太古地產(chǎn)的2021：跨越疫情周期，向高端市場要收益！

來源：智能家居時間：2022-03-11 11:30

3月10日午間，太古地產(chǎn)發(fā)布2021全年業(yè)績。期內(nèi)，太古地產(chǎn)實現(xiàn)總收入158.91億港元，同比增長19%；營業(yè)溢利總額為78.39億港元，同比增長42.37%；歸屬股東凈利潤71.21億港元，同比增長73.85%。

2021年，太古地產(chǎn)租金收入總額為125.54億港元。其中，中國內(nèi)地零售物業(yè)復(fù)蘇強勁，內(nèi)地投資物業(yè)組合的租金收入增加24%至35.61億港元，主要系零售銷售額上升及人民幣升值所致。計入人民幣兌港幣升值7%后，2021年中國內(nèi)地零售物業(yè)租金收入上升27%至31.68億港元。撇除租金支持?jǐn)備N和人民幣升值的影響，租金收入總額上升16%。

對于一向“慢生長”的太古地產(chǎn)來說，2021年是動作頗為頻繁的一年：7月，其與靜安置業(yè)成立合資公司，擬共同開發(fā)上海張園保護性項目；9月，上海前灘太古里正式啟幕，開店率、客流量、銷售額均創(chuàng)下太古地產(chǎn)所有內(nèi)地商場開業(yè)新高；11月，北京三里屯太古里西區(qū)迎來亮相，城市更新步伐持續(xù)邁進(jìn)。

可見，繼2020年疫情重創(chuàng)之后，2021年的太古地產(chǎn)已跨越疫情周期，走向明顯復(fù)蘇。太古地產(chǎn)對內(nèi)地零售市場仍保持著極高熱情，未來十年內(nèi)，將有超500億港元的資金重投國內(nèi)一線、新一線城市。

香港零售走向回暖內(nèi)地物業(yè)復(fù)蘇穩(wěn)健

從太古地產(chǎn)應(yīng)占租金收入的構(gòu)成來看，香港仍是主力。

2021年，太古地產(chǎn)香港辦公樓物業(yè)租金收入為57.94億港元，較2020年減少5%，主要由于太古城中心一座辦公樓已在2020下半年售出，不再貢獻(xiàn)租金收入。期內(nèi)，香港零售物業(yè)組合的租金收入為21.91億港元，較2020年下跌10%，部分跌幅是由于2020年提供的租金支援之?dāng)備N。

值得關(guān)注的是，太古地產(chǎn)在香港的辦公樓物業(yè)表現(xiàn)堅挺。從市場來看，香港寫字樓在連續(xù)數(shù)個季度錄得負(fù)吸納量后，租賃業(yè)務(wù)自2021年下半年開始回升。太古地產(chǎn)旗下寫字樓租用率高企，其中香港太古坊還上調(diào)了續(xù)約租金，截至2021年12月31日，辦公樓物業(yè)組合的租用率高達(dá)97%。

香港零售方面，由于疫情阻隔了大部分入境旅游，當(dāng)?shù)叵M仍然受到削弱。好在，零售市場在年內(nèi)已趨于穩(wěn)定，當(dāng)?shù)匦枨笥?021下半年開始回升，政府推行的消費券計劃亦有效刺激了消費。年內(nèi)，太古地產(chǎn)旗下的香港商場近乎全部租出。如果按現(xiàn)金租金支持計算，2021年租金收入總額比2020年高出5%，香港整體零售銷售額則上升8%。

不過，盡管香港零售業(yè)復(fù)蘇已釋放出信號，但不同業(yè)態(tài)的抗風(fēng)險能力仍有差異。從太古地產(chǎn)的經(jīng)營樣本來看，更多人外出對餐飲行業(yè)有所幫助，但剛需較弱的一般時裝及配飾類租戶仍經(jīng)營困難，奢侈品零售業(yè)務(wù)則表現(xiàn)不一。

內(nèi)地市場方面，目前太古地產(chǎn)已落成的物業(yè)組合包括全資持有的北京三里屯太古里及廣州匯坊、持有97%權(quán)益的廣州太古匯，以及各分別持有50%權(quán)益的北京頤堤港、成都遠(yuǎn)洋太古里、上海興業(yè)太古匯及上海前灘太古里。

疫情反復(fù)態(tài)勢下，太古地產(chǎn)內(nèi)地物業(yè)仍延續(xù)了增長態(tài)勢。投資物業(yè)組合的租金收入增加24%至35.61億港元，其中零售物業(yè)租金收入上升27%至31.68億港元。

于2021年12月31日，太古地產(chǎn)于中國內(nèi)地投資物業(yè)的估值達(dá)到1086.24億港元，其中集團應(yīng)占權(quán)益為711.25億港元，已落成零售物業(yè)的估值達(dá)693.74億港元，公司應(yīng)占權(quán)益達(dá)507億港元。

優(yōu)化物業(yè)組合瞄準(zhǔn)高端市場

2021年，除剛開業(yè)的上海前灘太古里外，太古地產(chǎn)旗下所有零售物業(yè)均擁有95%以上的出租率，中國內(nèi)地的整體銷售額上升13%。作為我國精細(xì)化商業(yè)的排頭兵，太古地產(chǎn)逆勢增長的背后亦有經(jīng)驗可循。

目前，在出境旅游受限和疫情管控的背景下，我國奢侈品消費回流趨勢明顯。從市場來看，奢侈品牌和國際品牌的業(yè)績表現(xiàn)更加突出，且希望租駐更多一線優(yōu)質(zhì)物業(yè)，以搶占市場占有率。

對商業(yè)地產(chǎn)來說，這是一個相輔相成的策略和結(jié)果?？梢钥吹剑谔禊Z沖擊下的2021年，高檔商場均迎來業(yè)績的大幅上漲。這也反映在太古地產(chǎn)的業(yè)績表上，旗下零售物業(yè)表現(xiàn)中，定位高端的廣州太古匯銷售額增長最多，為33%。2021年又陸續(xù)引進(jìn)了寶珀、嬌韻詩、肌膚之鑰、法兒曼、斐登、gaga品牌旗艦店等高檔、中高檔品牌。

年內(nèi)，太古地產(chǎn)亦在持續(xù)優(yōu)化物業(yè)組合，并產(chǎn)生了明顯效果。以太古地產(chǎn)的標(biāo)桿項目為例，三里屯太古里落位之初，希望通過相對平價的快時尚、運動鞋服吸引消費者走入街區(qū)，這些年輕人易負(fù)擔(dān)的品牌組合也成為引流利器。然疫情之下，線下商業(yè)的邏輯正發(fā)生轉(zhuǎn)變，近年北京三里屯太古里有意網(wǎng)羅更多奢侈品、設(shè)計師時裝及生活方式品牌，持續(xù)向高端化轉(zhuǎn)型。

2021年，位于南區(qū)的蘋果旗艦店舊址新開絲芙蘭和PoloRalphLauren旗艦店，H&M旗下中高端品牌Arket中國首店也進(jìn)駐南區(qū)；在定位奢侈品的北區(qū)，國際時尚界知名箱包品牌日默瓦、頂級奢侈服飾品牌Bottega Veneta限時店、GUCCI、高級珠寶品牌尚美巴黎概念店陸續(xù)亮相。一線奢侈品牌亞歷山大·麥昆、法國時裝品牌Maison Kitsune、設(shè)計師品牌Marni及法國知名皮具品牌MOYNAT均是今年的新租戶。

一系列調(diào)整后，三里屯太古里的銷售額也由2020年的下跌18%，轉(zhuǎn)為今年的增長27%。

掌握了流量密碼，今年新開業(yè)的上海前灘太古里，也引入了包括愛彼、巴黎世家、寶格麗、卡地亞、迪奧、芬迪、阿瑪尼、古馳、愛馬仕等在內(nèi)的高階租戶。

此外，不斷刷新的首店、旗艦店、概念店等，仍是太古地產(chǎn)吸引消費者，增強產(chǎn)品力組合及購物體驗感的重要砝碼。

2021年成都遠(yuǎn)洋太古里內(nèi)，始祖鳥、柏芮朵、Denham、 diptyque、盟可睞、Thom Browne等均在商場開設(shè)新店，或?qū)⒌赇伾墳槠炫灥?。上海前灘太古里則開出中國內(nèi)地第一間 MOViE MOViE 電影院，以及上海最大的蔦屋書店。2021年11月，北京三里屯太古里北區(qū)調(diào)改完畢，新開出了優(yōu)衣庫北京三里屯全球旗艦店、耐克北京品牌體驗店、DKL 迪桑特動力實驗室全球體驗中心及北京首間陶陶居酒家等，為市場注入了新鮮活力，持續(xù)煥新的品牌組合也給了消費者一個“必須來此”的理由。

未來持續(xù)加倉內(nèi)地城市推進(jìn)可持續(xù)發(fā)展

內(nèi)地物業(yè)表現(xiàn)的持續(xù)向好，也進(jìn)一步增強了太古地產(chǎn)加倉內(nèi)地的決心。

太古地產(chǎn)主席白德利表示：計劃在未來十年投資超過1000億港元，在香港、中國內(nèi)地和東南亞發(fā)展一系列令人期待的新項目。其中，超過一半的資金將投資中國內(nèi)地市場，并以一線、新一線城市的主導(dǎo)零售項目為重點。

此外，他還透露，目前正與多個潛在的伙伴洽談合作，預(yù)期未來十年，集團應(yīng)占中國內(nèi)地物業(yè)組合的總樓面面積將增加一倍。

眼下，太古地產(chǎn)正加快在中國的布局，不遠(yuǎn)的未來將有更多新項目與消費者見面。

就在2022年3月，太古即宣布與西安城桓文化投資發(fā)展有限公司合作，將落地西安太古里。據(jù)悉，西安太古里項目坐落于西安市碑林區(qū)小雁塔歷史文化片區(qū)，是一個以零售為主導(dǎo)的綜合發(fā)展項目，包括零售、文化設(shè)施、酒店、服務(wù)式公寓及商業(yè)公寓。

這將是太古地產(chǎn)在中國內(nèi)地的第七個發(fā)展項目，也是第四座已確認(rèn)的太古里項目，西安成為了繼北京、上海、廣州和成都后，太古地產(chǎn)布局業(yè)務(wù)的第五座內(nèi)地城市。

太古地產(chǎn)總裁彭國邦對太古的未來規(guī)劃表述了更多細(xì)節(jié)。據(jù)悉，在北京，太古地產(chǎn)已簽署框架協(xié)議，計劃將三里屯一個公交維修設(shè)施改造成為商業(yè)中心，同樣位于北京的頤堤港二期項目亦在全力進(jìn)行中。今后，太古地產(chǎn)還將致力在大灣區(qū)開拓多個發(fā)展機遇，包括計劃于廣州市聚龍灣片區(qū)開發(fā)一個零售項目。

此外，碳中和目標(biāo)下，可持續(xù)發(fā)展已成為太古地產(chǎn)在經(jīng)營之外的又一突出標(biāo)簽。2021年，太古地產(chǎn)在道瓊斯可持續(xù)發(fā)展世界指數(shù)中榮登亞洲區(qū)同業(yè)中的榜首及全球第七位，領(lǐng)先地位備受肯定。

目前，太古地產(chǎn)與清華大學(xué)的合作已踏入第十載，雙方將研究采用人工智能科技及其他創(chuàng)新方法，進(jìn)一步提升太古地產(chǎn)旗下發(fā)展項目的能源效益。據(jù)悉，太古地產(chǎn)制定的科學(xué)基礎(chǔ)減碳目標(biāo)，是將全球暖化升幅控制在1.5°C以內(nèi)。繼成都遠(yuǎn)洋太古里全面使用可再生電能后，廣州太古匯也成為太古地產(chǎn)第二個應(yīng)用可再生電能的大型發(fā)展項目。

（責(zé)任編輯：王治強 HF013）