剛剛，保障性租賃住房新規(guī)來了！提供“定制化”金融服務(wù) 增強貸款保障能力

來源：智能家居時間：2022-02-26 07:50

保障性租賃住房金融市場正在逐步建立，2月25日，來自銀保監(jiān)會官網(wǎng)發(fā)布的信息，為進一步加強對保障性租賃住房建設(shè)運營的金融支持，銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于銀行保險機構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》），《指導(dǎo)意見》指出，國家開發(fā)銀行、商業(yè)銀行、保險機構(gòu)、信托公司等要充分發(fā)揮優(yōu)勢，立足自身業(yè)務(wù)特點，加大保障性租賃住房金融支持力度，做好融資主體準入管理，把控好項目風(fēng)險，加強項目后續(xù)跟蹤管理，嚴守風(fēng)險底線。

加大保障性租賃住房金融支持力度

2021年6月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，其中明確要求進一步加強金融支持。為深入貫徹黨中央、國務(wù)院關(guān)于發(fā)展保障性租賃住房的決策部署，加大對保障性租賃住房發(fā)展的金融支持，助力擴大保障性租賃住房供給，銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)了《指導(dǎo)意見》。

《指導(dǎo)意見》要求各類銀行保險機構(gòu)發(fā)揮機構(gòu)優(yōu)勢，把握保障性租賃住房融資需求特點，提供針對性金融產(chǎn)品和服務(wù)。具體來看，鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)運用銀團貸款加大對保障性租賃住房項目的融資支持。鼓勵銀行保險機構(gòu)在依法合規(guī)、風(fēng)險可控的前提下，參與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）。鼓勵銀行保險機構(gòu)為用于保障性租賃住房項目的公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等債券融資提供發(fā)行便利，加大債券投資力度。

同時，支持銀行業(yè)金融機構(gòu)針對保障性租賃住房項目特點，穩(wěn)妥有序開展應(yīng)收租金、集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)等抵質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)，增強貸款保障能力。加強與融資擔保機構(gòu)在保障性租賃住房領(lǐng)域的合作，發(fā)揮政府性融資擔保機構(gòu)增信支持作用。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，此次政策明確了各類金融機構(gòu)可以參與保障性租賃住房業(yè)務(wù)，此類機構(gòu)匯集，自然是該領(lǐng)域金融市場逐漸成型的重要基礎(chǔ)和標志。而從業(yè)務(wù)本身看，保障性租賃住房開發(fā)建設(shè)、購買、裝修改造、運營管理、交易結(jié)算等領(lǐng)域，都會有各類金融服務(wù)支持，同時無論是自持的、新建的還是其他物業(yè)類型，也都明確了金融支持。從金融業(yè)務(wù)角度看，也標志著金融市場逐漸成型。

加強項目后續(xù)跟蹤管理嚴守風(fēng)險底線

在為保障性租賃住房提供金融支持時，《指導(dǎo)意見》要求，銀行保險機構(gòu)要遵循審慎穩(wěn)健和安全性原則，對取得保障性租賃住房項目認定書的，方可適用保障性租賃住房相關(guān)支持政策。不得介入已被有關(guān)部門列入違建或安全隱患管控的項目，不得向違規(guī)采取“高收低租”“長收短付”等高風(fēng)險經(jīng)營模式快速擴張的企業(yè)提供融資。

同時，銀行保險機構(gòu)要密切關(guān)注當?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房市場發(fā)展情況，科學(xué)合理測算保障性租賃住房項目的投入、收益和現(xiàn)金流，合規(guī)適度提供融資，嚴防過度授信、盲目放貸。要在負債控制、款項支付、工程進展、租金回款、資產(chǎn)抵押等方面采取有效的風(fēng)控措施，有效防范金融風(fēng)險。針對商品房開發(fā)項目配建的保障性租賃住房，應(yīng)確保保障性租賃住房部分獨立公允核算，實現(xiàn)?？顚Ｓ谩?/p>

在風(fēng)險防控方面，銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)部門負責(zé)人在答記者問時表示，銀保監(jiān)會多措并舉，引領(lǐng)銀行保險機構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，進一步加強對保障性租賃住房發(fā)展的金融支持。支持銀行業(yè)金融機構(gòu)發(fā)行金融債券，拓寬支持保障性租賃住房的資金來源，加強風(fēng)險管控，防范好相關(guān)金融風(fēng)險。

在貸款支付資金管理方面，監(jiān)管要求，銀行業(yè)金融機構(gòu)要落實貸款支付和用途管理，切實防范信貸資金違規(guī)挪用于其他用途。要持續(xù)加強企業(yè)財務(wù)和運營狀況監(jiān)測評估，加強租金回款監(jiān)控，切實保障信貸資金安全。

在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪看來，不難發(fā)現(xiàn)，《指導(dǎo)意見》的最大亮點在于著重對項目融資端給予了一定的支持，對租賃企業(yè)的利好度較為明顯，相關(guān)企業(yè)融資渠道被進一步拓寬，資金支持力度加大，進而將帶動企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)能力有所提高，對于企業(yè)長遠發(fā)展來說具有較強的保障性。另外，《指導(dǎo)意見》中強調(diào)各方面加強項目風(fēng)險管理，多方協(xié)同監(jiān)管也將在一定程度有效規(guī)避項目開發(fā)風(fēng)險，促進市場健康良性發(fā)展。

不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理

2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，為各大商業(yè)銀行分檔設(shè)置了房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限。在彼時的答記者問期間，央行、銀保監(jiān)會有關(guān)部門負責(zé)人就曾指出，“為支持大力發(fā)展住房租賃市場，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計算”。

2月8日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》，明確將保障性租賃住房項目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，并鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)加大對保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。

北京商報記者注意到，此次《指導(dǎo)意見》也再次重申，銀行業(yè)金融機構(gòu)向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發(fā)放的有關(guān)貸款，不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。銀行業(yè)金融機構(gòu)在計算“房地產(chǎn)貸款占比”指標時，將“保障性租賃住房開發(fā)貸款”“保障性租賃住房經(jīng)營貸款”“保障性租賃住房購買貸款”從“房地產(chǎn)貸款余額”中予以扣除。

同時，《指導(dǎo)意見》也明確，各地要盡快出臺發(fā)展保障性租賃住房的具體辦法，明確本地區(qū)建設(shè)保障性租賃住房的申請條件、流程及工作要求等。加強保障性租賃住房項目監(jiān)督管理。各地要加快建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺，加強對保障性租賃住房建設(shè)、出租和運營管理的全過程監(jiān)督。

“對于各類金融機構(gòu)來說，需要研究各地保障性租賃住房的市場和政策，積極搭建組織架構(gòu)和優(yōu)化業(yè)務(wù)，積極參與此類領(lǐng)域中?！眹儡S進進一步強調(diào)，此次政策也明確，保障性租賃住房是共同富裕建設(shè)中的重要內(nèi)容，所以各家金融機構(gòu)無論是從政治站位還是商業(yè)拓展角度，都有必要研究金融服務(wù)。融入這個大金融市場，將為金融機構(gòu)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型帶來新的機會。各地政府也需要重視此類金融服務(wù)，鼓勵合規(guī)高效的金融服務(wù)和創(chuàng)新，真正推動保障性租賃住房市場的高質(zhì)量發(fā)展。

北京商報記者宋亦桐

（責(zé)任編輯：王治強 HF013）