年報解讀丨格力地產(chǎn)：主業(yè)難守副業(yè)難富

來源：智能家居時間：2022-05-18 12:00

4月30日，格力地產(chǎn)(600185)發(fā)布了2021年年度報告。數(shù)據(jù)顯示，2021年格力地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)總收入71.33億元，同比增長11.7%；實現(xiàn)歸母凈利潤3.21億元，同比下降42.6%；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流為34.6億元，同比增加16.4億元。

屢次想“拋棄”房地產(chǎn)的格力地產(chǎn)，如今依然要靠地產(chǎn)撐起大局。

增收不增利土儲難為繼

格力地產(chǎn)指出主營業(yè)務(wù)收入主要來自房地產(chǎn)業(yè)。根據(jù)年報，房地產(chǎn)營業(yè)收入為63.81億元，占總營收90%，營業(yè)收入比上年增長20.41%，毛利率為31.1%，同比上年減少6.67個百分點；受托開發(fā)項目收入為5544.28萬元，約占總營收0.78%，營業(yè)收入比上年減少49.02，毛利率為-463.53%，同比上年減少 417.05 個百分點；其他項目收入為6.57億元，營收占比為9.27%，營業(yè)收入比上年增長1.07%，毛利率為15.14%，同比上年減少0.07個百分點。

從營業(yè)收入上看，2021年，格力地產(chǎn)創(chuàng)出了有史以來的新高。2018年-2020年，格力地產(chǎn)營業(yè)收入分別為30.78億元、41.93億元和63.89億元。但營業(yè)成本也隨之增高，2018年-2021年，格力地產(chǎn)營業(yè)成本分別為20.23億元、29.32億元、44.71億元和52.85億元。由此而來的是歸屬母公司股東凈利潤的下降，2018年-2021年，格力地產(chǎn)歸母凈利潤分別為5.126億元、5.263億元、5.587億元和3.206億元。

年報顯示，格力地產(chǎn)銷售項目主要分布在珠海、上海和重慶三地，共計實現(xiàn)銷售金額41.5億元，銷售面積15.02萬平方米，實現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入金額63.8億元，結(jié)轉(zhuǎn)面積9.03萬平方米。其中，珠海實現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入38.46億元，約占總收入的60%，上海實現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入23.83億元，約占總收入37%，重慶實現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入1.52億元。

此外，主要依托地產(chǎn)業(yè)務(wù)的格力地產(chǎn)土儲卻在下降。2020年格力地產(chǎn)在珠海、重慶、三亞持有待開發(fā)土地面積總計為47.12萬平方米，總規(guī)劃計容建筑面積達(dá)101.67萬平方米。2021年，格力地產(chǎn)僅在重慶、珠海擁有土儲，總規(guī)劃計容建筑面積達(dá)78.64萬平方米，同比下降22.65%。

“不務(wù)正業(yè)” 顧此失彼

年報顯示，格力地產(chǎn)在穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的同時，不斷優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，擬轉(zhuǎn)型為擁有以免稅業(yè)務(wù) 為特色的大消費產(chǎn)業(yè)、發(fā)展可期的生物醫(yī)藥大健康產(chǎn)業(yè)，以及堅持精品化路線的房地產(chǎn)業(yè)三大板塊為核心的上市公司。

可以看出，格力地產(chǎn)的多元化跨步很大。

格力地產(chǎn)的跨界之路可追溯至2015年，彼時，格力地產(chǎn)宣布布局“互聯(lián)網(wǎng)+實體產(chǎn)業(yè)+創(chuàng)新金融”的“大金融”戰(zhàn)略，計劃投資12.5億元，成立珠海?？亟鹑?、珠海海控小貸、上海海控保理三家公司。

實際上，?？亟鹑谑羌襊2P平臺，融資企業(yè)多為房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)，因涉嫌自融和自擔(dān)保，落得狼狽收場的結(jié)局。

此后的格力地產(chǎn)頻繁上演計劃不如變化快的獨幕劇。

2020年開始，格力地產(chǎn)又開始籌謀與地產(chǎn)相去甚遠(yuǎn)的大消費產(chǎn)業(yè)和大健康產(chǎn)業(yè)。然而在之后的兩年財報中，均未發(fā)現(xiàn)與之具體相關(guān)的營收數(shù)據(jù)。

2020年2月，格力地產(chǎn)公告稱設(shè)立醫(yī)療科技公司。同年5月10日，格力地產(chǎn)公告通過協(xié)議方式以價格為17.26億元收購科華生物(002022)18.63%的股權(quán)，繼續(xù)加碼生物醫(yī)藥大健康產(chǎn)業(yè)。

2021年5 月 13 日，格力地產(chǎn)公告稱同意保聯(lián)資產(chǎn)通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式將其持有的科華生物 95863038 股股份轉(zhuǎn)讓給圣湘生物，轉(zhuǎn)讓價格為人民幣 19.5 億元。如果轉(zhuǎn)讓成功，即使沒有實質(zhì)性進(jìn)展，但一買一賣間，格力地產(chǎn)可穩(wěn)賺2億元。然而科華生物涉及到一樁賠付金額高達(dá)105.4億元的仲裁案件，圣湘生物放棄收購科華生物，交易終止。

無獨有偶，大消費產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展也半路擱淺。2020年5月，格力地產(chǎn)計劃與珠海市免稅集團(tuán)有限公司的資產(chǎn)重組計劃，但由于公司董事長魯君被立案調(diào)查，重組計劃只能按下暫停鍵。

據(jù)悉，格力地產(chǎn)的多元化與董事長魯君四密不可分，在魯君四的帶領(lǐng)下，格力地產(chǎn)一路左突右進(jìn)，除了上述提到的金融業(yè)，服務(wù)業(yè)等，還曾涉足口岸經(jīng)濟(jì)、海洋經(jīng)濟(jì)。

但發(fā)展多年來，這些產(chǎn)業(yè)對格力地產(chǎn)的收入貢獻(xiàn)都十分有限，主營收入基本來自地產(chǎn)。

負(fù)債高企自籌再啟

在地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展的幾年間，格力地產(chǎn)忙著搞副業(yè)、搶風(fēng)口，抓小放大，導(dǎo)致業(yè)績不佳，負(fù)債攀升。

2016年-2018年，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流連續(xù)為負(fù)。2020年底，格力地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為75.74%，凈負(fù)債率約為202%。

根據(jù)2021年年報，格力地產(chǎn)短期借款13.19億元，同比增加189.95%。

值得關(guān)注的是，格力地產(chǎn)再次啟動自籌計劃。2月16日，格力地產(chǎn)公布第六期員工持股計劃草案，計劃參與本次員工持股計劃的員工總?cè)藬?shù)不超過300人，其中董事（不含獨立董事）、監(jiān)事、高級管理人員共計7人，其他人員不超過293人，擬募集總金額不超過1.8億元。

此后的三月，格力地產(chǎn)兩度出公告轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)。其一為子公司珠海海控遠(yuǎn)洋漁業(yè)投資有限公司51%股權(quán)，掛牌底價不低于2736.09萬元。另一個是全資孫公司格力置盛擬將持有的廣東華興銀行股份有限公司2.5%股權(quán)，以3.6318億元轉(zhuǎn)讓給珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司。

不難看出，格力地產(chǎn)急需資金穩(wěn)定負(fù)債。沉迷副業(yè)的格力地產(chǎn)否實現(xiàn)突圍，拭目以待。

（責(zé)任編輯：王治強 HF013）