作者：暴哥

　　來源：暴財(cái)經(jīng)

　　近日，國家監(jiān)管部門再一次出手打擊北京房地產(chǎn)違規(guī)行為，21家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司被查處。

　　根據(jù)北京市住建委微信公眾號消息，最近北京市住建委執(zhí)法部門聯(lián)合東城住建委、西城房管局、朝陽房管局、海淀房管局、豐臺房管局、通州住建委、大興住建委、昌平住建委、石景山住建委、懷柔住建委等10個(gè)區(qū)住建房管執(zhí)法部門開展房地產(chǎn)市場檢查。

　　嚴(yán)查委托手續(xù)不全、虛假宣傳“不限購”、炒作“學(xué)區(qū)房”，以及違法群租、違規(guī)租賃等行為。其中值得關(guān)注的就是炒作學(xué)區(qū)房也被作為查處標(biāo)準(zhǔn)。

　　針對這一次的盤查行動，北京有21家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司被查處，具體被查處的房產(chǎn)中介公司包括以下這些：

　　還記得4月底北京市西城區(qū)才剛剛改革學(xué)區(qū)房入學(xué)規(guī)定，取消一個(gè)蘿卜一個(gè)坑的方式，采用多校劃片的入學(xué)方式。

　　如今時(shí)隔不足一月北京就開始打擊學(xué)區(qū)房炒作等行為，反映出的是什么？

　　1，國家打擊學(xué)區(qū)房炒作，意在建立穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場體系，使得學(xué)區(qū)房降溫。

　　但學(xué)區(qū)房炒作問題的本質(zhì)在于教育資源的不足，多校劃片規(guī)定只是改變玩法，難以徹底遏制學(xué)區(qū)房炒作，學(xué)區(qū)房降溫需經(jīng)過非常漫長的過程。

　　從本意上來看，北京打擊房產(chǎn)中介公司炒作學(xué)區(qū)房等行為主要目的還是想要維持北京學(xué)區(qū)房價(jià)格的合理性，建立一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場體系，給學(xué)區(qū)房降溫。

　　這個(gè)初衷和前段時(shí)間西城區(qū)出臺的多校劃片入學(xué)新規(guī)本意相似，然而入學(xué)新規(guī)的頒布反而勾起了不少家庭的購房欲望。

　　比如說在今年的五一黃金周，北京的部分優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房就成交非?；鸨?

　　根據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞(博客,微博)報(bào)道5月4日到5日中午這36小時(shí)內(nèi)，豐匯園已經(jīng)成交了3套千萬元級老破小學(xué)區(qū)房，最高單價(jià)超過25萬元/平方米。小長假這幾天，宏廟小學(xué)學(xué)區(qū)每天的房屋成交量在8-10套。

　　之前暴哥也曾經(jīng)說過，多校劃片只是改變了新的玩法，學(xué)區(qū)房的總體價(jià)值實(shí)際上并不會因?yàn)槎嘈澠牡絹矶髁恪?

　　在今年西城區(qū)改革之前，北京早就已經(jīng)有多個(gè)區(qū)域采取了多校劃片的入學(xué)方式。比如說朝陽區(qū)、東城區(qū)、海淀區(qū)、石景山區(qū)、豐臺區(qū)等。

　　然而即使北京已經(jīng)普遍采用多校劃片的入學(xué)政策，作為中國優(yōu)質(zhì)教育資源的聚集地，北京依舊是學(xué)位房炒作最嚴(yán)重的的城市。

　　為什么，因?yàn)楹脤W(xué)位的供需缺口太大了，任何時(shí)候大量的供不應(yīng)求都必然導(dǎo)致價(jià)格的上漲，有需求才會有炒作的空間。

　　說到底，學(xué)區(qū)房炒作的本質(zhì)問題還是在于教育資源的不足，如果優(yōu)質(zhì)教育均衡遍布，小孩不管是去哪里讀書都無差別，這樣學(xué)區(qū)房才會降溫。

　　但很明顯，教育資源的均衡配置并非一朝一夕的事情，這需要經(jīng)過非常漫長的時(shí)間周期，在我們的有生之年都未必能看到。

　　2，學(xué)區(qū)房的買房邏輯還在，學(xué)區(qū)依舊是國內(nèi)眾多房產(chǎn)需求中非常剛性的需求，買房依舊需要考慮學(xué)區(qū)問題。

　　另外購買配套優(yōu)質(zhì)學(xué)校的學(xué)區(qū)二手房需要更加留心，國內(nèi)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)在質(zhì)量上良莠不齊，選擇二手房不能單靠經(jīng)紀(jì)人，更需要自己做大量的功課和對比。

　　在教育資源發(fā)展依舊不平衡的大背景之下，對于想要買房的人而言還是要注意，不管是剛需還是投資，考慮的第一排位需求也依然是學(xué)區(qū)問題。

　　比如說在北京，西城區(qū)是優(yōu)質(zhì)學(xué)校最為集中的區(qū)域，其次是東城區(qū)。東西城區(qū)可以說是全國范圍內(nèi)教育資源最為優(yōu)質(zhì)和集中的區(qū)域。

　　此外海淀區(qū)的小學(xué)資源良莠不齊，其中比較優(yōu)質(zhì)的小學(xué)包括人大附小、海淀實(shí)驗(yàn)小學(xué)、中關(guān)村(000931,股吧)一、二、三小等。這些優(yōu)質(zhì)教育資源在未來也依然是眾多購房者接盤的重要因素。

　　又比如深圳，深圳是一個(gè)教育資源比較貧瘠的城市，在四大一線城市中小學(xué)教育資源最差。

　　深圳拿得出手的能夠躋身在全國百強(qiáng)排名榜的學(xué)校并不多，主要是深圳小學(xué)、福田的荔園小學(xué)、園嶺小學(xué)等。

　　從區(qū)域上看，未來深圳的優(yōu)質(zhì)教育資源聚集地會在南山區(qū)和福田區(qū)。寶安和龍華接力成為新起之秀，但是教育資源會分布不均勻明顯，優(yōu)質(zhì)學(xué)校和坑校都不少。

　　如今深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中心向福田南山轉(zhuǎn)移，羅湖光景不再，房價(jià)漲幅也不拔尖。但是羅湖本身有一定的教育底子，可以作為資金量少又注重教育的家庭選擇地。

　　總體來說，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的購房邏輯在全國范圍內(nèi)基本上都可以通用。

　　買房的過程當(dāng)中注意選擇能力范圍內(nèi)的優(yōu)質(zhì)資源集中的地方，以后就算是多校劃片的入學(xué)新規(guī)在全國范圍內(nèi)實(shí)行，對學(xué)區(qū)房的價(jià)值影響也不會很大。

　　另外，現(xiàn)在很多城市的優(yōu)質(zhì)集中學(xué)區(qū)中，新房資源并不算很多，所以很多人會選擇購買二手房。

　　購房者主要注意的是，在中國房地產(chǎn)市場，房產(chǎn)中介公司的入門門檻非常低，誰都可以做房產(chǎn)中介。這也導(dǎo)致了國內(nèi)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)在質(zhì)量上良莠不齊。

　　為了更好地完成業(yè)績，房產(chǎn)中介往往會營造一種銷售火爆的氛圍，在買房的過程當(dāng)中要有自己的主觀判斷。

　　另外二手房市場并不像一手房這樣，統(tǒng)一的開發(fā)商、統(tǒng)一的價(jià)格，統(tǒng)一的手續(xù)。二手房市場會因?yàn)榉慨a(chǎn)裝修情況、業(yè)主的心態(tài)以及被委托的中介不同等原因，往往存在很大的價(jià)差。

　　可以說買二手房要比買一手房復(fù)雜得多，想要在二手房市場淘到優(yōu)質(zhì)的筍盤并不是一件容易的事情，不能單靠經(jīng)紀(jì)人，這時(shí)候最不可缺少的就是自己做大量的功課和對比。

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