年度盤點丨新地產，新十年，道阻且長，行則將至

來源：智能家居時間：2021-12-29 15:00

2021年,行業(yè)拐點真正到來

對于地產行業(yè),2021年是極為不平凡的一年,甚至可以說2021年是中國地產行業(yè)的拐點。復雜多變的國際形勢、疫情的持續(xù)沖擊、少子化和老齡化的加劇、“雙碳”戰(zhàn)略的目標確定等因素疊加,加快了國內經(jīng)濟發(fā)展模式轉型速度,地產行業(yè)作為經(jīng)濟支柱產業(yè),首當其沖受到巨大的影響。從推出“三條紅線”政策至今,地產行業(yè)政策頻出,給眾多地產企業(yè)帶來了很大的經(jīng)營壓力,地產企業(yè)的利潤空間在下降,企業(yè)間的分化在加劇,一些企業(yè)暴雷,一些企業(yè)被整合,行業(yè)開始回歸理性,企業(yè)不得不沉下心思考如何轉型以適應新的發(fā)展模式。

從機會主義到長期主義

數(shù)字化將發(fā)揮關鍵作用

根據(jù)2020年底召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議披露數(shù)據(jù)顯示,2019年中國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達到39.8平方米,中國已經(jīng)告別了房子稀缺時代。2021年第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示我國60歲及以上人口占比18.70%,與2010年第六次全國人口普查相比上升5.44個百分點,而14歲以下人口的占比僅上升1.35個百分點,人口紅利大幅度減弱。基于供需關系的轉換可以預見地產行業(yè)將進入橫盤時期,市場規(guī)模不會再大幅增長,行業(yè)從共同做大蛋糕階段,進入互相搶蛋糕階段,市場集中度會持續(xù)提高,優(yōu)質的市場機會越來越稀缺,市場對企業(yè)犯錯的容忍度降低,企業(yè)一旦拿錯一塊地就可能難以翻身,因此企業(yè)經(jīng)營要避免機會主義,轉向長期主義。

長期主義可以對抗不確定性,幫助企業(yè)穿越經(jīng)濟周期,要求地產企業(yè)從增量逐漸轉向存量市場,將開發(fā)與運營服務并重,要注重產品力的打造,并要圍繞著客戶的需求豐富自身的產品線,從單業(yè)態(tài)的住宅、商辦、公寓,到復雜多業(yè)態(tài)的城市綜合體、產城開發(fā),再到城市運營,都可能會納入企業(yè)業(yè)務范圍。比如目前分拆商業(yè)業(yè)務板塊上市成為眾多房企的選擇,部分房企也設立了獨立的商業(yè)板塊,以萬達、華潤、龍湖為代表的頭部房企基于近年來積累的成熟商業(yè)經(jīng)驗,加大了在輕資產商業(yè)模式的投入,加快向行業(yè)輸出商業(yè)運營管理經(jīng)驗。

精細管理、存量運營、產品與服務的差異化競爭力構建,需要地產企業(yè)跳出傳統(tǒng)模式,找到新的轉型路徑,數(shù)字化技術在地產的業(yè)務轉型中將發(fā)揮重要作用,通過將數(shù)字化技術與業(yè)務場景結合,形成新的業(yè)務模式,可以大幅度提高效率和協(xié)同能力,實現(xiàn)降本提質增效,成為業(yè)務增長引擎。通過將自身實踐中構建的數(shù)字化能力外溢到外部項目中,可以形成新的市場,創(chuàng)造增量收入,甚至資本市場變現(xiàn)。

業(yè)務數(shù)字化

是地產企業(yè)健康發(fā)展的必由之路

行業(yè)拐點已來,從土地紅利、金融紅利向管理紅利轉變已成為必然。在選地、設計、采購、建造、營銷、運營等一系列流程中,過去存在很多不交圈現(xiàn)象,導致數(shù)據(jù)不準確,決策風險高,運營靠人堆的情況普遍發(fā)生,影響了企業(yè)利潤。隨著數(shù)字技術與業(yè)務結合的不斷深入,業(yè)務數(shù)字化正被越來越多的企業(yè)選擇來解決這些痛點,守護企業(yè)利潤。通過智慧營銷,加強線上的引流,提升流量與轉化率;通過智慧商業(yè),建立大會員體系,形成全周期的會員運營,獲取更多的服務收益;通過智慧設計,實現(xiàn)高效的強排,從容應對供地兩集中。

根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù),2021年TOP50房企年均數(shù)字化投入達到1.31億元,同比增速近50%。有超過7成的TOP50房企2021年數(shù)字化投入規(guī)模超過7000萬元,近8成TOP50房企未來計劃每年數(shù)字化投入的增長仍將保持在30%以上,可見頭部房企對于數(shù)字化轉型的堅定決心。

空間智慧化

是地產企業(yè)構建差異化優(yōu)勢的“新航道”

隨著空間不再稀缺,產品設計在同行間也被快速模仿,產品的同質化現(xiàn)象已經(jīng)越來越嚴重,單一的物理實體空間已經(jīng)難以成為地產企業(yè)的護城河,需要用新的認知來挖掘物理空間的價值,形成新的護城河。地產企業(yè)可以從四個維度來看空間的價值,尋找新的市場機會。

第一個維度,對于居民來說,空間是美好生活的載體,需要地產企業(yè)成為居民的好朋友,通過豐富的社區(qū)互動,增加居民幸福感;

第二個維度,對于政府來說,空間是幸福社會的基石,需要地產企業(yè)成為政府的好幫手,通過對城市治理、城市運營的支撐,讓社會更加和諧;

第三個維度,對于企業(yè)發(fā)展來說,空間是地產企業(yè)的好產品,通過提升產品力實現(xiàn)基業(yè)長青;

第四個維度,對于不動產所有方來說,空間是資產,需要地產企業(yè)作為好管家細心打理,實現(xiàn)資產保值增值。

要激發(fā)四個維度的價值,就要通過空間智慧化提升空間運營服務能力?？臻g智慧化的實現(xiàn)需要一個操作系統(tǒng)聚合數(shù)字化能力,進而建立一個物理與虛擬世界雙向互動的數(shù)字孿生智能體,而這些需要建立在三個關鍵能力基礎上,分別是聯(lián)接、數(shù)據(jù)、算法。通過聯(lián)接實現(xiàn)萬物互聯(lián),實現(xiàn)空間內全場景、全過程產生的數(shù)據(jù)的實時采集,再通過面向各類場景的算法,對采集數(shù)據(jù)進行分析,選擇出最優(yōu)解,在最合適的時間、最合適的地點、用最合適的方式將信息反饋給空間內的人與物,實現(xiàn)體驗提升、成本降低、模式創(chuàng)新。

華為地產企業(yè)數(shù)字化轉型框架

加速推動行業(yè)轉型

在2021年華為地產行業(yè)數(shù)字化峰會上,華為發(fā)布了地產行業(yè)“12345”數(shù)字化轉型框架,將華為自身的數(shù)字化轉型實踐經(jīng)驗與地產行業(yè)自身特點有機融合,框架包括:

“1”:建設1個底座,強大而統(tǒng)一的數(shù)字平臺是地產數(shù)字化的根基和底座,解決數(shù)字化轉型中技術易用性、系統(tǒng)可演進性、數(shù)據(jù)可用性、資源共享性的問題。

“2”:發(fā)力2個路徑,從業(yè)務數(shù)字化和空間智慧化兩個路徑發(fā)力,通過業(yè)務數(shù)字化提升企業(yè)經(jīng)營質量,通過空間數(shù)字化提升企業(yè)產品競爭力。

“3”:構建3個能力,在轉型路徑中積累三個核心能力,大服務、大運營、大資管,通過大服務創(chuàng)造美好生活,提供極致服務體驗;通過大運營建立新型運營框架和流程,提升企業(yè)綜合運營能力;通過大資管打造高流動、低杠桿、回報可觀的資產組合,實現(xiàn)領先的投資回報率。

“4”:完成4個轉身,在三種能力的加持下,完成四個轉身:

從二級開發(fā)為主向一級開發(fā)、二級開發(fā)、運營服務三級聯(lián)動轉身;

從一次性房屋銷售向全生命周期的持續(xù)交易轉身;

從短期高強度客戶營銷向長期經(jīng)營客戶轉身;

單一企業(yè)收入結構向全場景的多元化收入結構轉身。

“5”:實現(xiàn)5個轉變,通過意識、組織、文化、方法、模式的轉變,保障企業(yè)轉型成功。

2021年,華為身體力行幫助客戶推動行業(yè)數(shù)字化轉型,華為全屋智能已與綠地、融創(chuàng)、中海、萬科、華潤、金茂、綠城等多家頭部地產商達成戰(zhàn)略合作,綠城未來數(shù)智與華為開發(fā)未來社區(qū)聯(lián)合方案打造新型社區(qū)運營模式;華為與萬達集團簽署共同開發(fā)商業(yè)綜合體智能解決方案啟動協(xié)議,共筑智能商業(yè)中心;華為與杭州百聯(lián)在杭州百聯(lián)奧萊智慧商業(yè)綜合體項目進行合作,建設智慧商業(yè)綜合體。

危中有機、化蛹成蝶

2021年的中央經(jīng)濟工作會議指出我國經(jīng)濟韌性強,長期向好的基本面是不會變化的,同時我國城鎮(zhèn)化還未進入成熟階段,未來預計有5000萬以上的人口將進入城市,目前我國城市“市民化率”只有45%,還有近30%的戶數(shù)沒有廚房和洗手間,在需求側仍有支撐。長期來看地產行業(yè)仍將是國民經(jīng)濟的支柱型行業(yè),但是行業(yè)發(fā)展的底層邏輯已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化,企業(yè)需要建立新生產關系,并掌握新生產工具來應對這種變化,并通過數(shù)字化轉型實現(xiàn)生產關系與生產工具的匹配,發(fā)揮協(xié)同效應,激發(fā)企業(yè)潛能。地產企業(yè)的數(shù)字化轉型是一個系統(tǒng)性工程,需要地產企業(yè)一把手牽頭,它不是一步到位的項目,而是一個化蛹成蝶的持續(xù)成長過程,在轉型成功后,地產企業(yè)將進入新的增長曲線,開啟另一個黃金時代。

地產行業(yè)數(shù)字化轉型,道阻且長,行則將至。

（責任編輯：劉暢）