李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

近期結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱“三重壓力”。在如此背景下，會(huì)議通稿提出，各方面要積極推出有利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的政策，政策發(fā)力適當(dāng)靠前，這透露出了較為明顯的“穩(wěn)增長”信號。關(guān)于房地產(chǎn)的表述，放在了會(huì)議通稿中關(guān)于明年七項(xiàng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定政策的“第三項(xiàng)”——結(jié)構(gòu)政策要著力暢通國民經(jīng)濟(jì)循環(huán)。

這與12月6日的政治局會(huì)議的基調(diào)基本一致，即明年行業(yè)重點(diǎn)工作就是“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”。關(guān)于“良性循環(huán)”，這是近一個(gè)月內(nèi)第三次強(qiáng)調(diào)，有重要的信號意義。首先，在暢通國內(nèi)大循環(huán)，突破供給約束堵點(diǎn)，打通生產(chǎn)、分配、流通和消費(fèi)各環(huán)節(jié)的邏輯下，作為產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性高、上下游帶動(dòng)性強(qiáng)的房地產(chǎn)是重要一環(huán)。其次，當(dāng)下房地產(chǎn)循環(huán)存在問題或非良性。目前來看，以靠過度“加杠桿”（如“前融”拿地、開發(fā)貸、拖欠供應(yīng)商貨款）、違規(guī)“快周轉(zhuǎn)”（比如挪用預(yù)售資金和延緩竣工交付），從而達(dá)到上規(guī)模、進(jìn)入行業(yè)TOP序列、進(jìn)入金融機(jī)構(gòu)白名單的目的。并進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)“加杠桿”“快周轉(zhuǎn)”操作，這在行業(yè)內(nèi)有一定的普遍性。行業(yè)高舉高打的循環(huán)，其另一面就是高杠桿的扶持下，高地價(jià)和高房價(jià)的循環(huán)。

這種循環(huán)是非常不健康的，也是不可持續(xù)的。當(dāng)金融監(jiān)管政策開始嚴(yán)格，比如上半年“三道紅線”“貸款集中度”、自有資金拿地、行業(yè)貸款規(guī)模比例限制等覆蓋全鏈條的融資開始緊縮，金融長效機(jī)制開始落地時(shí)，整個(gè)行業(yè)這樣的循環(huán)就維持不下去了。于是，前期冒進(jìn)的部分開發(fā)商便開始出現(xiàn)了債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，秉持同類型經(jīng)營邏輯的企業(yè)相繼爆發(fā)問題。

根源上，就在于這種循環(huán)是不健康的、不可持續(xù)的。因此，近期重要會(huì)議和場合，國家重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”，也就是源頭上要控制無序的加杠桿、控制杠桿撬動(dòng)下的高地價(jià)，以及由此遏制住后續(xù)房價(jià)上漲、遏制投資需求，斬?cái)嘈路亢投址績r(jià)輪番上漲的循環(huán)，抑制房價(jià)推動(dòng)租金上漲等，從而解決剛需、合理需求和年輕人、新市民住房問題，房子回歸公共產(chǎn)品。

值得注意的是，這次會(huì)議時(shí)隔幾年之后再次提出“滿足合理住房需求”。在當(dāng)下全鏈條非理性、非正常下行，市場主體（開發(fā)商、銀行、購房者等）預(yù)期悲觀，并沖擊到國民經(jīng)濟(jì)大循環(huán)的情況下，適度鼓勵(lì)“滿足合理住房需求”，具有合理性。

同時(shí)，良性循環(huán)也是“兩個(gè)住房體系”（市場體系+保障體系）的循環(huán)。還要加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，也就是會(huì)議提出的“堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)”。當(dāng)下，人口往大城市、都市圈遷徙，但這些區(qū)域房價(jià)較高，年輕人、新市民住房困難問題突出，迫切需要構(gòu)建“先租后買”、梯度改善的消費(fèi)理念，而不是“都急著買房”的非理性狀態(tài)。

這樣的循環(huán)，才是健康的循環(huán)，才是行業(yè)和市場本該有的運(yùn)行態(tài)勢，才能談得上行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，從而促進(jìn)消費(fèi)潛力釋放，積極發(fā)揮其產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長、牽涉面廣的巨大優(yōu)勢，在金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防范上舉足輕重的地位，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)大循環(huán)，最終促進(jìn)共同富裕。目前，全國有2億左右新市民和年輕人，3.7億流動(dòng)人口，他們是有效的住房需求主體，也是住房需求最迫切的主體。房地產(chǎn)健康發(fā)展、良性循環(huán)，關(guān)鍵就是要通過供給側(cè)改革，滿足這類需求。

因此，國家將保障性租賃住房作為“十四五”住房發(fā)展的重點(diǎn)任務(wù)，這次還強(qiáng)調(diào)了加快發(fā)展長租房市場，也就是過去“十三五”時(shí)期重點(diǎn)推進(jìn)的機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃市場。它與“低租金、小戶型”的保障性租賃住房一起，構(gòu)成了梯度消費(fèi)的多元化租賃體系，不僅緩解了住房困難，還培育了“租購并舉”的住房制度。

新的住房制度下，供應(yīng)主體不再是開發(fā)商一家，還可能有集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位、園區(qū)、商業(yè)辦公主體、政府國有平臺(tái)、長租企業(yè)等等；土地供應(yīng)也不再是新增供地、大拆大建，而是多種渠道的存量盤活。即便是新增供地，也不再“價(jià)高者得”，而是全面去除泡沫化、回歸理性，如單列租賃用地、地價(jià)房價(jià)聯(lián)動(dòng)等，這就是會(huì)議說的“探索新的發(fā)展模式”。

要注意的是，有關(guān)房地產(chǎn)政策糾偏、對需求的扶持、供給的疏導(dǎo)等，并不是要回到房地產(chǎn)依賴的“老路”，而是基于樓市長效機(jī)制目標(biāo)（“三穩(wěn)”）的考慮，基于防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)增長的協(xié)同。畢竟，長期和短期要統(tǒng)一，長期要講定力，短期要講策略，問題不可能在短期解決，需要跨周期調(diào)節(jié)，保持動(dòng)態(tài)平衡。會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，彰顯了保持戰(zhàn)略定力?！胺孔〔怀础笔侵笇?dǎo)房地產(chǎn)工作的長期指針，不會(huì)因行業(yè)一時(shí)下行和局部風(fēng)險(xiǎn)暴露而調(diào)整。戰(zhàn)略定力不動(dòng)搖，短期策略調(diào)整就會(huì)有底線、有堅(jiān)守。

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