中新經(jīng)緯3月14日電 題：樓市從“政策松”到“市場(chǎng)穩(wěn)”需多久？

作者 夏磊 國(guó)海證券(000750)研究所聯(lián)席所長(zhǎng)

過(guò)去14年，在房地產(chǎn)下行周期，市場(chǎng)大致出現(xiàn)了兩輪明顯的調(diào)控放松時(shí)期。第一階段是2008-2009年，全球金融危機(jī)蔓延，為穩(wěn)定國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中國(guó)政府在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施了下調(diào)首付比例、貸款利率等政策，樓市商品房銷售面積增速在政策出臺(tái)5個(gè)月后實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)正。

第二階段為2014-2016年，隨著放松限購(gòu)、降息、“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)修改等多套政策“組合拳”出臺(tái)，以2014年的“930”政策為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，樓市商品房銷售面積增速在6個(gè)月后顯現(xiàn)回正。

當(dāng)前，面對(duì)分化的市場(chǎng)形勢(shì)，全國(guó)多個(gè)城市對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行了調(diào)整。我們發(fā)現(xiàn)，政策的市場(chǎng)反響在不同能級(jí)城市間具有輪動(dòng)效應(yīng)。一線城市作為資源要素稟賦最優(yōu)渥、供需相對(duì)最緊張、預(yù)期收益最大的地方，房?jī)r(jià)率先領(lǐng)漲。隨后，隨著流動(dòng)性外溢，核心二線城市、三線城市依次跟漲。在2012-2016年的兩輪房地產(chǎn)市場(chǎng)周期輪動(dòng)中，均呈現(xiàn)出“一線-二線-三四線”的傳導(dǎo)方向。

一線城市：市場(chǎng)回暖，主要政策空間是降低商業(yè)貸款利率

從歷史經(jīng)驗(yàn)看，一線城市從政策放松到市場(chǎng)反彈過(guò)程較快，似乎只在“一夜之間”。目前，一線城市庫(kù)存處歷史低位。2020年6月開始，一線城市去化周期一路下行，2021年8月達(dá)到歷史低位，約為13.7個(gè)月。2022年1月，去化周期約為15.8個(gè)月，庫(kù)存處低位持穩(wěn)。

2月，上海商品房銷售面積為129.7萬(wàn)平方米，同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增長(zhǎng)20.2%，在一線城市中率先回暖。北京樓市成交表現(xiàn)冷淡，主要受疫情防控、冬奧會(huì)等影響，但隨著抑制因素逐漸消退，需求逐步釋放，北京市場(chǎng)有望在3月份迎來(lái)小陽(yáng)春。

當(dāng)前，一線城市的主要政策空間是降低商業(yè)貸款利率。相比于貸款利率放松力度最大的2008年，目前一線城市房貸利率仍有下降空間。

二線城市：庫(kù)存高位，為調(diào)控放松提供了政策空間

目前，二線城市庫(kù)存呈上升趨勢(shì)。2021年6月，二線樣本城市去化周期達(dá)歷史低位，約為21.4個(gè)月，隨后去化周期呈上升趨勢(shì)；2022年1月，去化周期約為23.1個(gè)月。

當(dāng)前，二線城市市場(chǎng)分化明顯。比如有以杭州為代表的二線城市：庫(kù)存低、價(jià)格上漲壓力大，政策放松不迫切；也有以鄭州為代表的二線城市：高庫(kù)存、市場(chǎng)弱，政策放松迫在眉睫。

在18個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制試點(diǎn)的二線城市中，與鄭州情況類似的有重慶、成都、無(wú)錫、福州、沈陽(yáng)、青島、濟(jì)南等，目前庫(kù)存均處較高水平，政策有待調(diào)整。

未來(lái)，隨著政策跟進(jìn)，二線城市更多“新市民”剛需，以及“老市民”改善需求將得到釋放，預(yù)計(jì)二線城市會(huì)在政策放松后的3個(gè)月內(nèi)回暖。

三四線城市：銷售低迷，政策放松空間大

當(dāng)前，三四線城市庫(kù)存處于歷史高位。從2021年6月開始，三四線城市去化周期加速上行，2021年12月達(dá)到歷史高位，約為20.9個(gè)月；2022年1月，去化周期約為19.9個(gè)月，較上月縮短一個(gè)月左右，仍處高位。

目前，三四線城市的市場(chǎng)銷售延續(xù)了低迷態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)韌性較差。2021年6月以來(lái)，樣本三四線城市商品房成交面積同比持續(xù)為負(fù)。2022年1月，樣本三四線城市商品房成交面積為974.2萬(wàn)平方米，同比為-45.3%；2月，商品房成交面積為646.7萬(wàn)平方米，同比為-48.4%，降幅擴(kuò)大3.1個(gè)百分點(diǎn)。

影響三四線城市需求的三大因素有：房企爆雷引發(fā)居民對(duì)期房交付的擔(dān)憂，就地過(guò)年政策導(dǎo)致返鄉(xiāng)置業(yè)需求延遲，棚改貨幣化安置退出影響市場(chǎng)需求。其中，棚改貨幣化安置是影響三四線市場(chǎng)需求的一個(gè)重要因素。

我認(rèn)為，三四線城市調(diào)控政策放松的空間較大。隨著棚改貨幣化安置退出市場(chǎng)，影響樓市需求的核心變量消失，三四線城市回暖或?qū)⑿枰L(zhǎng)時(shí)間，預(yù)計(jì)從放松到政策見(jiàn)效仍需6個(gè)月以上。(中新經(jīng)緯APP)