資本助力物業(yè)上市熱持續(xù)升溫 “收并購”加碼或致行業(yè)集中度加劇

來源：智能家居時間：2020-05-22 07:31

來源：每日經濟新聞

物業(yè)行業(yè)頻頻受到資本市場熱捧。

5月14日，紅杉資本中國基金和騰訊完成對世茂集團旗下全資子公司——世茂服務的戰(zhàn)略投資，投資總金額達2.44億美元；5月15日，建業(yè)新生活在港交所成功上市，其基石投資者就是知名投資機構高瓴資本。

以目前的港股為例，物業(yè)股具備輕資產、非周期、抗通脹、現金流穩(wěn)健等特點，業(yè)績相對穩(wěn)定。動不動就幾十倍的市盈率，顯示出物業(yè)企業(yè)“安全墊”的厚度，更是吸引了各路資本的追逐。

雖然物業(yè)服務行業(yè)并非新行業(yè)，但近年來房企分拆物業(yè)公司上市卻成為“潮流”，且持續(xù)升溫。2019年共有8家物業(yè)企業(yè)成功上市，創(chuàng)下歷史新高；截至今年4月底，在港交所排隊IPO的物業(yè)企業(yè)共有8家。而截至目前，今年已有興業(yè)物聯(lián)、燁星集團和建業(yè)新生活3家物業(yè)企業(yè)在港股成功上市。

《每日經濟新聞》記者注意到，從物業(yè)企業(yè)上市募集的資金用途來看，用于收并購及戰(zhàn)略投資的資金比例不斷提升。如2019年新上市的8家物業(yè)企業(yè)，擬用于收并購及戰(zhàn)略投資的資金比例高達約60%~70%，這勢必將加速提升物業(yè)行業(yè)的集中度。

資本市場看好物業(yè)企業(yè)

物業(yè)行業(yè)為何會受到資本市場青睞？

從收入看，物業(yè)公司的收入主要來源于物業(yè)費收繳，這一塊相對恒定；還有一塊是增值服務費，比如保修、園區(qū)服務等，也比較穩(wěn)定。正是這種良好穩(wěn)定的屬性和商業(yè)模式，給企業(yè)帶來持續(xù)盈利能力，使得物業(yè)公司頻頻受到了資本市場的追捧。

如2019年12月，高瓴資本成為保利物業(yè)的基礎投資者；今年5月14日，紅杉資本中國基金、騰訊完成對世茂服務的2.44億美元戰(zhàn)略投資；5月15日登港交所的建業(yè)新生活，其基石投資者亦為高瓴資本。

某百強房企IR王浩告訴《每日經濟新聞》記者，資本方在投資物業(yè)企業(yè)之前，首先會看企業(yè)的管理規(guī)模和營收規(guī)模，其次才是增值服務板塊。

以剛剛在港交所上市的建業(yè)新生活為例，其2019年末的在管面積為5698萬平方米，處于上市陣營內中游水平；儲備管理面積達5772萬平方米，在管和儲備接近1：1的比例。由于傳導效應的3年期限，所以未來3年內建業(yè)新生活的規(guī)模發(fā)展?jié)摿χ档闷诖摹?/p>

2016~2019年百強企業(yè)營業(yè)收入及增速情況數據來源：中指研究院

再如世茂服務，截至2019年末的簽約管理面積超1億平方米，簽約項目超360個，共覆蓋全國超60個城市，其中81%位于一二線城市。今年1月傳出消息，世茂服務計劃將在年內赴港IPO，并已與潛在顧問就此進行深入談判，預期集資5億至6億美元。

中指研究院統(tǒng)計顯示，2019年百強物業(yè)企業(yè)管理項目數量均值為212個，同比增長10.42%；管理面積均值達4278.83萬平方米，同比增長15.08%。

王浩表示，物業(yè)公司相對來說是輕資產結構，現金流更好些，尤其在經濟景氣度不樂觀的情況下，物業(yè)公司受經濟周期影響較小的特點使其具有更強的防御能力?！耙簿褪钦f，無論外界影響大小，物業(yè)費得照收。比如在這場萬眾一心的抗疫戰(zhàn)役中，有聽說鼓勵減租金的，卻沒有聽說倡導物業(yè)費免費用的?！?/p>

“而就物業(yè)公司的增量而言，主要取決于母公司在管面積的增加。這成就了物業(yè)股高成長性、高市盈率、高市值的特性。”一位證券不愿具名的分析師告訴記者。

行業(yè)集中度或加速提升

值得注意的是，市盈率高的上市物業(yè)企業(yè)，如佳兆業(yè)美好、新城悅、永升生活服務、雅生活服務、碧桂園服務等，都有一個共同點——背后有實力強大的房企作為依托。

這些物業(yè)公司一方面有地產母公司提供的穩(wěn)定的項目來源，另一方面在成功登陸資本市場后，熱錢的涌入正好能助力其通過大量的收并購去拓展業(yè)務版圖。

如2019年新上市的8家物業(yè)企業(yè)，從其募集資金用途來看，擬用于收并購及戰(zhàn)略投資的資金比例高達約60%~70%，這勢必會加速提升行業(yè)的集中度。中指研究數據顯示，2019年百強物業(yè)企業(yè)市場份額已擴大至43.61%。

2016~2019年百強物業(yè)企業(yè)管理面積、項目數量及市場份額變化情況數據來源：中指研究院

記者注意到，近來資本市場陸續(xù)表現出對物業(yè)公司的看好，雖然不同物業(yè)公司的估值存在一定差異，但均高于其對應的母公司。如2019年初港股物業(yè)板塊的總市值從為736.59億元，而今年5月7日則達到3080.21億元，增長超3倍；物業(yè)板塊平均市盈率達33.37，遠高于港股主板的9.68，這也充分體現了資本市場對物業(yè)行業(yè)的高度認可。

高估值的物業(yè)股符合市場行情，高市盈率能給物企上市帶來高額回報率。58安居客房產研究院分院院長張波向《每日經濟新聞》記者分析認為，行業(yè)集中度的提升是大趨勢，各大品牌房企的物業(yè)公司未來占比也會進一步提升，這就決定了資本對于物業(yè)公司的重視程度會與日俱增。

據記者觀察，當前超50%的百強房企均在積極對下屬物業(yè)板塊進行拆分，但由于百強房企與旗下物業(yè)板塊的關聯(lián)交易相對較高，在業(yè)務操作上很難將地產與物業(yè)板塊之間的關聯(lián)交易降到較低的范圍，一定程度上打擊了企業(yè)對標A股市場的積極性。而且，在資本化浪潮的大趨勢下，有實力的物業(yè)企業(yè)均想要快速對標資本市場，以助力企業(yè)的高速發(fā)展。

值得一提的是，當前港股市場對物業(yè)股的整體估值較高、上市融資規(guī)模相對較大、上市時間進程可控。從2019年在港上市的8家物業(yè)企業(yè)上市時間上看，平均用時150.4天，遠低于A股動輒超500天的時間跨度。未來2~3年，物業(yè)企業(yè)對標港股市場進行國際化融資仍將會是行業(yè)的一個重要資本化趨勢。