年度盤點(diǎn)丨新地產(chǎn)，新十年，道阻且長(zhǎng)，行則將至

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-12-29 15:00

2021年,行業(yè)拐點(diǎn)真正到來(lái)

對(duì)于地產(chǎn)行業(yè),2021年是極為不平凡的一年,甚至可以說2021年是中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的拐點(diǎn)。復(fù)雜多變的國(guó)際形勢(shì)、疫情的持續(xù)沖擊、少子化和老齡化的加劇、“雙碳”戰(zhàn)略的目標(biāo)確定等因素疊加,加快了國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型速度,地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè),首當(dāng)其沖受到巨大的影響。從推出“三條紅線”政策至今,地產(chǎn)行業(yè)政策頻出,給眾多地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了很大的經(jīng)營(yíng)壓力,地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間在下降,企業(yè)間的分化在加劇,一些企業(yè)暴雷,一些企業(yè)被整合,行業(yè)開始回歸理性,企業(yè)不得不沉下心思考如何轉(zhuǎn)型以適應(yīng)新的發(fā)展模式。

從機(jī)會(huì)主義到長(zhǎng)期主義

數(shù)字化將發(fā)揮關(guān)鍵作用

根據(jù)2020年底召開的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議披露數(shù)據(jù)顯示,2019年中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)到39.8平方米,中國(guó)已經(jīng)告別了房子稀缺時(shí)代。2021年第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示我國(guó)60歲及以上人口占比18.70%,與2010年第六次全國(guó)人口普查相比上升5.44個(gè)百分點(diǎn),而14歲以下人口的占比僅上升1.35個(gè)百分點(diǎn),人口紅利大幅度減弱?；诠┬桕P(guān)系的轉(zhuǎn)換可以預(yù)見地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入橫盤時(shí)期,市場(chǎng)規(guī)模不會(huì)再大幅增長(zhǎng),行業(yè)從共同做大蛋糕階段,進(jìn)入互相搶蛋糕階段,市場(chǎng)集中度會(huì)持續(xù)提高,優(yōu)質(zhì)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)越來(lái)越稀缺,市場(chǎng)對(duì)企業(yè)犯錯(cuò)的容忍度降低,企業(yè)一旦拿錯(cuò)一塊地就可能難以翻身,因此企業(yè)經(jīng)營(yíng)要避免機(jī)會(huì)主義,轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期主義。

長(zhǎng)期主義可以對(duì)抗不確定性,幫助企業(yè)穿越經(jīng)濟(jì)周期,要求地產(chǎn)企業(yè)從增量逐漸轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng),將開發(fā)與運(yùn)營(yíng)服務(wù)并重,要注重產(chǎn)品力的打造,并要圍繞著客戶的需求豐富自身的產(chǎn)品線,從單業(yè)態(tài)的住宅、商辦、公寓,到復(fù)雜多業(yè)態(tài)的城市綜合體、產(chǎn)城開發(fā),再到城市運(yùn)營(yíng),都可能會(huì)納入企業(yè)業(yè)務(wù)范圍。比如目前分拆商業(yè)業(yè)務(wù)板塊上市成為眾多房企的選擇,部分房企也設(shè)立了獨(dú)立的商業(yè)板塊,以萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、龍湖為代表的頭部房企基于近年來(lái)積累的成熟商業(yè)經(jīng)驗(yàn),加大了在輕資產(chǎn)商業(yè)模式的投入,加快向行業(yè)輸出商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。

精細(xì)管理、存量運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)品與服務(wù)的差異化競(jìng)爭(zhēng)力構(gòu)建,需要地產(chǎn)企業(yè)跳出傳統(tǒng)模式,找到新的轉(zhuǎn)型路徑,數(shù)字化技術(shù)在地產(chǎn)的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型中將發(fā)揮重要作用,通過將數(shù)字化技術(shù)與業(yè)務(wù)場(chǎng)景結(jié)合,形成新的業(yè)務(wù)模式,可以大幅度提高效率和協(xié)同能力,實(shí)現(xiàn)降本提質(zhì)增效,成為業(yè)務(wù)增長(zhǎng)引擎。通過將自身實(shí)踐中構(gòu)建的數(shù)字化能力外溢到外部項(xiàng)目中,可以形成新的市場(chǎng),創(chuàng)造增量收入,甚至資本市場(chǎng)變現(xiàn)。

業(yè)務(wù)數(shù)字化

是地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的必由之路

行業(yè)拐點(diǎn)已來(lái),從土地紅利、金融紅利向管理紅利轉(zhuǎn)變已成為必然。在選地、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、建造、營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)等一系列流程中,過去存在很多不交圈現(xiàn)象,導(dǎo)致數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確,決策風(fēng)險(xiǎn)高,運(yùn)營(yíng)靠人堆的情況普遍發(fā)生,影響了企業(yè)利潤(rùn)。隨著數(shù)字技術(shù)與業(yè)務(wù)結(jié)合的不斷深入,業(yè)務(wù)數(shù)字化正被越來(lái)越多的企業(yè)選擇來(lái)解決這些痛點(diǎn),守護(hù)企業(yè)利潤(rùn)。通過智慧營(yíng)銷,加強(qiáng)線上的引流,提升流量與轉(zhuǎn)化率;通過智慧商業(yè),建立大會(huì)員體系,形成全周期的會(huì)員運(yùn)營(yíng),獲取更多的服務(wù)收益;通過智慧設(shè)計(jì),實(shí)現(xiàn)高效的強(qiáng)排,從容應(yīng)對(duì)供地兩集中。

根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2021年TOP50房企年均數(shù)字化投入達(dá)到1.31億元,同比增速近50%。有超過7成的TOP50房企2021年數(shù)字化投入規(guī)模超過7000萬(wàn)元,近8成TOP50房企未來(lái)計(jì)劃每年數(shù)字化投入的增長(zhǎng)仍將保持在30%以上,可見頭部房企對(duì)于數(shù)字化轉(zhuǎn)型的堅(jiān)定決心。

空間智慧化

是地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建差異化優(yōu)勢(shì)的“新航道”

隨著空間不再稀缺,產(chǎn)品設(shè)計(jì)在同行間也被快速模仿,產(chǎn)品的同質(zhì)化現(xiàn)象已經(jīng)越來(lái)越嚴(yán)重,單一的物理實(shí)體空間已經(jīng)難以成為地產(chǎn)企業(yè)的護(hù)城河,需要用新的認(rèn)知來(lái)挖掘物理空間的價(jià)值,形成新的護(hù)城河。地產(chǎn)企業(yè)可以從四個(gè)維度來(lái)看空間的價(jià)值,尋找新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

第一個(gè)維度,對(duì)于居民來(lái)說,空間是美好生活的載體,需要地產(chǎn)企業(yè)成為居民的好朋友,通過豐富的社區(qū)互動(dòng),增加居民幸福感;

第二個(gè)維度,對(duì)于政府來(lái)說,空間是幸福社會(huì)的基石,需要地產(chǎn)企業(yè)成為政府的好幫手,通過對(duì)城市治理、城市運(yùn)營(yíng)的支撐,讓社會(huì)更加和諧;

第三個(gè)維度,對(duì)于企業(yè)發(fā)展來(lái)說,空間是地產(chǎn)企業(yè)的好產(chǎn)品,通過提升產(chǎn)品力實(shí)現(xiàn)基業(yè)長(zhǎng)青;

第四個(gè)維度,對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)所有方來(lái)說,空間是資產(chǎn),需要地產(chǎn)企業(yè)作為好管家細(xì)心打理,實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。

要激發(fā)四個(gè)維度的價(jià)值,就要通過空間智慧化提升空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力。空間智慧化的實(shí)現(xiàn)需要一個(gè)操作系統(tǒng)聚合數(shù)字化能力,進(jìn)而建立一個(gè)物理與虛擬世界雙向互動(dòng)的數(shù)字孿生智能體,而這些需要建立在三個(gè)關(guān)鍵能力基礎(chǔ)上,分別是聯(lián)接、數(shù)據(jù)、算法。通過聯(lián)接實(shí)現(xiàn)萬(wàn)物互聯(lián),實(shí)現(xiàn)空間內(nèi)全場(chǎng)景、全過程產(chǎn)生的數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)采集,再通過面向各類場(chǎng)景的算法,對(duì)采集數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,選擇出最優(yōu)解,在最合適的時(shí)間、最合適的地點(diǎn)、用最合適的方式將信息反饋給空間內(nèi)的人與物,實(shí)現(xiàn)體驗(yàn)提升、成本降低、模式創(chuàng)新。

華為地產(chǎn)企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型框架

加速推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型

在2021年華為地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化峰會(huì)上,華為發(fā)布了地產(chǎn)行業(yè)“12345”數(shù)字化轉(zhuǎn)型框架,將華為自身的數(shù)字化轉(zhuǎn)型實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與地產(chǎn)行業(yè)自身特點(diǎn)有機(jī)融合,框架包括:

“1”:建設(shè)1個(gè)底座,強(qiáng)大而統(tǒng)一的數(shù)字平臺(tái)是地產(chǎn)數(shù)字化的根基和底座,解決數(shù)字化轉(zhuǎn)型中技術(shù)易用性、系統(tǒng)可演進(jìn)性、數(shù)據(jù)可用性、資源共享性的問題。

“2”:發(fā)力2個(gè)路徑,從業(yè)務(wù)數(shù)字化和空間智慧化兩個(gè)路徑發(fā)力,通過業(yè)務(wù)數(shù)字化提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量,通過空間數(shù)字化提升企業(yè)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。

“3”:構(gòu)建3個(gè)能力,在轉(zhuǎn)型路徑中積累三個(gè)核心能力,大服務(wù)、大運(yùn)營(yíng)、大資管,通過大服務(wù)創(chuàng)造美好生活,提供極致服務(wù)體驗(yàn);通過大運(yùn)營(yíng)建立新型運(yùn)營(yíng)框架和流程,提升企業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)能力;通過大資管打造高流動(dòng)、低杠桿、回報(bào)可觀的資產(chǎn)組合,實(shí)現(xiàn)領(lǐng)先的投資回報(bào)率。

“4”:完成4個(gè)轉(zhuǎn)身,在三種能力的加持下,完成四個(gè)轉(zhuǎn)身:

從二級(jí)開發(fā)為主向一級(jí)開發(fā)、二級(jí)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)三級(jí)聯(lián)動(dòng)轉(zhuǎn)身;

從一次性房屋銷售向全生命周期的持續(xù)交易轉(zhuǎn)身;

從短期高強(qiáng)度客戶營(yíng)銷向長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)客戶轉(zhuǎn)身;

單一企業(yè)收入結(jié)構(gòu)向全場(chǎng)景的多元化收入結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)身。

“5”:實(shí)現(xiàn)5個(gè)轉(zhuǎn)變,通過意識(shí)、組織、文化、方法、模式的轉(zhuǎn)變,保障企業(yè)轉(zhuǎn)型成功。

2021年,華為身體力行幫助客戶推動(dòng)行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型,華為全屋智能已與綠地、融創(chuàng)、中海、萬(wàn)科、華潤(rùn)、金茂、綠城等多家頭部地產(chǎn)商達(dá)成戰(zhàn)略合作,綠城未來(lái)數(shù)智與華為開發(fā)未來(lái)社區(qū)聯(lián)合方案打造新型社區(qū)運(yùn)營(yíng)模式;華為與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)簽署共同開發(fā)商業(yè)綜合體智能解決方案啟動(dòng)協(xié)議,共筑智能商業(yè)中心;華為與杭州百聯(lián)在杭州百聯(lián)奧萊智慧商業(yè)綜合體項(xiàng)目進(jìn)行合作,建設(shè)智慧商業(yè)綜合體。

危中有機(jī)、化蛹成蝶

2021年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出我國(guó)經(jīng)濟(jì)韌性強(qiáng),長(zhǎng)期向好的基本面是不會(huì)變化的,同時(shí)我國(guó)城鎮(zhèn)化還未進(jìn)入成熟階段,未來(lái)預(yù)計(jì)有5000萬(wàn)以上的人口將進(jìn)入城市,目前我國(guó)城市“市民化率”只有45%,還有近30%的戶數(shù)沒有廚房和洗手間,在需求側(cè)仍有支撐。長(zhǎng)期來(lái)看地產(chǎn)行業(yè)仍將是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型行業(yè),但是行業(yè)發(fā)展的底層邏輯已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化,企業(yè)需要建立新生產(chǎn)關(guān)系,并掌握新生產(chǎn)工具來(lái)應(yīng)對(duì)這種變化,并通過數(shù)字化轉(zhuǎn)型實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)關(guān)系與生產(chǎn)工具的匹配,發(fā)揮協(xié)同效應(yīng),激發(fā)企業(yè)潛能。地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型是一個(gè)系統(tǒng)性工程,需要地產(chǎn)企業(yè)一把手牽頭,它不是一步到位的項(xiàng)目,而是一個(gè)化蛹成蝶的持續(xù)成長(zhǎng)過程,在轉(zhuǎn)型成功后,地產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)入新的增長(zhǎng)曲線,開啟另一個(gè)黃金時(shí)代。

地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型,道阻且長(zhǎng),行則將至。

（責(zé)任編輯：劉暢）