè)績(jī)離1500億僅一步之遙時(shí)，一場(chǎng)流動(dòng)性危機(jī)席卷而來(lái)，僅半年時(shí)間，正榮地產(chǎn)就從云端跌落谷底，多筆債券官宣違約的同時(shí)，其股價(jià)亦縮水超85%。5月31日，正榮地產(chǎn)再度發(fā)布公告稱(chēng)，公司預(yù)計(jì)無(wú)法支付2020年5月票據(jù)、2021年6月票據(jù)、2020年9月票據(jù)、2020年6月票據(jù)及2020年1月票據(jù)各自的利息，共計(jì)5300萬(wàn)美元。同時(shí)，公司還表示無(wú)法于6月5日支付2019年11月票據(jù)的利息1372.5萬(wàn)美元。

正榮地產(chǎn)表示，過(guò)去數(shù)月，公司為解決流動(dòng)性問(wèn)題采取各種措施，包括獲得境外貸款人及5批境內(nèi)資產(chǎn)支持證券持有人延長(zhǎng)資本市場(chǎng)融資、保持項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性、尋求處置資產(chǎn)以及加快銷(xiāo)售和現(xiàn)金回收速度。但自3月底以來(lái)，新冠確診病例急增，上海和其他城市實(shí)施封控影響，運(yùn)營(yíng)受到顯著影響，銷(xiāo)售及資產(chǎn)處置的進(jìn)度有所推遲，流動(dòng)資金的緊張狀態(tài)沒(méi)有得到根本性改善。

屋漏偏逢連夜雨，債務(wù)危機(jī)愈演愈烈的同時(shí)，正榮地產(chǎn)的業(yè)績(jī)也遭受重創(chuàng)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2022年1-5月正榮地產(chǎn)銷(xiāo)售全口徑金額為181.7億元，權(quán)益金額99.6億元，而在去年同期，正榮地產(chǎn)的銷(xiāo)售全口徑金額為692.1億元，權(quán)益金額為430.3億元。正榮地產(chǎn)不僅全口徑銷(xiāo)售額下滑超73%，其銷(xiāo)售權(quán)益占比也從去年同期的62%降至如今的54.8%。

債務(wù)如同滾雪球

據(jù)年報(bào)披露，截至2021年底，正榮地產(chǎn)的總負(fù)債額已經(jīng)達(dá)到了2129億元，而其中1715.34億元為流動(dòng)負(fù)債，短期借款、應(yīng)付賬款及票據(jù)合計(jì)為527.39億元，而正榮的現(xiàn)金及等價(jià)物僅為391.2億元。除此之外，正榮的現(xiàn)金受限比例正在逐步擴(kuò)大，上述的391.2億元現(xiàn)金及等價(jià)物中，有81.32億元為已抵押存款，162.61億為受限資金，正榮實(shí)際可支配的在手現(xiàn)金及等價(jià)物僅為147.27億元，而這也讓正榮的流動(dòng)性危機(jī)進(jìn)一步擴(kuò)大。

根據(jù)企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)顯示，正榮地產(chǎn)目前存續(xù)境外債券共計(jì)13支，其中美元債11支，規(guī)?？傆?jì)為32.59億美元，此外還有兩支以人民幣為幣種的債券共計(jì)28.9億美元。不僅本金額度巨大，利息也成為壓在正榮身上的重?fù)?dān)。據(jù)悉，正榮地產(chǎn)續(xù)存的美元債利息都在8%至12%之間，遠(yuǎn)高于人民幣債券。此外，正榮地產(chǎn)子公司正榮地產(chǎn)控股股份有限公司債券存量共計(jì)11只，規(guī)模為56.83億元，其中，私募債23.63億元，占比41.58%。

面對(duì)焦頭爛額的債務(wù)問(wèn)題，正榮內(nèi)部還出現(xiàn)了一個(gè)小插曲，2021年正榮地產(chǎn)副總裁兼財(cái)務(wù)總監(jiān)陳偉健在年薪高達(dá)1001.3萬(wàn)元，這個(gè)薪資水平甚至高于正榮地產(chǎn)董事長(zhǎng)、行政總裁黃仙枝的474.1萬(wàn)元。陽(yáng)光城(000671)副總裁吳建斌曾做出判斷，地產(chǎn)行業(yè)目前面臨四個(gè)典型變化，包括從高周轉(zhuǎn)規(guī)模為王到穩(wěn)健制勝、從投拓為重到經(jīng)營(yíng)為王、從產(chǎn)品復(fù)制到匠心產(chǎn)品；而最后一點(diǎn)，便是“從銷(xiāo)售至上到財(cái)務(wù)至上”。這一點(diǎn)在正榮地產(chǎn)身上體現(xiàn)的淋漓盡致。

賣(mài)賣(mài)賣(mài)不好賣(mài)

在解決債務(wù)危機(jī)的方式上，正榮地產(chǎn)與其他房企一樣，一方面尋求展期等債務(wù)處置，一方面則在出售旗下項(xiàng)目加速回籠現(xiàn)金。自2月份債務(wù)危機(jī)爆發(fā)后，正榮地產(chǎn)就給出了資產(chǎn)出售的初步方案。正榮地產(chǎn)董事會(huì)副主席劉偉亮表示，正榮已經(jīng)梳理了一批合作項(xiàng)目和投資性物業(yè)。合作項(xiàng)目主要是與合作方以及國(guó)央企進(jìn)行洽談股權(quán)轉(zhuǎn)讓的事宜，預(yù)計(jì)上半年可以完成30到40億左右的規(guī)模的資產(chǎn)盤(pán)活處置。關(guān)于持有型的物業(yè)，正榮目前還有資產(chǎn)總值接近100億的自持物業(yè)，扣除掉當(dāng)前20億融資和再投入的30億元，按照公允價(jià)值計(jì)算的凈價(jià)值約40到50億左右。如果將上述資產(chǎn)相加，正榮合計(jì)可變現(xiàn)約70至90億元。

然而，理想很骨感，現(xiàn)實(shí)很骨感。各大房企都勒緊褲腰帶的時(shí)候，找買(mǎi)家也不是一件容易的事。公開(kāi)信息顯示，2月24日，正榮地產(chǎn)將其持有的榮福（天津）置業(yè)發(fā)展有限公司的51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了合作方美的置業(yè)。該項(xiàng)目公司涉及位于天津的“和筑梅江”項(xiàng)目，該項(xiàng)目所處地塊是正榮地產(chǎn)于2020年以11.28億元的成交價(jià)拿下。除此之外，正榮地產(chǎn)還在3月27日與新希望(000876)地產(chǎn)簽訂協(xié)議，將其旗下的正?。ǚ鹕剑┲脴I(yè)發(fā)展有限公司51%的股權(quán)出售給新希望地產(chǎn)，代價(jià)為1.56億元。

截至目前，除去這兩筆交易外，正榮地產(chǎn)再未公布其更多的資產(chǎn)出售進(jìn)展。

騰挪大法失靈

在賣(mài)賣(mài)賣(mài)之外，正榮還做起了“騰挪大法”。2021年5月20日，正榮服務(wù)發(fā)布公告收購(gòu)正榮地產(chǎn)集團(tuán)下屬子公司正榮商管99%股權(quán)。而本次交易雙方正榮服務(wù)及正榮地產(chǎn)分別由歐宗榮間接持股63.26%及54.60%，屬于歐宗榮左手倒右手的交易。通過(guò)這筆交易，正榮地產(chǎn)集團(tuán)預(yù)期將錄得凈收益約8.14億元，而正榮服務(wù)接手商管版塊后估值邏輯或?qū)⒅厮?。值得關(guān)注的是，這起并購(gòu)PE高達(dá)26.9倍，此外標(biāo)的公司凈資產(chǎn)僅7326萬(wàn)元，最終形成了超7億元商譽(yù)，增幅達(dá)到了1178%。

從現(xiàn)狀來(lái)看，正榮的這筆“內(nèi)部”買(mǎi)賣(mài)非但沒(méi)有緩解正榮地產(chǎn)的債務(wù)危機(jī)，反而加重了正榮服務(wù)的債務(wù)壓力。截至2021年末，正榮服務(wù)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物從上年末的14.52億元降至7.37億元，負(fù)債從上年末的5.92億元翻倍至10.45億元，就連其股價(jià)也跟著母公司一起閃崩超80%。

流動(dòng)性危機(jī)下，投行也開(kāi)始重新審視這家閩系房企。3月30日，惠譽(yù)公告稱(chēng)，將正榮地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的長(zhǎng)期發(fā)行人違約評(píng)級(jí)(IDR)由“C”下調(diào)至“RD”，同時(shí)確認(rèn)其高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)為“C”，回收率評(píng)級(jí)由“RR4”調(diào)整至“RR5”。同時(shí)，穆迪也將正榮地產(chǎn)的公司家族評(píng)級(jí)從“B3”下調(diào)至“Caa2”（該評(píng)級(jí)反映公司在未來(lái)12-18個(gè)月內(nèi)流動(dòng)性較弱，違約風(fēng)險(xiǎn)較高），并將該公司的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從“Caa1”下調(diào)至“Caa3”。評(píng)級(jí)展望維持為負(fù)面。

END

本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：商業(yè)華觀。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。

相關(guān)知識(shí)

6筆票據(jù)利息無(wú)法支付，正榮地產(chǎn)流動(dòng)性危機(jī)加劇
受疫情拖累 正榮地產(chǎn)境外債利息支付被迫延期
千億房企股價(jià)大挫八成！毛利率凈利率走低，正榮地產(chǎn)危局何解？
債務(wù)困境被撕開(kāi)裂口，正榮地產(chǎn)上演“生死時(shí)速”
危機(jī)中的正榮地產(chǎn)
正榮地產(chǎn):完成贖回3.1億美元優(yōu)先票據(jù)
盤(pán)中閃崩、暴跌逾80% 正榮地產(chǎn)危機(jī)將至？
祥生控股：未能按期支付1200萬(wàn)美元票據(jù)利息
正榮地產(chǎn)擬贖回及注銷(xiāo)2022年到期3.1億美元優(yōu)先票據(jù)
拆解正榮系地產(chǎn)