（文/張志峰編輯/馬媛媛）中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷30多年發(fā)展，似乎“壯年”已過。

曾經(jīng)為了追求極致的擴(kuò)張速度，杠桿加得有多高，而今在宏觀調(diào)控背景下，摔得就有多慘。

2021年下半年頭部房企恒大暴雷，標(biāo)志著全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)正式進(jìn)入寒冬。

2022年以來，隨著天氣轉(zhuǎn)暖，關(guān)于“政策糾偏”“房地產(chǎn)仍是支柱產(chǎn)業(yè)”“鼓勵(lì)發(fā)行并購(gòu)債”等一系列政策“暖風(fēng)”不絕于耳。

與之相對(duì)的則是，盡管民營(yíng)房企各顯神通，“賣子”“打折”“降薪”“裁員”使盡渾身解數(shù)努力維持現(xiàn)金流，卻依舊不斷有新的規(guī)模房企加入暴雷行列，行業(yè)危機(jī)遠(yuǎn)未解除。

一個(gè)最為明顯的特征就是，今年的年報(bào)季，包括融創(chuàng)、新力、融信、恒大、合生創(chuàng)展、佳兆業(yè)等在內(nèi)的十余家房企均因更換審計(jì)師而推遲了年報(bào)披露時(shí)間，這在整個(gè)行業(yè)尚屬首次。

有行業(yè)分析師向觀察者網(wǎng)表示，今年政策暖風(fēng)頻吹，行業(yè)未來步入健康發(fā)展軌道是大勢(shì)所趨，這點(diǎn)毋庸置疑。不過，從政策面?zhèn)鬟f到市場(chǎng)端，需一定的時(shí)間。當(dāng)下預(yù)售資金監(jiān)管仍然從嚴(yán)，項(xiàng)目回款出現(xiàn)問題就要抽調(diào)資金解決，因此房企面臨的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流壓力依然很大。

暴雷壓力下，多房企尋求展期

據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，自2020年以來，僅明確構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約，也就是俗稱“爆雷”的千億級(jí)規(guī)模上市房企就有9家，包括恒大、正榮、佳兆業(yè)、禹洲、陽光城(000671)、奧園、富力、新力、藍(lán)光等，總負(fù)債預(yù)計(jì)超過4萬億。

其中，有的自覺回天乏力，無奈選擇躺平。

而更多尚未暴雷的民營(yíng)房企日子同樣并不好過，即便頭部房企也不能幸免。如“節(jié)衣縮食”的萬科、頻繁出售旗下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的世茂，以及近日剛剛爆出尋求債務(wù)展期的融創(chuàng)。

3月25日，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司在上交所公告稱，擬推進(jìn)兩筆公開市場(chǎng)產(chǎn)品的展期及延期支付工作。

這兩筆債券，包括債券余額40億元的“20融創(chuàng)01”，當(dāng)期利率4.78%，將于2022年4月1日兌付回售資金及利息；以及債券余額20億元的“21融創(chuàng)03”，當(dāng)期利率7.00%，將于2022年4月2日進(jìn)行付息。

融創(chuàng)表示，截至目前，公司面臨階段性的資金壓力，預(yù)計(jì)無法于上述債券兌付日、付息日前籌措到足額資金，擬于近期與債券持有人就上述債券的展期及延期支付事宜進(jìn)行溝通。

值得一提的是，作為增信措施，此次融創(chuàng)尋求展期計(jì)劃提供董事會(huì)主席孫宏斌的無限連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

要知道，實(shí)控人親自下場(chǎng)、押上自己的全部身價(jià)作保，在整個(gè)地產(chǎn)圈尚屬首例，即便富有如許家印，也只是變賣了自己部分豪宅、私人飛機(jī)等資產(chǎn)為公司補(bǔ)充現(xiàn)金流。

同時(shí)，融創(chuàng)也在公告中披露，在過去的半年時(shí)間內(nèi)，為了避免實(shí)質(zhì)性債務(wù)違約，融創(chuàng)可謂拼盡全力自救，包括堅(jiān)決處置資產(chǎn)約 257.2 億元、大力促進(jìn)銷售回款、兩次股權(quán)融資回流資金約為 15.32 億美元、實(shí)控人孫宏斌提供無息資金約為 4.64 億美元等，合計(jì)回血人民幣約397億元。

不單融創(chuàng)，事實(shí)上幾乎所有出險(xiǎn)房企在自救無門時(shí)都會(huì)首先想到尋求展期。

有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，從去年至今，陸續(xù)推動(dòng)債務(wù)展期的規(guī)模房企數(shù)量已達(dá)到20余家，但并非所有房企都能成功過取得債權(quán)人的同意，其中不乏被迫宣告違約者。

而融創(chuàng)作為如今房地產(chǎn)行業(yè)的“三巨頭”之一，此次40億債券能否順利展期自然格外引人關(guān)注，這或許也是孫宏斌敢于以無限連帶責(zé)任保證擔(dān)保的原因。

需要指出的是，投資者的耐心終究有限，展期并不是萬能的。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向觀察者網(wǎng)指出，若債務(wù)展期成功后再出現(xiàn)違約，房企需再次尋求展期以獲得喘息時(shí)間，通過與債權(quán)人就二次展期事宜進(jìn)行商討。若再次尋求展期無果，企業(yè)將面臨債務(wù)實(shí)質(zhì)性違約帶來了一系列連鎖反應(yīng)。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，在這種情況下，盡快盤點(diǎn)資產(chǎn)做好資產(chǎn)出售計(jì)劃，回籠資金償還債務(wù)是第一要?jiǎng)?wù)。其次，準(zhǔn)備好迎接市場(chǎng)回暖，以期使生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)回歸正軌，才能從根本上解決問題。

政策暖風(fēng)下，下半年行業(yè)將好轉(zhuǎn)？

今年初，央行表態(tài)“房地產(chǎn)銷售、購(gòu)地、融資等行為已逐步回歸常態(tài)”。2月份，全國(guó)性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法出臺(tái)，并發(fā)往各省細(xì)化。3月2日，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清稱“房地產(chǎn)泡沫化金融化勢(shì)頭得到根本扭轉(zhuǎn)”。3月16日，國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)專題會(huì)議指出，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時(shí)研究和提出有力有效地防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案。

特別是并購(gòu)貸的融資推進(jìn)工作，為冰封的樓市打上了一針強(qiáng)心劑。

2021年底以來，在政策的支持下，并購(gòu)方面不斷傳來利好，先有并購(gòu)貸款不計(jì)入三道紅線的消息釋放，再有銀行發(fā)行并購(gòu)債籌集資金，且與國(guó)央企簽訂并購(gòu)協(xié)議，支持國(guó)央企收并購(gòu)項(xiàng)目，部分民營(yíng)企業(yè)也被納入到并購(gòu)融資合作伙伴。

在政策的發(fā)力下，銀行和AMC等金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行并購(gòu)債募集并購(gòu)資金，房企則發(fā)行并購(gòu)債券或與銀行簽訂并購(gòu)協(xié)議。

不過，房企發(fā)行并購(gòu)類債券門檻較高，僅招商蛇口(001979)、建發(fā)房產(chǎn)等國(guó)央企通過發(fā)行并購(gòu)債獲取并購(gòu)資金，且已發(fā)行的債券中僅有少部分用于并購(gòu)事項(xiàng)，規(guī)模相對(duì)有限。

更主流的方式是通過與銀行合作，由銀行授予并購(gòu)額度進(jìn)行相關(guān)項(xiàng)目的并購(gòu)，目前除了華潤(rùn)置地、五礦地產(chǎn)等國(guó)央企外，銀行的合作對(duì)象也擴(kuò)大至民企，碧桂園、美的置業(yè)和旭輝集團(tuán)都獲得了銀行并購(gòu)融資額度的授信。

截至2022年3月中旬，房企獲得來自銀行的并購(gòu)融資授信額度已達(dá)920億元，并購(gòu)融資的閘口正在逐步打開。

不過，在億翰智庫看來，依靠并購(gòu)融資帶來的水解救房企資金的渴，短期內(nèi)效果難以顯現(xiàn)。一方面，監(jiān)管對(duì)于并購(gòu)資金的使用限制仍然較為嚴(yán)格，盡管銀行與房企簽訂了并購(gòu)協(xié)議，但資金的投放仍要視項(xiàng)目和具體情況而定；另一方面，更關(guān)鍵的是，阻礙并購(gòu)的核心因素并非資金問題，而是買方與賣方之間的分歧。

如越秀在2021業(yè)績(jī)會(huì)上就坦言，企業(yè)并不缺錢，考慮更多的是出險(xiǎn)房企手中項(xiàng)目是否合適。

換句話說，相較于招拍掛市場(chǎng)而言，手握資金的房企對(duì)于收并購(gòu)出險(xiǎn)房企項(xiàng)目的接受度較低。

因此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，無論尋求展期，還是賣子度日，都只是權(quán)宜之計(jì)。房地產(chǎn)行業(yè)要想真正脫困，還是要等待市場(chǎng)回暖。

對(duì)此，多家房企在近日的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上均表示，各方面的政策意圖已經(jīng)十分明確，預(yù)計(jì)地產(chǎn)行業(yè)將在2022年下半年迎來轉(zhuǎn)機(jī)。

億翰方面認(rèn)為，政策對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控從來不是要致房企于死地，而是要降低地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)居者有其屋的最終目標(biāo)，因此在實(shí)現(xiàn)合理管控后，行業(yè)會(huì)慢慢步入正軌，實(shí)現(xiàn)更健康的、更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。