6筆票據(jù)利息無法支付，正榮地產(chǎn)流動性危機加劇

來源：智能家居時間：2022-06-08 11:20

三年前，正榮地產(chǎn)拿著1080億元的全口徑銷售額拿到了千億俱樂部的入場券，還順勢立下了“新三年戰(zhàn)略”目標，然而就在正榮官宣2021年業(yè)績離1500億僅一步之遙時，一場流動性危機席卷而來，僅半年時間，正榮地產(chǎn)就從云端跌落谷底，多筆債券官宣違約的同時，其股價亦縮水超85%。5月31日，正榮地產(chǎn)再度發(fā)布公告稱，公司預(yù)計無法支付2020年5月票據(jù)、2021年6月票據(jù)、2020年9月票據(jù)、2020年6月票據(jù)及2020年1月票據(jù)各自的利息，共計5300萬美元。同時，公司還表示無法于6月5日支付2019年11月票據(jù)的利息1372.5萬美元。

正榮地產(chǎn)表示，過去數(shù)月，公司為解決流動性問題采取各種措施，包括獲得境外貸款人及5批境內(nèi)資產(chǎn)支持證券持有人延長資本市場融資、保持項目建設(shè)及運營穩(wěn)定性、尋求處置資產(chǎn)以及加快銷售和現(xiàn)金回收速度。但自3月底以來，新冠確診病例急增，上海和其他城市實施封控影響，運營受到顯著影響，銷售及資產(chǎn)處置的進度有所推遲，流動資金的緊張狀態(tài)沒有得到根本性改善。

屋漏偏逢連夜雨，債務(wù)危機愈演愈烈的同時，正榮地產(chǎn)的業(yè)績也遭受重創(chuàng)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2022年1-5月正榮地產(chǎn)銷售全口徑金額為181.7億元，權(quán)益金額99.6億元，而在去年同期，正榮地產(chǎn)的銷售全口徑金額為692.1億元，權(quán)益金額為430.3億元。正榮地產(chǎn)不僅全口徑銷售額下滑超73%，其銷售權(quán)益占比也從去年同期的62%降至如今的54.8%。

債務(wù)如同滾雪球

據(jù)年報披露，截至2021年底，正榮地產(chǎn)的總負債額已經(jīng)達到了2129億元，而其中1715.34億元為流動負債，短期借款、應(yīng)付賬款及票據(jù)合計為527.39億元，而正榮的現(xiàn)金及等價物僅為391.2億元。除此之外，正榮的現(xiàn)金受限比例正在逐步擴大，上述的391.2億元現(xiàn)金及等價物中，有81.32億元為已抵押存款，162.61億為受限資金，正榮實際可支配的在手現(xiàn)金及等價物僅為147.27億元，而這也讓正榮的流動性危機進一步擴大。

根據(jù)企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)顯示，正榮地產(chǎn)目前存續(xù)境外債券共計13支，其中美元債11支，規(guī)?？傆嫗?2.59億美元，此外還有兩支以人民幣為幣種的債券共計28.9億美元。不僅本金額度巨大，利息也成為壓在正榮身上的重擔。據(jù)悉，正榮地產(chǎn)續(xù)存的美元債利息都在8%至12%之間，遠高于人民幣債券。此外，正榮地產(chǎn)子公司正榮地產(chǎn)控股股份有限公司債券存量共計11只，規(guī)模為56.83億元，其中，私募債23.63億元，占比41.58%。

面對焦頭爛額的債務(wù)問題，正榮內(nèi)部還出現(xiàn)了一個小插曲，2021年正榮地產(chǎn)副總裁兼財務(wù)總監(jiān)陳偉健在年薪高達1001.3萬元，這個薪資水平甚至高于正榮地產(chǎn)董事長、行政總裁黃仙枝的474.1萬元。陽光城(000671)副總裁吳建斌曾做出判斷，地產(chǎn)行業(yè)目前面臨四個典型變化，包括從高周轉(zhuǎn)規(guī)模為王到穩(wěn)健制勝、從投拓為重到經(jīng)營為王、從產(chǎn)品復(fù)制到匠心產(chǎn)品；而最后一點，便是“從銷售至上到財務(wù)至上”。這一點在正榮地產(chǎn)身上體現(xiàn)的淋漓盡致。

賣賣賣不好賣

在解決債務(wù)危機的方式上，正榮地產(chǎn)與其他房企一樣，一方面尋求展期等債務(wù)處置，一方面則在出售旗下項目加速回籠現(xiàn)金。自2月份債務(wù)危機爆發(fā)后，正榮地產(chǎn)就給出了資產(chǎn)出售的初步方案。正榮地產(chǎn)董事會副主席劉偉亮表示，正榮已經(jīng)梳理了一批合作項目和投資性物業(yè)。合作項目主要是與合作方以及國央企進行洽談股權(quán)轉(zhuǎn)讓的事宜，預(yù)計上半年可以完成30到40億左右的規(guī)模的資產(chǎn)盤活處置。關(guān)于持有型的物業(yè)，正榮目前還有資產(chǎn)總值接近100億的自持物業(yè)，扣除掉當前20億融資和再投入的30億元，按照公允價值計算的凈價值約40到50億左右。如果將上述資產(chǎn)相加，正榮合計可變現(xiàn)約70至90億元。

然而，理想很骨感，現(xiàn)實很骨感。各大房企都勒緊褲腰帶的時候，找買家也不是一件容易的事。公開信息顯示，2月24日，正榮地產(chǎn)將其持有的榮福（天津）置業(yè)發(fā)展有限公司的51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了合作方美的置業(yè)。該項目公司涉及位于天津的“和筑梅江”項目，該項目所處地塊是正榮地產(chǎn)于2020年以11.28億元的成交價拿下。除此之外，正榮地產(chǎn)還在3月27日與新希望(000876)地產(chǎn)簽訂協(xié)議，將其旗下的正?。ǚ鹕剑┲脴I(yè)發(fā)展有限公司51%的股權(quán)出售給新希望地產(chǎn)，代價為1.56億元。

截至目前，除去這兩筆交易外，正榮地產(chǎn)再未公布其更多的資產(chǎn)出售進展。

騰挪大法失靈

在賣賣賣之外，正榮還做起了“騰挪大法”。2021年5月20日，正榮服務(wù)發(fā)布公告收購正榮地產(chǎn)集團下屬子公司正榮商管99%股權(quán)。而本次交易雙方正榮服務(wù)及正榮地產(chǎn)分別由歐宗榮間接持股63.26%及54.60%，屬于歐宗榮左手倒右手的交易。通過這筆交易，正榮地產(chǎn)集團預(yù)期將錄得凈收益約8.14億元，而正榮服務(wù)接手商管版塊后估值邏輯或?qū)⒅厮?。值得關(guān)注的是，這起并購PE高達26.9倍，此外標的公司凈資產(chǎn)僅7326萬元，最終形成了超7億元商譽，增幅達到了1178%。

從現(xiàn)狀來看，正榮的這筆“內(nèi)部”買賣非但沒有緩解正榮地產(chǎn)的債務(wù)危機，反而加重了正榮服務(wù)的債務(wù)壓力。截至2021年末，正榮服務(wù)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物從上年末的14.52億元降至7.37億元，負債從上年末的5.92億元翻倍至10.45億元，就連其股價也跟著母公司一起閃崩超80%。

流動性危機下，投行也開始重新審視這家閩系房企。3月30日，惠譽公告稱，將正榮地產(chǎn)集團有限公司的長期發(fā)行人違約評級(IDR)由“C”下調(diào)至“RD”，同時確認其高級無抵押評級為“C”，回收率評級由“RR4”調(diào)整至“RR5”。同時，穆迪也將正榮地產(chǎn)的公司家族評級從“B3”下調(diào)至“Caa2”（該評級反映公司在未來12-18個月內(nèi)流動性較弱，違約風險較高），并將該公司的高級無抵押評級從“Caa1”下調(diào)至“Caa3”。評級展望維持為負面。

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（責任編輯：劉海美）