地產(chǎn)行業(yè),春天遲到

(文/張志峰編輯/馬媛媛)中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷30多年發(fā)展,似乎“壯年”已過。

曾經(jīng)為了追求極致的擴(kuò)張速度,杠桿加得有多高,而今在宏觀調(diào)控背景下,摔得就有多慘。

2021年下半年頭部房企恒大暴雷,標(biāo)志著全國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)正式進(jìn)入寒冬。

2022年以來,隨著天氣轉(zhuǎn)暖,關(guān)于“政策糾偏”“房地產(chǎn)仍是支柱產(chǎn)業(yè)”“鼓勵(lì)發(fā)行并購債”等一系列政策“暖風(fēng)”不絕于耳。

與之相對(duì)的則是,盡管民營房企各顯神通,“賣子”“打折”“降薪”“裁員”使盡渾身解數(shù)努力維持現(xiàn)金流,卻依舊不斷有新的規(guī)模房企加入暴雷行列,行業(yè)危機(jī)遠(yuǎn)未解除。

一個(gè)最為明顯的特征就是,今年的年報(bào)季,包括融創(chuàng)、新力、融信、恒大、合生創(chuàng)展、佳兆業(yè)等在內(nèi)的十余家房企均因更換審計(jì)師而推遲了年報(bào)披露時(shí)間,這在整個(gè)行業(yè)尚屬首次。

有行業(yè)分析師向觀察者網(wǎng)表示,今年政策暖風(fēng)頻吹,行業(yè)未來步入健康發(fā)展軌道是大勢所趨,這點(diǎn)毋庸置疑。不過,從政策面?zhèn)鬟f到市場端,需一定的時(shí)間。當(dāng)下預(yù)售資金監(jiān)管仍然從嚴(yán),項(xiàng)目回款出現(xiàn)問題就要抽調(diào)資金解決,因此房企面臨的經(jīng)營現(xiàn)金流壓力依然很大。

暴雷壓力下,多房企尋求展期

據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì),自2020年以來,僅明確構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約,也就是俗稱“爆雷”的千億級(jí)規(guī)模上市房企就有9家,包括恒大、正榮、佳兆業(yè)、禹洲、陽光城(000671)、奧園、富力、新力、藍(lán)光等,總負(fù)債預(yù)計(jì)超過4萬億。

其中,有的自覺回天乏力,無奈選擇躺平。

而更多尚未暴雷的民營房企日子同樣并不好過,即便頭部房企也不能幸免。如“節(jié)衣縮食”的萬科、頻繁出售旗下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的世茂,以及近日剛剛爆出尋求債務(wù)展期的融創(chuàng)。

3月25日,融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司在上交所公告稱,擬推進(jìn)兩筆公開市場產(chǎn)品的展期及延期支付工作。

這兩筆債券,包括債券余額40億元的“20融創(chuàng)01”,當(dāng)期利率4.78%,將于2022年4月1日兌付回售資金及利息;以及債券余額20億元的“21融創(chuàng)03”,當(dāng)期利率7.00%,將于2022年4月2日進(jìn)行付息。

融創(chuàng)表示,截至目前,公司面臨階段性的資金壓力,預(yù)計(jì)無法于上述債券兌付日、付息日前籌措到足額資金,擬于近期與債券持有人就上述債券的展期及延期支付事宜進(jìn)行溝通。

值得一提的是,作為增信措施,此次融創(chuàng)尋求展期計(jì)劃提供董事會(huì)主席孫宏斌的無限連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

要知道,實(shí)控人親自下場、押上自己的全部身價(jià)作保,在整個(gè)地產(chǎn)圈尚屬首例,即便富有如許家印,也只是變賣了自己部分豪宅、私人飛機(jī)等資產(chǎn)為公司補(bǔ)充現(xiàn)金流。

同時(shí),融創(chuàng)也在公告中披露,在過去的半年時(shí)間內(nèi),為了避免實(shí)質(zhì)性債務(wù)違約,融創(chuàng)可謂拼盡全力自救,包括堅(jiān)決處置資產(chǎn)約 257.2 億元、大力促進(jìn)銷售回款、兩次股權(quán)融資回流資金約為 15.32 億美元、實(shí)控人孫宏斌提供無息資金約為 4.64 億美元等,合計(jì)回血人民幣約397億元。

不單融創(chuàng),事實(shí)上幾乎所有出險(xiǎn)房企在自救無門時(shí)都會(huì)首先想到尋求展期。

有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),從去年至今,陸續(xù)推動(dòng)債務(wù)展期的規(guī)模房企數(shù)量已達(dá)到20余家,但并非所有房企都能成功過取得債權(quán)人的同意,其中不乏被迫宣告違約者。

而融創(chuàng)作為如今房地產(chǎn)行業(yè)的“三巨頭”之一,此次40億債券能否順利展期自然格外引人關(guān)注,這或許也是孫宏斌敢于以無限連帶責(zé)任保證擔(dān)保的原因。

需要指出的是,投資者的耐心終究有限,展期并不是萬能的。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向觀察者網(wǎng)指出,若債務(wù)展期成功后再出現(xiàn)違約,房企需再次尋求展期以獲得喘息時(shí)間,通過與債權(quán)人就二次展期事宜進(jìn)行商討。若再次尋求展期無果,企業(yè)將面臨債務(wù)實(shí)質(zhì)性違約帶來了一系列連鎖反應(yīng)。

嚴(yán)躍進(jìn)指出,在這種情況下,盡快盤點(diǎn)資產(chǎn)做好資產(chǎn)出售計(jì)劃,回籠資金償還債務(wù)是第一要?jiǎng)?wù)。其次,準(zhǔn)備好迎接市場回暖,以期使生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)回歸正軌,才能從根本上解決問題。

政策暖風(fēng)下,下半年行業(yè)將好轉(zhuǎn)?

今年初,央行表態(tài)“房地產(chǎn)銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態(tài)”。2月份,全國性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法出臺(tái),并發(fā)往各省細(xì)化。3月2日,銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清稱“房地產(chǎn)泡沫化金融化勢頭得到根本扭轉(zhuǎn)”。3月16日,國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)專題會(huì)議指出,關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè),要及時(shí)研究和提出有力有效地防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案。

特別是并購貸的融資推進(jìn)工作,為冰封的樓市打上了一針強(qiáng)心劑。

2021年底以來,在政策的支持下,并購方面不斷傳來利好,先有并購貸款不計(jì)入三道紅線的消息釋放,再有銀行發(fā)行并購債籌集資金,且與國央企簽訂并購協(xié)議,支持國央企收并購項(xiàng)目,部分民營企業(yè)也被納入到并購融資合作伙伴。

在政策的發(fā)力下,銀行和AMC等金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行并購債募集并購資金,房企則發(fā)行并購債券或與銀行簽訂并購協(xié)議。

不過,房企發(fā)行并購類債券門檻較高,僅招商蛇口(001979)、建發(fā)房產(chǎn)等國央企通過發(fā)行并購債獲取并購資金,且已發(fā)行的債券中僅有少部分用于并購事項(xiàng),規(guī)模相對(duì)有限。

更主流的方式是通過與銀行合作,由銀行授予并購額度進(jìn)行相關(guān)項(xiàng)目的并購,目前除了華潤置地、五礦地產(chǎn)等國央企外,銀行的合作對(duì)象也擴(kuò)大至民企,碧桂園、美的置業(yè)和旭輝集團(tuán)都獲得了銀行并購融資額度的授信。

截至2022年3月中旬,房企獲得來自銀行的并購融資授信額度已達(dá)920億元,并購融資的閘口正在逐步打開。

不過,在億翰智庫看來,依靠并購融資帶來的水解救房企資金的渴,短期內(nèi)效果難以顯現(xiàn)。一方面,監(jiān)管對(duì)于并購資金的使用限制仍然較為嚴(yán)格,盡管銀行與房企簽訂了并購協(xié)議,但資金的投放仍要視項(xiàng)目和具體情況而定;另一方面,更關(guān)鍵的是,阻礙并購的核心因素并非資金問題,而是買方與賣方之間的分歧。

如越秀在2021業(yè)績會(huì)上就坦言,企業(yè)并不缺錢,考慮更多的是出險(xiǎn)房企手中項(xiàng)目是否合適。

換句話說,相較于招拍掛市場而言,手握資金的房企對(duì)于收并購出險(xiǎn)房企項(xiàng)目的接受度較低。

因此,業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,無論尋求展期,還是賣子度日,都只是權(quán)宜之計(jì)。房地產(chǎn)行業(yè)要想真正脫困,還是要等待市場回暖。

對(duì)此,多家房企在近日的業(yè)績發(fā)布會(huì)上均表示,各方面的政策意圖已經(jīng)十分明確,預(yù)計(jì)地產(chǎn)行業(yè)將在2022年下半年迎來轉(zhuǎn)機(jī)。

億翰方面認(rèn)為,政策對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控從來不是要致房企于死地,而是要降低地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn),實(shí)現(xiàn)良性循環(huán),實(shí)現(xiàn)居者有其屋的最終目標(biāo),因此在實(shí)現(xiàn)合理管控后,行業(yè)會(huì)慢慢步入正軌,實(shí)現(xiàn)更健康的、更長遠(yuǎn)的發(fā)展。

(責(zé)任編輯:馬金露 HF120)

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