中新經緯5月31日電(王蕾 李惠聰)近日，證監(jiān)會辦公廳與國家發(fā)展改革委辦公廳聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)有關工作的通知》(下稱《通知》)，要求推動保障性租賃住房REITs業(yè)務規(guī)范有序開展。這意味著，保障性租賃住房REITs試點正式啟動。

首批兩單保障性租賃住房REITs項目也正式申報，分別為：在上交所申報的中金廈門安居保障性租賃住房REIT，主要原始權益人為廈門安居集團有限公司，基金管理人為中金基金；在深交所申報的紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房REIT，主要原始權益人為深圳市人才安居集團有限公司，基金管理人為紅土創(chuàng)新基金。

雖然首批試點是兩家以保障性住房開發(fā)為主的國有企業(yè)，但中國REITs行業(yè)聯(lián)盟秘書長王剛在接受中新經緯研究院專訪時表示：“《通知》是‘房住不炒’原則下推動租購并舉新發(fā)展模式的系列制度之一，是早期政策的系列配套措施。此外，開發(fā)運營保障性租賃住房建設并非只能是央企、國企‘獨享’，對眾多民營上市房企而言，依然是一片值得搶灘的‘藍?！?。

保障性租賃住房REITs助力住有所居

《通知》規(guī)定，發(fā)起人(原始權益人)應當為開展保障性租賃住房業(yè)務的獨立法人主體，不得開展商品住宅和商業(yè)地產開發(fā)業(yè)務，且項目應當權屬清晰、運營模式成熟、具有可持續(xù)的市場化收益，并經有關部門認定為保障性租賃住房項目。

王剛表示，《通知》是“房住不炒”原則下推動租購并舉新發(fā)展模式的系列制度之一，與2021年7月2日公布的《國務院辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》和2022年5月25日《國務院辦公廳關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》一脈相承，有效推動保障房建設。同時，也是2020年4月30日證監(jiān)會、發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》的系列配套措施。

根據(jù)《通知》，發(fā)起人(原始權益人)發(fā)行保障性租賃住房基礎設施REITs的凈回收資金，應當優(yōu)先用于保障性租賃住房項目建設，如確無可投資的保障性租賃住房項目也可用于其他基礎設施補短板重點領域項目建設。

“鼓勵將凈回收資金用于投向明確、條件成熟、短期內能夠形成有效投資的新建項目，促進形成投資良性循環(huán)?！蓖鮿傉f，“這也是希望早一點變成新的固定資產投資來促進經濟發(fā)展?！?/p>

王剛表示，住房租賃REITs以往偏重銷售型住房，租賃型住房偏重發(fā)展廉租房和公租房，但大中城市房價較高，尤其是人口凈流入的大城市年輕人買房壓力較大，通過發(fā)展租賃住房讓新市民、年輕人住有所居，可以更安心地工作。

進一步完善保障性租賃住房REITs仍有不小空間

事實上，作為一個持續(xù)在一線孜孜不倦推動中國REITs發(fā)展進程的“熱心人”，王剛直言，當前中國REITs發(fā)展仍有較大進步空間。

“中國的REITs發(fā)展目前只能滿足已建成物業(yè)的退出要求，因為只能投資已建成的運營物業(yè)，還不能直接做開發(fā)，這就需要有投資公司、私募基金、保險資金、養(yǎng)老基金、銀行資金、信托基金等資金共同協(xié)調支持。”王剛認為，“中國目前REITs項目的收益率要達到4%的分配率也是不容易的。對投資者而言，資產價格有一定增長才有吸引力。因此，未來，政策上可以設計探索以部分銷售型、經營性效益較高的配套項目來補貼。比如，大家比較熟悉的香港領展REITs旗下的項目，資產標的是中國香港公屋旗下的優(yōu)質商場和停車場，而不是以公屋作為標的發(fā)行REITs產品?！?/p>

在投資者方面，王剛認為，吸引大額、長期資金到不動產股權類投資，也還需要通過專業(yè)的基金管理人進行分工合作，如私募主要做開發(fā)階段投資，公募主要做持有階段管理，以收益和風險匹配來實現(xiàn)保障性租賃住房REITs規(guī)模上的放量。而對個人投資者，REITs上市后二級市場分紅和股價收益均有一定吸引力，且方便退出，這是很好的投資產品。但整體而言，還需要一定的制度設計來吸引資金投資一級市場，把優(yōu)質資產規(guī)模做大。

“如何把運營管理做好也是中國REITs健康發(fā)展的關鍵環(huán)節(jié)。中國REITs需要吸引更多社會化機構參與，共同服務好租戶，開源節(jié)流的同時要盡力提升客戶滿意度?！蓖鮿偨榻B。

目前，根據(jù)美國REITs協(xié)會(NAREIT)統(tǒng)計，美國公寓類房地產投資信托基金公司復合年化收益率(CAGR)可達12%。王剛指出，其中，美國最大的長租公寓運營商EQR(Equity Residential，公平住屋)在經營策略方面，持有并高標準運營核心市場房源以獲得穩(wěn)健現(xiàn)金流；在融資渠道方面，憑借相對完善的房地產投資信托基金上市流通制度和稅收豁免政策，進而獲得高效、便捷的股權融資和成本較低的債務融資，其成功經驗值得借鑒。

“隨著市場發(fā)展和制度不斷健全，相信中國REITs終將會在世界REITs市場占有重要一席?！蓖鮿傉f。

房企搶灘發(fā)展的“新藍?！?/strong>

目前，在長租房領域內，已經有華潤有巢、萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓等長租房品牌已有長足進步，市場規(guī)模均有不少增長。王剛建議，中國房地產企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展模式需要全面重塑，隨著相關保障性租賃住房REITs政策漸進完善，企業(yè)可根據(jù)自身發(fā)展戰(zhàn)略來決定是否下場參與保障性長租領域。

王剛指出，“當前正值《國務院辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》推出一周年，首批兩單保障性租賃住房REITs將近一年才推出，一方面可以說是相關市場主體做了充足準備；另一方面，對人口凈流入的大城市同類企業(yè)積極發(fā)行REITs起到了良好帶動效應，預計發(fā)行規(guī)模將迅速擴容?！?/p>

“根據(jù)文件精神，我預計中國將會出現(xiàn)一批專業(yè)的保障性租賃住房平臺。”王剛說，國內REITs有望實現(xiàn)萬億元市場規(guī)模，其中住房租賃REITs很快就會有千億元市場規(guī)模。未來，滿足權屬清楚、可轉讓、4%以上分派率、運營滿三年的保障性租賃住房將會是C-REITs(中國房地產投資信托基金)的重要門類之一。

他提醒，在助力住有所居的同時，中國的保障性租賃住房要有效隔離和防范風險同時，須將其與商品住宅、商業(yè)地產開發(fā)嚴格進行切割，真正實現(xiàn)政策初衷，并且服務實體經濟、服務投資人。

中國房地產發(fā)展轉型正在開啟新的一幕。王剛指出，與早期房地產企業(yè)通過買地、建房、預售回籠資金，再繼續(xù)進入新一輪買地、建房開發(fā)的銷售型經營模式不同，在有REITs金融手段“保駕護航之下”，保障租賃住房建設在建設前期或建成后就能實現(xiàn)部分資金回籠，在后期有效落實“房住不炒”同時又有穩(wěn)定租金作為投資回報，從整體穩(wěn)定房地產市場，可謂“一石多鳥”。

在王剛看來，以住房租賃為代表的持有型物業(yè)將成為中國房地產行業(yè)的主流。廣義的持有型物業(yè)還包括產業(yè)園區(qū)、商場、辦公樓等。其中，產業(yè)園區(qū)承載著中國科技創(chuàng)新，辦公樓承載著樓宇經濟，購物中心承載著消費，都是中國實體經濟的重要組成部分。當前，中國的保障性租賃住房還需要做好估值定價、交易退出、流動性機制等一系列金融配套，同時進一步健全房地產行業(yè)長效機制，推動整體行業(yè)行穩(wěn)致遠。(中新經緯APP)

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責任編輯：孫慶陽