尋訣2021丨商住互哺的新城控股

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2022-01-14 10:40

在房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)杠桿的持續(xù)拉低過程之中，行業(yè)所面臨的問題愈發(fā)復(fù)雜。調(diào)控的本意在于幫助行業(yè)擠水分、排風(fēng)險(xiǎn)以及推動(dòng)行業(yè)升級(jí)、發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在過去幾十年中，也同樣承擔(dān)了推動(dòng)國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)化進(jìn)程的時(shí)代使命，功不可沒。

房企并非單純逐利，肩上也有一份“保障”住房供應(yīng)的責(zé)任。試想，如果沒有房地產(chǎn)企業(yè)，僅憑福利分房，我們的住房數(shù)量與品質(zhì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)難以達(dá)到如今的水準(zhǔn)。

我們所推出的“尋訣”系列房企報(bào)道，不僅是對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略及市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行剖析，更重要的是要幫助企業(yè)重拾未來(lái)行業(yè)信心，客觀面對(duì)整體困境，積極解決自身問題。

我們將新城控股(601155)的年度漢字定為“穩(wěn)”：著眼長(zhǎng)期主義、經(jīng)營(yíng)面穩(wěn)健向好、維持正向評(píng)級(jí)、第二增長(zhǎng)曲線穩(wěn)步進(jìn)階。

著眼長(zhǎng)期主義經(jīng)營(yíng)面穩(wěn)健向好

2021年，在房地產(chǎn)行業(yè)整體承壓的大背景下，以“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)見長(zhǎng)的新城控股，持續(xù)展現(xiàn)出“駱駝”般的長(zhǎng)跑者姿態(tài)。

依托“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)核心戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)，2021年，新城控股始終圍繞“有回籠的銷售、有利潤(rùn)的增長(zhǎng)、有品質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)”，企業(yè)經(jīng)營(yíng)面安全穩(wěn)健。根據(jù)新城控股2021年三季報(bào)，2021年前三季度公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1091.22億元，同比增長(zhǎng)55.69%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)58.84億元，同比增長(zhǎng)24.24%。截至報(bào)告期末，新城控股累計(jì)總資產(chǎn)為5720億元，較上年度末增長(zhǎng)6.38%。

現(xiàn)金流方面，截至2021年6月末，新城控股在手現(xiàn)金余額551.54億元，短期債務(wù)270億元，現(xiàn)金短債比1.44倍。而基于充裕的流動(dòng)性，新城控股還提前贖回美元債，傳遞發(fā)展信心。去年11月，新城控股宣布，基于對(duì)自身價(jià)值及未來(lái)發(fā)展的信心，公司計(jì)劃提前贖回一筆將于2021年12月16日到期的3.5億美元債，并予以注銷，本次提前贖回境外美元債券也同樣符合公司償債計(jì)劃及發(fā)展戰(zhàn)略。據(jù)悉，這也是當(dāng)期A股首例提前贖回美元債的房企。

穩(wěn)步增長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，也讓新城控股持續(xù)收獲資本市場(chǎng)的正向反饋。2021年12月，國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)和標(biāo)普先后發(fā)布報(bào)告，確認(rèn)新城發(fā)展及其子公司新城控股的長(zhǎng)期發(fā)行人評(píng)級(jí)為“BB+”，展望維持為“穩(wěn)定”；同時(shí)，惠譽(yù)還確認(rèn)了兩家公司高級(jí)無(wú)抵押債券以及所有未償債券的評(píng)級(jí)為“BB+”。

惠譽(yù)在報(bào)告中指出，新城流動(dòng)性良好，在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)波動(dòng)的情況下，完全能夠按期償還到期債務(wù)。此外，惠譽(yù)認(rèn)為，新城旗下購(gòu)物中心獲得的強(qiáng)勁經(jīng)常性租金收入，將為公司提供額外的流動(dòng)性緩沖，并支持其業(yè)務(wù)穩(wěn)定性?；葑u(yù)還表示，預(yù)計(jì)到2021年底，新城杠桿率將降至40%以下，符合“BB+”財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。

標(biāo)普則在報(bào)告中肯定了新城良好的銷售執(zhí)行力及在長(zhǎng)三角市場(chǎng)的可觀表現(xiàn)，并指出其投資性物業(yè)業(yè)務(wù)的租金穩(wěn)健增長(zhǎng)，能有效提升企業(yè)盈利質(zhì)量和現(xiàn)金流穩(wěn)定性。標(biāo)普認(rèn)為，新城不斷增長(zhǎng)的商業(yè)收入完全能夠支付利息開支，并對(duì)公司的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)起到良好的緩沖。

在更早之前的2021年9月，穆迪也發(fā)布報(bào)告宣布維持新城發(fā)展及新城控股的“Ba1”企業(yè)家族評(píng)級(jí)（CFR），并指出新城擁有穩(wěn)定的銷售執(zhí)行能力、可觀的運(yùn)營(yíng)規(guī)模、持續(xù)增長(zhǎng)的經(jīng)常性租金收入、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)指標(biāo)以及良好的流動(dòng)性。這意味著，在復(fù)雜多變的行業(yè)形勢(shì)下，三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)均宣布維持新城控股正向評(píng)級(jí)。

除了穩(wěn)健的現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)狀況外，土地儲(chǔ)備是房企的生命線，是企業(yè)維持長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。

數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年新城控股在南京、天津、杭州、溫州、福州、南昌、常州等重點(diǎn)城市獲取61幅地塊，新增總建筑面積1831.61萬(wàn)平米，平均樓面地價(jià)約3419.75元/平方米。

截至6月末，新城控股在全國(guó)范圍內(nèi)合計(jì)擁有土地儲(chǔ)備1.5億平方米，可滿足未來(lái)2-3年的開發(fā)運(yùn)營(yíng)所需。其中一、二線城市約占公司總土地儲(chǔ)備的37.75%，長(zhǎng)三角區(qū)域三、四線城市約占公司總土地儲(chǔ)備29.38%。

可以看出，新城控股項(xiàng)目主要布局在全國(guó)經(jīng)濟(jì)活力和人口密度最高的地區(qū)，優(yōu)良的投資布局將為公司發(fā)展帶來(lái)廣闊空間，從而保障公司持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。

第二增長(zhǎng)曲線穩(wěn)步進(jìn)階

長(zhǎng)期以來(lái)，新城控股依托“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)發(fā)展模式，自2012年“吾悅”商業(yè)品牌誕生以來(lái)，新城控股不斷升級(jí)吾悅品牌，已發(fā)展成為公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。

在雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略指引下，商業(yè)運(yùn)營(yíng)作為新城控股的第二增長(zhǎng)曲線持續(xù)進(jìn)階，助力公司穩(wěn)步穿越行業(yè)周期。2021年，在疫情考驗(yàn)下，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入86.39億元，超額完成全年85億元的既定目標(biāo)，同比大幅增長(zhǎng)51%；全年新開業(yè)及管理輸出的吾悅廣場(chǎng)共30座，截至2021年12月31日，已開業(yè)及管理輸出的吾悅廣場(chǎng)累計(jì)達(dá)130座，已開業(yè)數(shù)量位居境內(nèi)外上市公司首位。

走過2020年的疫情艱難期，新城商業(yè)展現(xiàn)出不確定環(huán)境下的穩(wěn)定應(yīng)對(duì)能力。2021年，作為新城控股第二增長(zhǎng)曲線的商業(yè)板塊繼續(xù)進(jìn)階，在規(guī)模效率、運(yùn)營(yíng)模式、輕重并舉等多方面更進(jìn)一步。

一方面，在逆境中踏準(zhǔn)節(jié)奏積極拓展商業(yè)綜合體項(xiàng)目，堅(jiān)持“輕重并舉”戰(zhàn)略并聚焦精細(xì)化運(yùn)營(yíng)提質(zhì)。數(shù)據(jù)顯示，2021年新城控股新獲取吾悅廣場(chǎng)32座，其中重資產(chǎn)15座、輕資產(chǎn)17座。截至2021年12月31日，新城控股開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場(chǎng)總數(shù)量達(dá)189座，進(jìn)駐全國(guó)135個(gè)城市。

從布局上來(lái)看，目前85%的吾悅廣場(chǎng)位于“十四五”規(guī)劃的19個(gè)國(guó)家級(jí)城市群，服務(wù)其所布局城市80%的主流消費(fèi)人群，形成規(guī)模效應(yīng)。

為了提升旗下商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，新城控股還于2021年推出“星光計(jì)劃”。通過在旗下吾悅廣場(chǎng)內(nèi)挑選具有發(fā)展?jié)摿Φ钠放?，以整合資源，共同制定經(jīng)營(yíng)方案、設(shè)定目標(biāo)，以品牌效應(yīng)帶動(dòng)更大的客流量。

另一方面，盡管2021年疫情影響仍在持續(xù)，新城控股依然超額完成了商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入85億元的目標(biāo)，全年實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入86.39億元，同比增長(zhǎng)51%，整體出租率為97.89%。此外，根據(jù)2021年半年報(bào)，2021年上半年公司物業(yè)出租及管理毛利率更高達(dá)70.58%。

值得注意的是，2021年新城控股立足新起點(diǎn)，推出“幸福體驗(yàn)工程”計(jì)劃，從住宅、商業(yè)、多元業(yè)務(wù)等生活場(chǎng)景出發(fā)，為業(yè)主、客戶提供觸手可及的幸福場(chǎng)景體驗(yàn)。

2021年11月11日，新城控股幸福體驗(yàn)工程“商業(yè)篇”首站啟航，探索荊州吾悅廣場(chǎng)落地的11大場(chǎng)景，沉浸感受吾悅廣場(chǎng)所營(yíng)造的商業(yè)空間、價(jià)值創(chuàng)造與綜合服務(wù)。

聚焦鄉(xiāng)村振興穩(wěn)定輸出企業(yè)社會(huì)責(zé)任擔(dān)當(dāng)

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，房企已經(jīng)進(jìn)入管理紅利時(shí)期，提升企業(yè)社會(huì)形象和競(jìng)爭(zhēng)軟實(shí)力成為房企的當(dāng)務(wù)之急。而踐行社會(huì)公益成為房企增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)軟實(shí)力的重要手段。

據(jù)悉，新城控股早在2013年便創(chuàng)辦大型公益自有品牌“七色光計(jì)劃”。多年來(lái)，新城控股通過“七色光計(jì)劃”在教育平權(quán)、兒童健康、綠色社區(qū)、環(huán)境保護(hù)、人道救助、文化工程、體育運(yùn)動(dòng)等版塊持續(xù)發(fā)力，為公益貢獻(xiàn)力量。

進(jìn)入2021年，新城控股不斷探索新的公益模式。其中“七色光計(jì)劃”旗下“幸福公益集市”項(xiàng)目聚焦“鄉(xiāng)村振興”，以“大城小市公益助農(nóng)行”為主題，通過直播義賣的方式助力鄉(xiāng)村特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大。

數(shù)據(jù)顯示， 2021年新城控股“幸福公益集市”的兩場(chǎng)助農(nóng)活動(dòng)及三地聯(lián)動(dòng)直播，取得累計(jì)訂單量超16600份、銷售額超51萬(wàn)元的優(yōu)異成績(jī)。同時(shí)，也讓優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品(000061)走入更多人的視野，持續(xù)獲益。

除幸福公益集市外，2021年新城控股還接連于全國(guó)各地落地“光彩圖書館”項(xiàng)目，積極開展豐富多樣的公益活動(dòng)，持續(xù)用愛心護(hù)航更多人的幸福生活。截至目前，該公益項(xiàng)目足跡已涉及14個(gè)省份、2個(gè)直轄市的56所鄉(xiāng)村小學(xué)，捐獻(xiàn)圖書13萬(wàn)余冊(cè)，近10000名學(xué)生獲得幫助。

值得注意的是，新城控股已明確將“鄉(xiāng)村振興”設(shè)定為“幸福公益集市”2021-2023年主要基調(diào)與戰(zhàn)略目標(biāo)。未來(lái)兩年，新城控股“幸福公益集市”計(jì)劃將走遍14個(gè)“光彩圖書館”落地的省份，為鄉(xiāng)村振興積極貢獻(xiàn)力量。

結(jié)尾點(diǎn)評(píng)：

新城控股穩(wěn)健發(fā)展的背后，是其不斷提升的產(chǎn)品力、精細(xì)化商業(yè)運(yùn)營(yíng)力以及多年積累沉淀的經(jīng)營(yíng)管理能力所形成的合力。正如新城控股集團(tuán)董事長(zhǎng)王曉松在致2022年新年賀詞時(shí)所言，過去的2021年，著眼長(zhǎng)期主義，新城始終堅(jiān)持高質(zhì)量發(fā)展，升級(jí)戰(zhàn)略，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)；篤力夯實(shí)雙輪驅(qū)動(dòng)，迭代組織，敏捷增效；積極拓寬多元賽道，齊頭并進(jìn)，綠色發(fā)展。

（責(zé)任編輯： HN666）