GDP廣東省第三 “嶺南古城”佛山的樓市十年

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2022-05-17 07:20

　　[ 第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，截至2020年，佛山市常住人口為949.89萬(wàn)人，相比2010年的719.43萬(wàn)人，十年間，佛山市人口增長(zhǎng)超200萬(wàn)人。佛山市的人口吸引力還在增強(qiáng)，2021年，佛山市常住人口增加9.38萬(wàn)人，增量?jī)H次于深圳。 ]

　　一部《尋味順德》，讓順德以及它所屬的佛山美食被大眾熟知，卻鮮少有人注意到，佛山是廣東省經(jīng)濟(jì)實(shí)力排名第三的城市。地處珠江三角洲腹地，南臨中山，西接肇慶，東邊與廣州市緊密相連，在地理位置上占據(jù)優(yōu)勢(shì)的佛山，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成績(jī)也很亮眼，GDP總量已經(jīng)超1.2萬(wàn)億元。

　　人口的增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是同步的，近十年來(lái)，佛山市常住人口增長(zhǎng)超200萬(wàn)。人口增長(zhǎng)拉動(dòng)房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求，十多年來(lái)，佛山市房?jī)r(jià)已經(jīng)翻倍，新房年度成交量也連續(xù)突破十萬(wàn)套。隨著軌道交通的完善，廣佛同城使得不少?gòu)V州人前往佛山置業(yè)安家，從而在很大程度上助推了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資投機(jī)需求。

　　然而，在2021年下半年全國(guó)樓市整體下行的背景下，佛山樓市也隨之陷入低迷。

　　終于，今年4月末，在全國(guó)多城松樓市的背景下，佛山也開始對(duì)限購(gòu)政策下手了，規(guī)定購(gòu)買滿5年的商品房，不再計(jì)入居民家庭擁有住房套數(shù)，一夜之間，不少人重新獲得了房票。

　　受惠廣州外溢需求

　　佛山在全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著重要的地位。2021年，佛山市GDP總量達(dá)12156億元，增速8.3%，GDP總量?jī)H次于深圳和廣州，位居廣東省第三。

　　經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)與人口的流入密切相關(guān)。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，截至2020年，佛山市常住人口為949.89萬(wàn)人，相比2010年的719.43萬(wàn)人，十年間，佛山市人口增長(zhǎng)超200萬(wàn)人。佛山市的人口吸引力還在增強(qiáng)，2021年，佛山市常住人口增加9.38萬(wàn)人，增量?jī)H次于深圳，是廣東省內(nèi)排名第二的城市。

　　大量人口的涌入，催生了佛山房地產(chǎn)的快速發(fā)展。

　　佛山市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年，佛山市新房均價(jià)為8170元/平方米，而到2021年，已經(jīng)漲至13876元/平方米，十年漲幅達(dá)69.84%。

　　張亮一家在佛山工作多年，2019年在佛山市南海區(qū)買了一套商品住宅，他告訴第一財(cái)經(jīng)，當(dāng)時(shí)購(gòu)入的價(jià)格為2.5萬(wàn)/平方米，如今，該小區(qū)的房源在房產(chǎn)中介平臺(tái)的均價(jià)已經(jīng)漲至3.5萬(wàn)/平方米。

　　廣佛兩市文化同根同源，自古一家，兩市接壤邊界長(zhǎng)約200公里。近年來(lái)，廣佛兩地的軌道交通逐漸完善，貫穿佛山和廣州的地鐵線已有3條，從佛山市內(nèi)到廣州天河的CBD珠江新城也僅需一個(gè)多小時(shí)。

　　貝殼研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，截至2020年年末，佛山購(gòu)房者中，跨城通勤者占比23%，跨城通勤城市為廣州的購(gòu)房者占比16%。佛山的跨城購(gòu)房者中，超過(guò)五成選擇在南海區(qū)購(gòu)房，超過(guò)兩成在順德區(qū)購(gòu)房。

　　貝殼平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，目前，臨廣區(qū)域，例如南海區(qū)的千燈湖、三山新城、金沙洲板塊，房?jī)r(jià)都在3萬(wàn)元/平方米左右，明顯高于非臨廣區(qū)域。不過(guò)，相比廣州市荔灣區(qū)3.7萬(wàn)元/平方米、海珠區(qū)4.4萬(wàn)元/平方米的均價(jià)，臨廣區(qū)域的房?jī)r(jià)仍然較低，而這也是跨城通勤者選擇在佛山買房的重要原因。

　　房?jī)r(jià)十年沉浮

　　提及佛山樓市的快速發(fā)展，2010年一定是一個(gè)不可不談的時(shí)間段。2010年11月，廣佛地鐵首段通車，“工作在廣州，住在佛山”成為購(gòu)房者看得見(jiàn)的未來(lái)。佛山市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年佛山市新房成交價(jià)格為7448元/平方米，而在2009年，佛山市新房?jī)r(jià)格還處于5855元/平方米的水平，2010年，佛山樓市價(jià)格上漲幅度達(dá)27.20%。

　　樓市的熱度也傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)，2012年和2013年，佛山土地成交量翻倍，分別為631萬(wàn)平方米和788萬(wàn)平方米，明顯高于2011年的379萬(wàn)平方米。

　　樓市火熱的同時(shí)，佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)也迎來(lái)了調(diào)控。

　　2011年3月，佛山限購(gòu)令出臺(tái)，擁有1套及以上住房的非佛山戶籍居民家庭和擁有兩套及以上住房的佛山戶籍居民家庭，若無(wú)法提供1年以上在佛山納稅證明或者社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，暫停在佛山購(gòu)房。隨后，佛山市商品住房成交量快速下跌，全年成交新房套數(shù)5.6萬(wàn)套，同比2010年下降18.34%。

　　2014年8月，全國(guó)部分地區(qū)放松限購(gòu)，佛山成為廣東首個(gè)正式松綁限購(gòu)的城市，限購(gòu)由家庭轉(zhuǎn)為個(gè)人，佛山戶籍每人限購(gòu)2套。2015年，佛山全面解除限購(gòu)，不再審查購(gòu)房者的資格。這一年，佛山新房成交近13萬(wàn)套，首次突破10萬(wàn)套大關(guān)。

　　2016年10月，佛山樓市政策開始收緊，禪城全區(qū)，南海區(qū)和順德區(qū)的臨廣區(qū)域被納入限購(gòu)范圍，在佛山購(gòu)房再次需要看社保，首付比例也規(guī)定為首套三成，二套四成。不過(guò)，2016年，佛山樓市仍然延續(xù)了2015年的漲勢(shì)，新房成交量再創(chuàng)新高，升至17.3萬(wàn)套。

　　2017年，佛山限購(gòu)加碼，新房成交量降至10.8萬(wàn)套。此后的2018~2020年，佛山處于收緊與寬松并存的階段，盡管2020年初受到疫情影響，其新房年度成交量一直維持在11萬(wàn)套以上。

　　來(lái)到2021年，佛山樓市開始轉(zhuǎn)折。上半年，佛山樓市供銷雙熱，而下半年，部分房企爆雷，佛山多個(gè)項(xiàng)目處于停工狀態(tài)，疊加房貸利率上升，房貸額度緊張，購(gòu)房者觀望情緒濃烈，市場(chǎng)銷售承壓，全年新房成交10.29萬(wàn)套，跌破11萬(wàn)套大關(guān)，創(chuàng)近7年來(lái)新低。

　　2021年，佛山土地市場(chǎng)也先熱后冷，2021年10~11月，多宗地塊撤牌、流拍、底價(jià)成交或延期出讓，最終，2021年全年佛山市成功出讓土地66宗，同比減少36宗，成交金額890億元，同比減少30%。

　　2022年，佛山樓市逐步回暖，但是成交量依舊處于低位。佛山中原數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，佛山全市新建商品住房成交181.6萬(wàn)平方米，同比減少43%。土地市場(chǎng)方面，2022年一季度，佛山市成功出讓的涉宅用地共7宗，全部以底價(jià)成交，撤牌和延期出讓的宗地依舊存在。

　　成交量創(chuàng)7年新低，樓市低迷數(shù)月，土地市場(chǎng)也冰冷，在此背景下，佛山樓市放松限購(gòu)，似乎是箭在弦上不得不發(fā)。

　　下一個(gè)機(jī)會(huì)

　　4月末，佛山終于松綁。

　　《佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于優(yōu)化存量商品住房政策的通知》表示，對(duì)最近一次繳納契稅時(shí)間或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間滿5年商品房，不再計(jì)入居民家庭擁有住房套數(shù)。該商品住房在進(jìn)行買賣合同網(wǎng)簽、贈(zèng)予、司法拍賣等轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)，無(wú)需進(jìn)行購(gòu)房資格核驗(yàn)。

　　簡(jiǎn)而言之，上述政策出臺(tái)后，購(gòu)買商品住房5年以上的家庭，重獲了一張房票，與此同時(shí)，一部分在佛山?jīng)]有購(gòu)房資格的人也能在佛山買房了。

　　廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，佛山此舉，一定程度上能激活部分改善型需求。例如生二孩、三孩的家庭；或者現(xiàn)居住房屋配套不足的家庭；或者是在5年以前入手門檻較低時(shí)購(gòu)房，且房貸已還清的家庭；也或者是民企老板或高管，近年來(lái)因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)比較困難，開始避險(xiǎn)和回歸安全資產(chǎn)而購(gòu)房。

　　佛山市當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，“明顯感覺(jué)5月的客戶比前兩個(gè)月多?！狈鹕街性瓚?zhàn)略中心數(shù)據(jù)顯示，政策頒布后的第一周（5月2~8日），佛山全市一手住宅網(wǎng)簽成交1069套，12.6萬(wàn)平方米，成交面積環(huán)比增長(zhǎng)28%，滿五年住宅不限購(gòu)新政效應(yīng)促進(jìn)樓市回歸，市場(chǎng)信心平緩升溫。

　　不過(guò)，第一財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，同比2021年五一期間的銷售情況來(lái)看，佛山今年的銷售成色并不足，相比2021年同期成交的3004套，32.67萬(wàn)平方米，2022年新政之后的第一周，佛山市住宅成交套數(shù)同比下降64.41%。

　　或許，政策對(duì)佛山樓市的影響還沒(méi)那么明顯，政策對(duì)市場(chǎng)信心的傳導(dǎo)還需要時(shí)間。

（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）