原創(chuàng) 房小評 中國房評報道 2

今年“兩會”期間，全國政協(xié)委員、上海市政府參事胡衛(wèi)“建議保護35歲以上求職者就業(yè)機會”的詞條上了熱搜。

胡衛(wèi)認為，目前大城市很多用人單位將35歲作為招聘紅線，40歲及以上的骨干也被一刀切、邊緣化，這造成了巨大的人力浪費……支持中年人才職場轉型，鼓勵中年人返鄉(xiāng)建設等，甚至還鼓勵三四線城市地方政府出臺“倦鳥歸巢”的人才回流計劃。

此言一出，立即引起了社會廣泛共鳴。新浪微博、知乎等網(wǎng)絡平臺上，無數(shù)人跟帖、討論。

尤其是在一線城市打拼的35歲以上中年男女，立即對此建議表示贊成，很多人留言分享年過35歲在職場上遭受歧視的經(jīng)歷。

更有寶媽抱怨：“國家鼓勵生二胎，生完二胎過了35歲，卻很難找工作”。

胡委員提出的這個建議可謂順應時勢，說出了未來人口流動的一個真相，“人往高處走”的城市人口流動理念正在動搖。

按照過去“人往高處走”的觀點，人口流動的趨勢是從農(nóng)村到城市，從三四線城市到一二線城市。幾乎所有人都希望去一線城市發(fā)展，一線城市有著更多的高收入機會，對年青人吸引力尤其大。

而現(xiàn)在“00后”和“95后”的年青人似乎和“80后”想法不同，他們選擇發(fā)展的城市，不再只看收入水平和發(fā)展機會，還看這個城市的生活成本，以及扣除生活成本之后到手的可支配收入有多少。

總之，新一代年青人算賬更務實，“不再只看收入多高，更看個人收益多高”。

前不久，部分重點城市有關部門公布了2021年人口變化數(shù)據(jù)，仔細一看嚇一跳：

北京：2021年末常住人口比上年末減少0.4萬人，自從2017年以來連續(xù)5年負增長。

廣州：2021年常住人口增長只有7萬人，而2020年常住人口增長約42.82萬人。

杭州：2021年常住人口增長下滑到26.8萬人，而2019年常住人口增長約55.4萬人。

上海市還未公布2021年末最新數(shù)據(jù)，不過2015年，上海常住人口就已經(jīng)出現(xiàn)21世紀以來首次負增長，減少10.41萬人，2017年常住人口再次出現(xiàn)負增長，2018年之后開始恢復正增長。

這得益于近年來上海不斷降低落戶門檻，尤其是針對高學歷人才放寬要求：從六大名校本科生直接落戶，到五大新城和自貿(mào)新片區(qū)試點符合條件的應屆研究生畢業(yè)生直接落戶等等。

深圳由于落戶門檻較低，常住人口一直保持不錯的增長趨勢，但是這兩年深圳小學入學人數(shù)在不斷下降。根據(jù)深圳市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報：

2020年深圳小學共招生19.07萬人，同比下降6.5%；

2019年深圳小學招生20.4萬人，同比下降1.1%。

從這些數(shù)據(jù)不難看出，核心一二線城市都面臨著人口增長指標下降的情況。

這一切都說明，人口向一線城市流入的趨勢在下降，過去“人往高處走”的人口流動觀點受到了挑戰(zhàn)。

那么，為什么會發(fā)生這個轉變呢？

1、青年人口增長放緩。

中國新生兒出生率下降和老齡化社會的到來，使得整個社會的青年人數(shù)量增長變少。

以北京為例，根據(jù)七普數(shù)據(jù)，2020年11月1日零時，北京常住人口為2189.3萬人，與2010年的1961.2萬人相比，十年增加228.1萬人。

但是北京市16歲至59歲勞動年齡人口為1490.7萬人，相比第六次全國人口普查減少了44.3萬人。

在青年人減少的時候，老齡化人口占比卻在增加。根據(jù)《北京市“十四五”時期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，預計到“十四五”末，北京人口老齡化水平將達到24%，從輕度老齡化邁入中度老齡化。到2035年，老年人口接近700萬，人口老齡化水平將超過30%，進入重度老齡化。

這種情況在上海同樣存在。截至2020年年底，上海戶籍人口中，60歲及以上老年人口達533.5萬人，占戶籍總人口的36.1%，是中國老齡化程度最高的城市。

根據(jù)東京等國外城市人口和經(jīng)濟、老齡化問題關系的實證論證可以看到，當青年人數(shù)量增長放緩甚至減少的時候，社會人口流動步入存量競爭時代，這個時候大城市的人口就會流出、減少。

2、在大城市討生活不容易。

隨著經(jīng)濟發(fā)展的變化，在大城市掙高薪的工作機會變少，而一般工作的強度變大，如互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的“碼農(nóng)”等工作，經(jīng)常要“996”式加班，讓人不堪其累。同時，大城市交通時間長，生活成本高，很多青年人不愿接受吃苦受罪換來的相對高收入。

3、性價比高的城市生活更幸福。

如上所述，如今的新青年們?nèi)ツ膫€城市就業(yè)，不僅會看收入，還會看生活成本以及個人收益情況。

隨著人口流動，過去不被看好的東北城市，如沈陽、大連，正在成為東北人口回流的目的地。甚至因為房價便宜著稱的鶴崗，也有消息稱去年飯館新開業(yè)數(shù)量暴增600%，多數(shù)是返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人群開辦。有分析稱，鶴崗因為房價便宜，吸引了網(wǎng)紅、直播經(jīng)濟的青睞，在哪里都是直播，鶴崗房價便宜，反倒成了網(wǎng)紅經(jīng)濟的新去處。

本文只是提出了人口流出大城市的一些理由，其實大城市人口流出情況已經(jīng)比較明顯。如上所述，北上廣深等一線城市以及東部沿海經(jīng)濟發(fā)達城市的人口流入速度都在下降，未來會不會形成人口凈流出呢？

很多城市已經(jīng)關注到這個問題，并且開始著手出臺更多吸引人才的政策。不但很多省會城市出臺了各式各樣吸引人才落戶的政策，就連上海也在放寬郊區(qū)落戶的門檻。

整體來說，一線城市會結構性放松人才落戶政策，吸引重點大學畢業(yè)生等優(yōu)質(zhì)青年人進來，以此置換黯然離開的中年人們。

這真是：有人星夜趕科場，有人辭官歸故里。

如胡委員建議，三四線城市要出臺政策鼓勵中年人返鄉(xiāng)發(fā)展，但是大城市卻“不相信眼淚”。生活成本高是大城市的特點，新的青年人也不再像老的青年人那樣執(zhí)著，大城市對他們的吸引力正在變低。

這樣的人口流動趨勢變化，會給房地產(chǎn)市場帶來什么影響呢？

1、大城市剛需性買房需求會減少。

除了對特定行業(yè)和人才提供公租房等保障性住房之外，其他行業(yè)的青年人在大城市置業(yè)的能力和機會都在變小，大城市的剛需性置業(yè)整體在減少。購房需求趨向兩極化，中高端改善需求成為新房市場主要需求。35歲及以上中年人購房占比最多的剛需和剛改性買房需求總規(guī)模減少。

2、省會城市迎來返鄉(xiāng)置業(yè)需求。

離開一線城市的中年人第一站會選擇家鄉(xiāng)省會城市發(fā)展，用在一線城市工作積攢的錢（有的甚至會賣掉一線城市的房獲得一大筆錢）在省會城市買房置業(yè)并尋找發(fā)展機會。

由于在一線城市見識廣，眼光高，加之省會城市房子設計風格和品質(zhì)均落后于一線城市，并且房價遠低于一線城市，因此這些返鄉(xiāng)發(fā)展的中年人一般會選擇中高端項目，帶來省會城市中高端置業(yè)需求的增加。

3、高性價比省會城市受青睞。

如上所述，鶴崗成了網(wǎng)紅經(jīng)濟青睞的城市，而濟南、沈陽、西安等一些生活成本不太高，就業(yè)機會多的城市會成為返鄉(xiāng)發(fā)展的中年人們首選。

在武漢和鄭州等城市之間做選擇時，返鄉(xiāng)發(fā)展的中年人們會考慮收入、房價、教育資源、生活成本等因素。可以肯定的是，隨著中年人返鄉(xiāng)發(fā)展的趨勢擴大，一批工作和生活性價比高的城市，尤其是省會城市的人口流入會增加。

當然，不僅大城市的人口會因為工作和生活性價比問題離開，一些東部沿海出口產(chǎn)業(yè)密集的城市也會因為出口下降，本地產(chǎn)業(yè)衰退迎來人口流入規(guī)模變小，甚至是凈流出的問題。

這會給這些城市樓市帶來巨大的挑戰(zhàn)。人口是樓市穩(wěn)定的基礎，當城市人口流入增速變緩，應該看這個城市的產(chǎn)業(yè)基礎和技術積累是否足夠豐厚。如果這些條件具備，城市的總人口規(guī)模會匹配就業(yè)需求，不會發(fā)生太大的變化，樓市就是穩(wěn)定的。反之，這個城市的樓市就會不穩(wěn)定。

聰明如你，知道該如何買房了吧？

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