中新經(jīng)緯12月16日電 題：要防范房地產(chǎn)開發(fā)投資步入“過冷”區(qū)間

作者 嚴(yán)躍進(jìn) 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)

12月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了11月份的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況月度報(bào)告。

從房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況來看，1—11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資137314億元，同比增長(zhǎng)6.0%；比2019年1—11月份增長(zhǎng)13.2%，兩年平均增長(zhǎng)6.4%。其中，住宅投資103587億元，增長(zhǎng)8.1%。

我們認(rèn)為，11月房地產(chǎn)開發(fā)投資整體進(jìn)入到“溫和”區(qū)間，后續(xù)要防范該數(shù)據(jù)步入“過冷”區(qū)間。房地產(chǎn)開發(fā)投資是衡量房地產(chǎn)發(fā)展景氣度的一個(gè)優(yōu)質(zhì)指標(biāo)。當(dāng)前，短期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)投資略顯低迷，這和房地產(chǎn)銷售大環(huán)境未實(shí)現(xiàn)持續(xù)改善有關(guān)。

從房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置情況來看，1—11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積18287萬平方米，同比下降11.2%；土地成交價(jià)款14519億元，增長(zhǎng)4.5%。

數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的土地購(gòu)置面積同比顯現(xiàn)出較大幅度下滑，表明土地市場(chǎng)當(dāng)前壓力較大?？硕鹧芯恐行恼{(diào)研的結(jié)果顯示，全國(guó)各地的第三輪集中土拍陸續(xù)展開，整體土地流拍情況相比10月份有所好轉(zhuǎn)，但流拍現(xiàn)象仍然存在。我們預(yù)計(jì)，國(guó)內(nèi)一部分重點(diǎn)二線城市的土地交易市場(chǎng)將面臨降溫。

從房屋銷售情況來看，1—11月份，商品房銷售面積158131萬平方米，同比增長(zhǎng)4.8%；比2019年1—11月份增長(zhǎng)6.2%，兩年平均增長(zhǎng)3.1%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)4.4%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)2.0%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降2.6%。

2021年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一波密集的政策調(diào)控。從全國(guó)商品房銷售面積數(shù)據(jù)中可看出，市場(chǎng)整體仍延續(xù)了之前的降溫態(tài)勢(shì)，企業(yè)的銷售、去庫存壓力都比較大。后期，如果積極的信貸政策能真正落實(shí)，房企在資金緊張、去庫存等方面的壓力將會(huì)有所緩解。

從房地產(chǎn)企業(yè)到位資金情況來看，1—11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金183362億元，同比增長(zhǎng)7.2%；比2019年1—11月份增長(zhǎng)14.2%，兩年平均增長(zhǎng)6.9%。

整體而言，行業(yè)資金面在短期內(nèi)還沒有過快改善的可能性。即使近期各類政策持續(xù)放松，但政策效應(yīng)真正落實(shí)到房企實(shí)際經(jīng)營(yíng)過程中，仍需要時(shí)間周期。在此過程中，我們需要注意兩個(gè)變化：其一，房企個(gè)人按揭貸款資金回籠速度是否加快；其二，房企自籌資金的資金到位情況是否在改善。

從房?jī)r(jià)情況來看，我們根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的銷售金額和銷售面積計(jì)算，1—11月，全國(guó)商品房均價(jià)為10224元/平方米。整體而言，全國(guó)房?jī)r(jià)一直處于持續(xù)下降的通道，這與房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度持續(xù)走弱有關(guān)。(中新經(jīng)緯APP)